前往簽約途中遭「坐地起價」一百萬？徐佳馨：當政策鎖死供給，看懂房市「越打越漲」的殘酷賽局

如果說房地產市場是一面反映人性的鏡子，那麼近期的市場亂象，映照出的無疑是極致的貪婪與恐懼。

這集節目，我再次邀請到我的房地產導師、也是大家熟悉的「房產甜心」徐佳馨。原本我們預計談論的是冷硬的政策法規，也就是近期備受討論的囤房稅 2.0。然而，話題的起點卻來自一個發生在她身邊、令人血壓升高的真實案例。

想像一下，你作為買方，已經談妥了價格，心懷期待地前往代書事務所準備簽約。就在前往簽約的路上，電話響了，仲介支支吾吾地告訴你：「屋主反悔了，他說要臨時加價一百萬，不然不簽。」

你說氣不氣？這不僅是誠信問題，更是一種赤裸裸的市場博弈。

這個案例並非個案，它是一個精準的市場訊號。為什麼屋主敢在最後一刻坐地起價？為什麼在政府頻頻祭出打房政策的當下，賣方市場的氣焰反而更加囂張？這背後折射出的，不僅僅是人性的貪婪，更是熱錢與供給閉鎖（Supply Lock-in）之間，劇烈衝撞後的結構性扭曲。

透過與佳馨的深度對談，我們拆解了這個看似荒謬的現象背後，那套冷酷運行的商業底層邏輯。

一、 極致的賣方市場：當違約成本小於潛在獲利

首先，我們必須回到那個「坐地起價一百萬」的現場。

在商業談判中，擁有「隨時可以走開（Walk away）」權力的一方，往往掌握著定價權。在過去的買方市場或平衡市場中，屋主毀約通常需要承擔極大的心理壓力和法律風險（如果已簽斡旋或要約）。但現在的局面是，屋主為什麼敢反悔？

答案很簡單：因為他確信，就算你氣得不買，下一個買家馬上就會補上，甚至出價更高。

佳馨在對談中點出了一個關鍵心態：現在的屋主普遍處於一種「惜售」且「有恃無恐」的狀態。當市場上的預期心理是「明天會更貴」，時間就成了賣方最好的朋友，卻是買方最大的敵人。

那個臨時加價的一百萬，在屋主眼中，並不是「加價」，而是他認為這段時間市場增值的「修正」。這種心態的蔓延，標誌著市場熱度已經從理性的資產配置，進入了情緒驅動的博弈階段。

這讓我們必須思考一個核心問題：為什麼在政府不斷推出政策試圖降溫的同時，屋主反而更不急著賣房了？

二、 政策的副作用：囤房稅 2.0 與供給閉鎖效應

這是我與佳馨深入探討的第二個重點，也是最具反直覺的第一性原理思考。

大眾普遍認為，政府祭出「囤房稅 2.0」，提高持有成本，應該會逼迫多屋族將手中的房源釋出，進而增加供給、平抑房價。這在經濟學的供需曲線圖上看似合理，但在真實的台灣房市中，邏輯卻完全走樣。

佳馨一針見血地指出：「政策反而導致屋主不急著賣房，形成了供給閉鎖。」

我們來拆解這個邏輯鏈條：

1. 房地合一稅的鎖死： 為了避免被課徵高額的短期交易稅（房地合一稅 2.0），屋主傾向持有超過五年再出售。這直接導致中古屋市場的流動性大幅降低。
2. 預售屋禁止轉售： 平均地權條例限制了預售屋換約，這意味著市場上能流通的「新供給」被截斷了，資金只能湧向成屋市場或長期持有。
3. 持有成本轉嫁： 至於囤房稅增加的持有成本？在租屋市場供不應求、房價預期上漲的環境下，這些微幅增加的稅金，極容易透過租金上漲或最終售價轉嫁給下一手。

結果就是一個完美的「囚徒困境」破局：屋主發現，賣掉房子後，因為房價上漲和稅務成本，他可能「再也買不回原本條件的房子」。

於是，理性的決策變成了「不賣」。

當政策鎖住了籌碼，市場上的供給量由「流量（Flow）」轉為「存量（Stock）」博弈，而存量又被屋主死死握在手中時，任何一點新增的買盤需求，都會造成價格的劇烈波動。這就是為什麼我們看到雖然交易量未必創新高，但價格卻堅挺不下的主因。

三、 誰在買房？熱錢的去處與焦慮的富人

既然供給端被鎖死，那麼需求端又是誰在支撐？

佳馨在訪談中分享了第一線的觀察，這也是讓我深感興趣的財富流動現象。市場上到底哪些人在買房投資？我們可以看到兩股清晰的力量：

1. 科技新貴的剛性與投資混和需求

台灣近幾年的科技產業榮景，創造了一批具有高現金流的族群。對他們來說，房地產不僅是居住需求，更是將高工時換來的現金，轉化為保值資產的必要手段。他們的價格接受度，往往是由其「分紅」的量級決定，而非傳統的薪資所得比。

2. 抗通膨的焦慮資金

這點尤為關鍵。我們正處於一個「有熱錢卻無供給」的時代。

通膨預期像是一條在身後追趕的狗，逼得所有手握現金的人不得不跑。當股市已經處於高點震盪，債市收益有限，大量的熱錢在尋找出口。對於傳統台灣投資人來說，房地產仍是資金的最終避風港。

佳馨提到，現在很多進場的人，並不是因為覺得房價便宜，而是因為「害怕手中的錢變薄」。這種基於防禦性的攻擊型買盤，對於價格的敏感度極低，只要標的稀缺，加價一百萬對他們來說，只是支付了一筆「抗通膨保險費」。

四、 結構性困境：有熱錢卻無供給

將上述兩點結合，我們就看懂了當前房市的真實全貌：

• 供給端： 因為重稅與政策限制，屋主惜售，籌碼被鎖定，市場缺乏流動性。
• 需求端： 通膨焦慮與產業紅利帶動的熱錢，瘋狂尋找資金出口。
• 催化劑： 政策的不確定性反而強化了「現在不買以後更貴」的預期。

這是一個典型的「熱錢遇上供給真空」的結構性困境。

這解釋了開頭那個荒謬的故事。屋主之所以敢在簽約路上反悔加價，是因為他看準了這個結構。他知道在供給稀缺的當下，他是稀有資源的持有者；而買方，則是滿手現金卻無處安放的焦慮者。

這場博弈中，最大的底氣不是現金，而是資產。

結語：在扭曲的市場中，尋找你的定位

與佳馨的這場對談，讓我對「政策」與「市場」的互動有了更深一層的體悟。

很多時候，我們期待政策能帶來公平，但從商業邏輯來看，政策往往只是改變了賽局規則，而無法改變供需法則。 當政策試圖用圍堵的方式來抑制價格，往往會因為人性的趨利避害，反而製造出更強烈的稀缺性。

對於身處其中的我們，無論是自住還是投資，與其抱怨屋主的貪婪或政策的無效，不如退後一步，看懂這個「越打越漲」的底層邏輯。

在這個熱錢漫流、供給閉鎖的時代，你必須思考的或許不是「房價合不合理」，而是當資產價格的通膨成為一種貨幣現象時，你是否正站在資產階級的一方，還是正握著不斷貶值的現金，在簽約的路上被人坐地起價？

這是一個殘酷的問題，但唯有直面它，我們才能在這個充滿雜訊的市場中，做出最清醒的決策。