「政府不是說要拚經濟嗎?為什麼我買個房,貸款成數還是貸不到心裡期待的數字?」
這大概是最近許多想進場的購屋族,以及計畫「小換大」的換屋族,心裡共同的疑問。
而現實是:央行確實有在鬆綁,只是鬆綁的力道,比大家想的還要克制。
先說一個被誤解的事實:第二戶已經從五成放寬到六成了
很多人不知道,2026年3月,央行第一季理監事會議已經把全國自然人第2戶購屋貸款成數上限,由5成調升到6成,3月20日起正式上路。
換句話說,「六成」這個數字,本身就是鬆綁後的結果,不是還沒鬆綁的限制。
但這次調整,連央行理事內部都沒有共識。根據後來公布的議事錄摘要,有理事直接投下反對票,理由是:一旦放寬管制,原本被壓抑的房價上漲預期心理可能再度鬆動。也有理事提醒,研究顯示信用管制對「名下已有房、又買第1戶」的族群效果最明顯,因此希望放寬第2戶的同時,要有配套措施防止市場誤判央行立場轉軟。
這就是你感受到的:央行在放,但每一步都踩得很重。
為什麼你的房貸還是「掐得這麼緊」
對一般受薪階級來說,貸款成數從六成到八成,常常就是「買得起」與「買不到」的距離。央行之所以不願大步放寬,關鍵在兩個指標:
第一,銀行法第72條之2的上限。央行嚴密監控銀行不動產放款占總存款及金融債的比率,目的是避免資金過度湧入房市,引發金融系統性風險。值得注意的是,2026年起不動產貸款總量管制改回各銀行「內部控管」——但這不等於放寬。少了央行硬性總量,銀行為了自保,審核標準反而可能更嚴,變成「銀行說了算」的年代。
第二,房價與資金流向。建商土地與營建成本仍維持高檔,房價難以明顯回檔。在央行眼中,若這時隨意放寬成數,等於替投機買盤點火。
買方資金缺口大、建商難讓利、央行控管風險——三方力量僵持,就是我們現在看到的市場磨合期。
豪宅門檻,才是換屋族真正的「隱形枷鎖」
比起成數,業界更頭痛的是「高價住宅認定標準」。多年來央行的策略不是放寬,而是「下調認定金額」,讓更多交易案被納入緊縮範圍。
一旦被認定為高價住宅,貸款成數瞬間被砍到三成。這不只衝擊高資產族群,更直接擠壓了許多想換屋的家庭——他們未必是炒房客,只是想把房子換大一點而已。這是政策在金融穩定與居住正義之間取捨的代價。
現在,是進場還是退場
從近期數據看,房市正走向「穩健盤整」。2026年4月,五大銀行新承作房貸金額單月大減約57億元,利率則微升到2.307%。但耐人尋味的是——交易量縮了,房價卻沒鬆動。4月信義大台北房價指數攀上181.36,創2005年統計以來新高。
這告訴我們什麼?別期待「房價崩盤」。 營建成本與通膨壓力還在,精華區供給有限,房價具有高度僵固性。真正該盯緊的,是「房貸利率」與「你自己的財務槓桿」。在目前利率環境下,每月還款負擔比過去高,這是不爭的事實。
給讀者的一個真心建議
面對這樣的僵局,我的建議很簡單:「別預測市場,要看懂自己的現金流。」
政策何時再鬆綁,不是我們能控制的;你能控制的,是自己的進場策略。
如果你是換屋族,先問自己:「如果第二戶成數就卡在六成,我的自備款夠不夠?」央行目前允許簽署切結書(承諾一年內出售舊屋)來排除部分限制,但這也代表你會背上不小的售屋時間壓力。如果答案是肯定的,市場的漲跌或許只是心理上的數字波動;如果答案是否定的,請務必再給自己多存一筆「緩衝金」。
房市或許正處於調整期,但對有準備的人來說,每一次僵局,其實都是更仔細審視資產配置的好時機。
