從百萬本金滾出千萬資產：專注「營建股」的週期套利，解密大戶眼中的確定性獲利法則

在投資市場中，我們常被各種新興科技、AI 概念或是指數型成長的故事所吸引，彷彿只有追逐最尖端的趨勢，才能獲得超額報酬。然而，我常說投資的本質是尋找「不確定世界中的確定性」。有些產業看似傳統、甚至被認為枯燥乏味，但若你能看懂其底層的會計邏輯與產業週期，那裡反而蘊藏著極高的獲利能見度。

這次我邀請到的來賓——簡新（簡大），便是一位在營建股領域深耕多年的投資高手。他不靠運氣，而是靠著對財報認列規則的透徹理解，以及對建案進度的精準掌握，成功將本金從百萬翻倍至千萬等級。

在與簡新的深度對談中，我發現他對營建股的理解並非僅止於「買地蓋房」的表層，而是將其視為一種可計算、可預期的金融商品。這篇文章，我將拆解他投資策略背後的核心邏輯，探討在這個資源愈發集中的時代，散戶如何透過專注與耐心，在營建股中挖掘出屬於自己的黃金。

看見財報之外的風景：為什麼營建股擁有極高的「獲利能見度」？

許多投資人對營建股敬而遠之，原因不外乎是股價波動大、受到政策打房影響，或是財報獲利不穩定。但在簡新的眼中，這些「不穩定」恰恰是利潤的來源。

科技股的研發可能失敗、訂單可能被砍，但一棟已經預售完銷、正在興建中的大樓，除非發生極端天災，否則它在未來某個時間點轉化為營建營收的機率幾乎是 100%。這就是營建股獨有的「獲利能見度」。

簡新分享了他追蹤股票的核心方法論：緊盯「完工入帳法」的認列時點。

不同於一般製造業是出貨即認列營收，營建業通常採用「全部完工法」。這意味著，建設公司在蓋房子的兩三年間，帳面上可能毫無營收，甚至虧損；但一旦建案完工交屋，龐大的營收與獲利會瞬間灌入財報，造成本益比驟降、殖利率飆升的現象。

簡新的策略，便是在市場尚未反應這筆獲利之前，透過追蹤建案的工程進度（如使照取得、交屋狀況），提前佈局。他追蹤的興富發、潤隆、新潤、新美齊等公司，都是基於這套邏輯。投資營建股，其實是一場「時間的套利」——你利用市場對財報空窗期的不耐煩，去交換未來確定性的獲利爆發。

資源集中化下的生存遊戲：為何這是一個「大者恆大」的時代？

在訪談中，簡新提到了一個非常關鍵的產業結構變化：中小型建商的生存空間正在被劇烈壓縮。

過去，隨便一個在地小建商買塊地蓋房都能賺錢。但現在，隨著缺工缺料問題常態化、碳費徵收導致建材成本上漲，以及政府對土建融（土地與建築融資）的管制趨嚴，資金與資源正快速向大型上市櫃建商集中。

這是一個殘酷的現實：
1. 採購優勢：大型建商如興富發，擁有龐大的採購量，能以更低成本取得鋼筋水泥，甚至能優先搶到工班。
2. 資金韌性：在信用管制下，大建商自有資金充裕，融資管道多元；小建商則可能因為貸不到款而周轉不靈，甚至爛尾。

因此，簡新的投資名單高度集中在具備規模經濟的龍頭企業。這給我們的啟示是，投資營建股不能再像過去一樣「撒網捕魚」，而必須「精兵簡政」。在這個大者恆大的時代，龍頭股不僅具備護城河，更擁有在逆風中持續擴張市佔率的能力。

住宅與廠辦的銷售眉角：透視不同產品線的去化邏輯

除了住宅市場，我們也深入探討了「廠辦」這個特殊的領域。簡新點出，廠辦的銷售邏輯與住宅截然不同，這也是投資人容易誤判的盲區。

住宅是 B2C（企業對消費者）的市場，講究的是地段、學區、生活機能，買方決策帶有感性成分，且容易受到央行信用管制（如限貸令）的影響。

廠辦則是 B2B（企業對企業）的賽局，看重的是產業聚落、交通物流、以及企業擴廠的剛性需求。簡新觀察到，雖然住宅市場受到政策壓抑，但受惠於台商回流及 AI 供應鏈的擴張，特定區域的廠辦需求依然強勁。

然而，廠辦的去化速度（銷售速度）通常不如預售屋火熱，往往需要等到建物實體呈現後，企業主才願意下單。這意味著投資主攻廠辦的營建股，持有的時間維度可能需要拉得更長，投資人必須對該區域的產業發展有更深的洞察，而非僅看短期的房市熱度。

本金從百萬到千萬的躍遷：專注、重押與耐心的複利效應

這是整場對談中，最讓我動容的一段。簡新並非出身富豪，他是如何從百萬本金滾出千萬資產？答案只有兩個字：「專注」。

很多散戶喜歡分散投資，今天買 AI，明天追重電，後天看航運，結果往往是顧此失彼。簡新反其道而行，他選擇將有限的資源與精力，全部投入到他最懂的「營建股」上。

「資產累積的初期，靠的是集中；資產守成的階段，才需要分散。」

簡新的成功路徑可以歸納為以下三步驟：
1. 深度研究：對每一檔持股的建案、毛利、預計完工年份瞭若指掌，將不確定性降到最低。
2. 重押確信：當確認獲利的確定性極高時，敢於在低檔重倉買入。
3. 極致耐心：營建股的持有時間往往以「年」為單位。在建案完工前的漫長等待期，股價可能死魚盤整，甚至下跌。能忍受這種寂寞，是獲得超額報酬的必要代價。

他提到，從百萬到千萬的過程，心態的磨練比技術分析更重要。你必須清楚知道自己在等什麼——你在等大樓蓋好，你在等營收認列，而不是在等明天的股價漲跌。

結語：在週期中尋找安身立命的投資哲學

與簡新的對談，不僅是一堂營建股的專業課，更是一次關於「投資哲學」的洗禮。

營建股看似傳統，實則充滿了博弈與智慧。它不需要你預測十年後的科技變革，只需要你踏實地計算當下的價值，並擁有穿越週期的耐心。在這個資訊爆炸、誘惑極多的市場裡，簡新用他的成績單證明了：不需要通曉所有領域，只要在一個自己真正看懂的領域裡做到極致，財富自然會隨之而來。

對於正在閱讀這篇文章的你，或許可以思考：你的投資組合中，是否也有這樣一類「確定性」極高的資產？你是否願意為了這份確定性，付出時間與耐心的代價？

真正的財富，往往不屬於最聰明的人，而是屬於最能沈得住氣的人。