窒息量背後的結構困局
《經濟學人》罕見點名台灣央行長期壓低新台幣幣值(低估達55%,全球之最),目的是保護出口商。但這項政策的代價是:大量印鈔買匯創造過剩流動性,成為1998年以來房價飆漲4倍的關鍵推手。
面對高房價,政府近年祭出多項打房措施,在抑制投機方面確實發揮作用。但問題是:當需求端管制已達階段性目標,政策力度是否開始「過猛」,反而製造新的風險?
市場急凍的三大警訊
最新統計顯示市場正快速冷凍:
數據面: 2024年第四季全台交易量大幅萎縮,預期上半年將創2009年以來最低紀錄。部分區域(新北、桃園外圍)房價已修正5-10%。
風險一:剛需被誤傷
首購族因信用緊縮難取得貸款,換屋族賣不掉舊屋、買不了新屋。真正受害的不是投資客,而是有實際居住需求的家庭。市場一急凍,購屋族最怕什麼?就是不知道能貸到多少錢。萬一訂金下了、貸款卻批不下來,幾十萬訂金就這樣飛了,誰敢輕易出手?
風險二:金融連鎖效應
建商資金鏈吃緊、銀行擔保品價值下滑,加上《經濟學人》提及的壽險業「一兆美元貨幣錯配」,若市場持續低迷,可能觸發系統性風險。
風險三:內需就業衝擊
房地產相關產業影響約50萬就業人口,交易量停滯將衝擊房仲、裝潢、家具等行業,進一步拖累零售、餐飲等內需。如此一來,將加劇《經濟學人》警告的「儲蓄過多、消費過少」內需失衡問題。
政策換檔:以「房貸先審後訂」打破剛需僵局
面對「交易量腰斬,價格微幅鬆動」的現況,政策的當務之急是在維持打擊投機的前提下,活絡合理的剛性需求。政府應考慮將過於僵硬的管制政策,調整為更具人性的「先審後訂」機制。
「房貸先審核通過,再下訂」的制度倡議,其核心價值在於消除資訊不對稱和不確定性:
保障購屋族權益: 在簽訂買賣契約前,購屋族能確實掌握自身的貸款條件(如額度、利率),避免因貸款成數不足而必須違約、甚至損失數十萬甚至數百萬訂金的風險。
恢復市場信心: 買方確定性提高,有助於讓合理的交易順利完成,打破當前市場因政策疊加而產生的觀望與急凍。
精準區分買盤: 透過銀行嚴格的授信審核程序,能更有效地篩選出具備還款能力的剛性需求買家,避免資金鏈脆弱的投機客濫用。
這項措施是政策「踩剎車」後,應立即啟動的「換檔」動作。它不需要增加財政負擔,卻能極大程度改善剛需買家的交易環境,讓交易量在合理水平上恢復流動性,避免市場繼續在「高價窒息量」中耗竭。
終極解方:央行改革才是解方
然而,所有的短期調整都無法解決問題的根源。若繼續迴避貨幣政策根本問題,未來市場仍會回到房價再度飆漲的舊路。
《經濟學人》的分析點明了終極解方:台灣必須拆解過時的經濟模式。政府必須大刀闊斧推動央行改革:
重新定義央行職能: 從「保護出口商」轉向「穩定物價與金融」。
新台幣溫和升值: 5-10年內逐步升值15-20%,接近合理水準。
溫和升值的三大好處:提升民眾購買力(進口成本下降);從源頭降低資產泡沫(提高資金成本);倒逼產業升級(擺脫低價競爭)。
市場急凍不是壞事,反而是改革的最佳時機。當投機已被壓制、社會共識正在形成,政府若還在猶豫,就是在浪費這個千載難逢的窗口。先審後訂能救急,央行改革才能治本——兩條腿一起走,台灣的房市和經濟才有機會真正轉骨。
