近期中國房地產市場的表現，宛如一場精心編排的懸疑劇。7月上旬的數據顯示，無論是新房還是二手房，成交量皆出現了較上月下滑，市場溫度似乎再度降回冰點。然而，吊詭的是，資本市場的反應卻截然相反。A股的房地產類股指數在同期逆勢大漲，成為各類股中的領頭羊。數據走冷，股價卻預熱，這種看似矛盾的現象背後，究竟隱藏著什麼樣的市場邏輯？答案或許不在於眼前的數字，而在於一場對未來政策的巨大賭注。市場不再執著於解讀過去的銷售數據，而是將所有目光都投向了那扇緊閉的政策大門，屏息以待一場可能扭轉乾坤的重量級會議，以及一種可能顛覆傳統融資模式的金融科技創新。本文將深入剖析這場圍繞「政策底」與「市場底」的激烈博弈，借鑑日本與台灣的歷史經驗，為台灣的投資者與專業人士提供一個穿越迷霧的觀察視角。
「政策底」的豪賭：一場可能重塑市場的關鍵會議
當前，中國房地產市場最熱的詞，並非銷售額或房價，而是「中央城市工作會議」。對於許多台灣讀者而言，這或許是個陌生的名詞，但它在中國的政策體系中，擁有舉足輕重的地位。這並非一個常規的年度會議，其召開往往意味著國家對城市發展的頂層設計將迎來重大調整，而房地產作為城市發展的核心載體，自然成為每次會議的焦點。
歷史的回聲：為何一場會議能牽動萬億市場？
回顧歷史，便能理解市場為何對此抱有如此高的期待。上一次中央城市工作會議是在2015年底召開，當時中國房市同樣面臨巨大的庫存壓力。會後，一項名為「棚戶區改造」的政策工具被大規模推行。簡單來說，這是一場由政府主導的舊城區拆遷運動，政府透過貨幣化安置（直接發放現金補償給拆遷戶），在短時間內創造出龐大的購房需求，有效地消化了三四線城市的巨量庫存，並直接啟動了2016年至2018年的全國性房價上漲週期。這段歷史讓市場形成了一種路徑依賴：當產業陷入深度困境時，最高層級的會議往往能祭出超乎預期的「火箭筒」級別政策。如今，在房市持續低迷數年之後，市場自然而然地將希望寄託於新一次會議的召開，期待能有類似「棚改2.0」的強力政策推出，為市場注入強心針。
日本的教訓：政府救市，是解藥還是毒藥？
然而，強力政策干預是一把雙面刃。這不禁讓人聯想到上世紀90年代初日本的經歷。當日本房地產泡沫破裂後，日本政府同樣採取了連續降息、擴大公共投資等一系列救市措施。然而，這些政策並未能阻止資產價格的長期下跌，反而使得許多本應倒閉的「殭屍企業」得以苟延殘喘，占用大量金融資源，最終拖累了整個日本經濟，開啟了所謂的「失落的三十年」。
將中日兩國對比，可以發現關鍵的差異點。中國政府對經濟，特別是銀行體系的掌控力遠超當年的日本。這意味著北京有能力透過行政命令，引導國有銀行為國有房企持續輸血，避免系統性風險的瞬間引爆。但這也帶來了新的問題：政策的強力介入雖然能守住短期的「政策底」，卻可能延遲真正由供需關係決定的「市場底」的到來。日本的教訓在於，單純的輸血無法解決結構性問題，若不能讓市場機制發揮作用，實現優勝劣汰，長期的經濟活力將受到侵蝕。對於台灣投資者而言，理解這一點至關重要：即使中國政府出手救市，也可能是一個漫長且痛苦的過程，而非V型反轉的開始。
冰與火之歌：當前中國房市的真實溫度
剝開政策預期的外殼，當前中國房地產市場的內部結構正在發生深刻而複雜的變化，呈現出冰火兩重天的景象。
新房與二手房的背離
根據最新數據，截至2024年7月中旬，重點47個城市的新房成交面積年增率下滑約14%，而22個城市的二手房成交面積年增率僅微幅下滑2%。在北京、上海等一線城市，二手房的成交活躍度甚至明顯高於新房。這種背離現象的背後，是購房者信心的轉移。過去幾年，以恆大、碧桂園為代表的大型民營房企接連爆發債務危機，導致大量預售建案停工，「爛尾樓」風險成為購房者的夢魘。相較之下，二手房是實實在在的現房，所見即所得，交易風險較低。這種「信任危機」導致需求從新房市場流向二手房市場，也解釋了為何即使政策放鬆，新房銷售依然舉步維艱。這與台灣市場的經驗相似，在市場下行週期，有信譽、財務穩健的品牌建商，其預售案的接受度會遠高於其他同業。
土地市場的「國進民退」現象
另一個顯著的結構性轉變發生在土地市場。數據顯示，2024年上半年，在全國權益拿地金額排名前十的開發商中，清一色都是如中海地產、保利發展、華潤置地等擁有央企或地方國資背景的「國家隊」成員。民營房企由於資金鏈緊張，幾乎已在公開的土地拍賣市場上絕跡。這形成了顯著的「國進民退」格局。
這種現象與台灣和日本的市場生態形成鮮明對比。在台灣，土地市場的主要參與者是遠雄建設、興富發等大型民營企業。在日本，三菱地所、三井不動產等源自舊財閥的綜合性集團是市場的中堅力量。它們雖然規模龐大，但本質上仍是市場化的民營主體。中國土地市場由國企主導的格局，一方面穩定了地價，避免了土地流標引發的市場恐慌；但另一方面，也意味著市場競爭活力的下降，未來的房地產開發可能更趨向於政策導向，而非市場導向，這將對產品創新和營運效率帶來長遠影響。
尋找新出路：區塊鏈能否拯救深陷泥淖的地產商？
在傳統的開發銷售模式陷入困境，融資管道全面收緊的背景下，一些思維前衛的業者開始將目光投向了金融科技，試圖用區塊鏈技術為沉重而不動的房地產資產解套。這就是近期在香港市場嶄露頭角的「房地產RWA（現實世界資產）代幣化」。
RWA是什麼？把「信義區豪宅」變成股票來交易
RWA的概念聽起來複雜，但可以用一個貼近台灣讀者的比喻來理解。想像一下，將台北信義區的一棟價值數十億台幣的頂級豪宅，不是作為一個整體出售，而是透過區塊鏈技術，將其所有權或未來的租金收益權，分割成數百萬個甚至更多的「數位代幣」。每個代幣代表著對這棟豪宅極微小的一部分權益。然後，這些代幣可以在數位資產交易所裡像股票一樣，24小時自由買賣。
這就是RWA的核心思想：將流動性極差、投資門檻極高的實體資產，轉化為高流動性、可分割的數位證券。對開發商而言，這可能開闢一條全新的融資路徑。例如，香港的德林控股近期便宣布，計劃將其旗下的德林大廈部分權益進行代幣化。對於投資者而言，這意味著過去只有富豪才能參與的頂級商用不動產投資，未來或許普通人花幾千塊錢就能買到一個「代幣」，成為世界級地標的微型業主。
理想豐滿，現實骨感：代幣化的機遇與挑戰
房地產代幣化的前景固然誘人，但現實的挑戰同樣巨大。首先是監管問題。如何確保資產估值的公允性？如何保護投資者權益？如何防範洗錢等非法活動？這些都是各國監管機構面臨的難題。台灣雖然在STO（證券型代幣發行）領域設有監理沙盒，但整體態度仍相當審慎。中國大陸對虛擬資產的監管則更為嚴格，短期內大規模推行的可能性微乎其微。目前這類嘗試主要集中在香港這個擁有獨立金融監管體系的國際金融中心。其次，市場的接受度和流動性仍待考驗。一個全新的資產類別需要時間來教育投資者，建立信任。儘管如此，RWA的出現，標誌著房地產業正被迫尋求根本性的創新，這個趨勢值得長期關注。
結論：台灣投資者的視角 — 危機中的三道窄門
總結而言，當前的中國房地產市場正處於一個微妙的十字路口。市場在疲弱的現實與強烈的政策期待之間搖擺，產業內部正經歷一場深刻的結構性洗牌。對於身處台灣的投資者和觀察家，與其猜測政策的「大獎」何時開出，不如更理性地審視這場變革中浮現出的機會與風險。在這場危機中，有三道值得關注的「窄門」：
第一道是「國企之門」。在民營房企普遍陷入流動性危機的背景下，那些財務穩健、擁有政府信用背書的國有開發商，正在成為市場的整合者和最終贏家。它們不僅能獲得更便宜的融資，也能在土地市場上從容佈局。這類企業的風險相對較低，確定性更高。
第二道是「服務之門」。當增量開發的黃金時代結束，存量房地產的管理和交易服務價值便日益凸顯。例如，物業管理、商業地產營運、房產經紀平台等業務，其現金流更為穩定，受產業週期性波動的影響也較小。這些領域的龍頭企業，如華潤萬象生活、貝殼等，可能穿越週期，展現出更強的韌性。
第三道是「科技之門」。以RWA為代表的金融科技創新，雖然目前仍處於萌芽階段，充滿不確定性，但它代表了解決產業核心痛點（流動性差）的未來方向。對於具備較高風險承受能力的投資者，持續追蹤這一領域的發展，可能會在未來捕捉到顛覆性的機會。
中國的房地產問題，既是經濟問題，也是深刻的社會與政治問題，其演變路徑註定複雜而漫長。借鑑日本泡沫破裂後的經驗，我們應抱持謹慎，避免過度樂觀；但同時也要看到中國獨特的體制應對能力和潛在的創新動能。穿過眼前的迷霧，看清結構性的變化，或許比單純地等待政策的「解藥」更為重要。
