日本房產投資只看東京嗎？東京價格飆漲、投報率被壓縮之際，精明資金轉向福岡與札幌。以人口、都更、觀光與新幹線等數據，徹底比較兩城潛力，掌握下一個黃金十年的佈局關鍵。
對多數台灣投資人來說，聽到「日本不動產投資」，第一個浮現腦海的多半是「東京」。作為全球頂尖的大都會與經濟中心，東京長年被視為不動產投資的王道。然而，如今的東京市場正迎來重大轉折。近年價格飆漲的力道驚人，投報率被極度壓縮，想像過去那樣靠穩定租金收入（Income Gain）來投資，變得非常困難。
那麼，精明的投資人接下來該把目光投向哪裡？本文將拆解為何東京市場會被說成「結束了」，說明背後的結構性原因，並以數據徹底比較、解析「福岡」與「札幌」這兩座最受矚目的下一階段黃金城市，看看它們各自具備的壓倒性潛力與差異。
東京市場的「困局」：不再是投資場，而是「資產保全」的去處
現在的東京不動產市場，本質已經改變。簡單說，市場從「為了賺租金」轉變為「為了維持或提升資產價值（資產保全・Capital Gain）」的場所。
根據東日本不動產流通機構（REINS）資料，首都圈中古公寓價格在 2013 年至今 10 年間累計上漲約 76.1％，部分地段甚至超越 1990 年代泡沫經濟時期的高點。價格（分母）暴漲的同時，房租（分子）的增幅卻遠不及價格，導致投資投報率（表面投報率＝年租金收入 ÷ 物件價格）被系統性壓縮。市中心出現表面投報率僅 2～3％ 的案件，並不罕見。
為何會如此？核心在於供需失衡。首先，東京核心區的大型開發用地已近枯竭；再加上嚴重的人力短缺推升人事成本，以及日圓偏弱帶動進口建材上漲，讓新建案的興建成本攀高。結果是新建供給減少、價格只剩富裕族群與機構投資人買得起。失去去處的自住與投資需求，便湧向狀況良好的中古物件，尤其是「築淺」（指屋齡較新）的產品，進一步把整體中古市場推上歷史高檔。
就投資感受而言，東京現在很像台灣的台北市中心：價格高到靠租金已難以划算，只能期待未來漲價，或把資金移到相對安全的地方當「避風港」。對重視現金流的多數投資人來說，東京已成為「入場門票過高」的市場。
下一位主角① 福岡：人口成長與創新驅動的成長型城市
當東京轉型為「資產保全」城市時，能夠畫出清晰「成長故事」的，是福岡。它的投資魅力在於，能對沖日本最大的結構風險——人口減少。
福岡最大的強項是「人口動態」。在日本多數城市面臨人口下滑、高齡化之際，福岡市是驚人的例外。依 2020 年國勢調查，福岡市的人口增加數（約 7.6 萬人）與成長率（5.1％）皆名列政令指定都市之首。更關鍵的是結構：15～29 歲的「年輕人口占比」在主要城市中最高。這個充滿活力的人口結構，為租賃市場帶來強勁而持續的需求。有民間調查顯示，福岡市內單身族群向的套房公寓，入住率超過 99％，空置風險極低。
為何福岡吸引人？因為它不只是地方都市，還是「國家戰略特區」，持續創造創新與就業。被指定為「全球新創與就業創出特區」的福岡，透過如「Startup Cafe」的新創諮詢與各式補助，建立完整的創業支援生態。這些政策吸引國內外的年輕人才與創投資金，帶來高附加價值的工作，進一步轉化為租屋需求，形成完美的正循環。
硬體面，兩大都更專案「天神 Big Bang」與「博多 Connected」正在重塑市中心，規模與影響力可類比台北的「信義計畫區」，把福岡核心打造成新世代的商務樞紐。
投資面向上，福岡兼具「好入手」與「較高投報」。地價雖上漲，但相較東京仍具吸引力；台灣投資人偏好的「整棟公寓」投資，在特定區位甚至可望見到 8％ 以上的投報率。以日本主要城市而論，能同時由「人口」這項最穩健的基本面支撐，並兼顧租金收入與資本利得的城市，福岡可說相當稀有。
下一位主角② 札幌：觀光與基礎建設開啟的長期機會
若說福岡靠「內在動能（人口與創新）」成長，札幌則是以「外部動能（觀光與基建）」推動劇烈變化。
札幌的第一引擎是強勁的「觀光（Inbound）」。作為北海道門戶，札幌對亞洲旅客（包含台灣）極具吸引力。疫後復甦顯著，2023 年度（令和 5 年度）札幌市外國人延べ住宿人次約 290 萬，比前一年度倍增，呈現爆發性回溫。這股穩固的觀光需求，支撐了飯店、服務式公寓與「民泊」（類 Airbnb 的短租）等住宿不動產的高稼動率；同時，服務於觀光產業的大量從業人員（飯店、餐飲、零售等）也創造穩定的長期租屋需求，為住宅市場墊底。
影響札幌未來的第二引擎，是長線的「遊戲規則改變者」——北海道新幹線延伸至札幌的計畫。可類比「台灣高鐵」連結台北與高雄後，對西部走廊城市價值帶來的巨大全面影響。完工後，札幌與東京將以全天候高速鐵路相連，商務、觀光、物流全數活絡。
值得投資人注意的是，這項新幹線計畫原訂 2030 年度末開業，後續已確定「延期」數年。表面上是負面消息，對長線投資人而言卻是「黃金空窗期」。原本應在 2030 年前被快速反映的漲勢，因延期而放緩，等同在札幌車站周邊等關鍵區位，出現了「策略性佈局期」。在新幹線價值尚未被完全反映的「現在」，正是以相對較低成本打造長期部位的絕佳時機窗。
投資特性上，札幌的入場成本在主要城市中相對最低；地價僅為東京的幾分之一，卻在觀光需求支撐下，視區位與物件類型可期待 8～9％ 的潛在投報。
徹底比較：你的投資屬性適合「福岡」還是「札幌」？
東京：「資本保全型」
適合已擁有龐大資產、以守住資產價值為目標的高資產族。投報率極低，對想靠租金累積資產的投資人並不友善；當前可說是「價高而無味」。
福岡：「穩健成長型」
由「人口增加」這項日本最強基本面支撐。空置風險低，適合同時追求穩定租金收入（Income）與隨城市成長而來的資本利得（Capital）的投資人。
札幌：「長期佈局型」
由「觀光」這個外需與「新幹線」這種國家級基建牽引，潛力極高。受新幹線「延期」影響，最適合以 10～15 年視角，鎖定未來較大資本利得的策略型投資人。
總結
「日本不動產投資＝東京」的時代已告終。日本總人口雖在減少，但經濟與人口正加速集中到少數具吸引力的中核城市，進入「多極集中」的新局。福岡與札幌正是這波「集中」的贏家。與其追逐東京被極度壓縮的投報率，不如把目光放到未來 10 年，將成為日本新成長引擎的兩座城市。福岡的「內在動能（人口）」與札幌的「外在動能（觀光・基建）」，哪一個更符合你的投資風格？願本文成為你邁向下一個黃金十年的第一步。
