在科技股狂歡的背後，揭開營建股「長期獲利」的數學公式——專訪營建薯

在這個 AI 與半導體佔據所有媒體版面的時代，資金的狂潮似乎只湧向那些充滿未來感的科技巨頭。然而，身為一個長期在資本市場尋找「不對稱機會」的投資人，我常在思考：當所有人都盯著同一塊充滿泡沫的蛋糕時，是否還有被遺忘的角落，正安靜地產出驚人的現金流？

這是我邀請「營建薯」來到節目的初衷。

他不僅是一位對建築充滿熱情的平凡上班族，更是一位在營建股領域深耕多年的價值投資者。他的投資哲學並非追逐稍縱即逝的熱點，而是建立在嚴謹的數學計算與對產業週期的深刻理解之上。在他眼裡，營建股不是隨著房價起舞的投機工具，而是一道可以被精確拆解的數學題。

這場對談，我們不談房價漲跌的口水戰，而是回歸投資的第一性原理：如何看對獲利方向、算出安全邊際，並在市場雜訊最大時，從容地佈局長期獲利。

破解營建股的迷思：從「週期」到「確定性」

許多投資人對營建股的刻板印象是「高風險、高週期性」，認為其股價完全受制於政策打壓與總體經濟波動。然而，營建薯提出了一個截然不同的底層邏輯：營建股的獲利，其實具有極高的「可預測性」。

科技業的訂單可能因為技術更迭或客戶砍單而瞬間消失，但營建業的營收邏輯截然不同。台灣的預售制度，讓建商在房子蓋好前兩三年，就已經鎖定了未來的營收與大致的利潤率。

「當你看到一個建案完銷，而工程進度順利推進時，這家公司兩年後的 EPS（每股盈餘）幾乎已經是『明牌』了。」營建薯在對談中反覆強調這一點。

這裡的關鍵在於資訊的時間差。市場往往只反應當下的財報，但營建股的投資人必須具備「穿越時間」的能力。我們看的不只是當季的營收，而是手上有多少土地庫存（原料）、正在興建的案量（在製品），以及預售的銷售率（已鎖定訂單）。

當我們能掌握這些數據，股價的波動就不再是風險，而是機會。這就是營建薯所說的：「看對獲利方向」比什麼都重要。

安全邊際的極致運用：何時該重壓？

知道方向只是第一步，真正決定投資成敗的，是進場的時機與部位的大小。營建薯分享了他風險控管的核心心法：先算出安全邊際，再決定下注的力度。

什麼是營建股的安全邊際？

對於科技股，我們可能看重本益比（PE）或成長率；但對於營建股，營建薯更傾向於評估「淨值」與「潛在獲利」的關係。當一家擁有大量低成本土地庫存、且建案銷售順利的建商，其股價卻因為市場恐慌（例如政府祭出打房政策）而跌破淨值，甚至低於其未來三年保證獲利的總和時，這就是巨大的安全邊際。

「當安全邊際夠大時，就是你該壓大注的時候；而當股價已經反映了未來三年的利潤，就是該獲利了結或尋找下一個標的之時。」

這聽起來簡單，執行起來卻極度考驗人性。大多數人會在營收認列高峰、新聞媒體大肆報導建商賺爛的時候追高，卻在建案剛開工、財報處於空窗期時殺低。營建薯的操作邏輯恰恰相反：「提早入場，抱長波段。」 他願意忍受長達一兩年的股價沉悶期，因為他清楚知道，等待的盡頭是確定的獲利爆發。

這是一種利用「耐心」作為槓桿的投資策略，也是散戶相對於追求短期績效的法人，所擁有的最大優勢。

政策打房：是毒藥還是護城河？

談到營建股，繞不開的話題就是政府的打炒房政策。從平均地權條例到囤房稅，每一波政策出台，往往都伴隨著營建類股的修正。但在這場對談中，營建薯提供了一個非常反直覺、卻極具洞察力的觀點：打房政策，長期而言是上市櫃績優建商的護城河。

這背後的商業邏輯是「大者恆大」。

當土融、建融受到限制，中小型建商或體質不佳的投機型建商會首先因為資金斷鏈而退出市場。土地資源與市場需求並不會消失，反而會向資金雄厚、品牌信譽良好的上市櫃建商集中。

「政策打的是投機客，不是打蓋房子的人。」

對於長期投資者而言，政策利空往往創造了最佳的進場點。因為市場的情緒性殺盤，會無差別地錯殺好公司。當我們理解了這個產業結構的演變，就會明白，那些能在政策逆風中持續購地、推案的公司，其市佔率與定價權正在悄悄提升。這不僅不是末日，反而是產業秩序重整後的紅利期。

長期獲利的選股光譜：短、中、長期的配置哲學

在具體的選股策略上，營建薯將投資標的劃分為三種時間維度的邏輯，這套框架非常值得投資人參考：

1. 短期爆發型：
這類公司通常股本較小，但手握一兩個超級大案即將完工交屋。其特徵是業績會在某個年度突然暴衝，EPS 可能翻倍。投資這類股票需要精準計算完工時程，屬於典型的「事件驅動」策略。

2. 中期穩健型：
這類公司推案節奏穩定，每年都有固定的完工量，營收不會大起大落，但呈現階梯式成長。它們通常擁有良好的殖利率保護，適合追求穩定現金流配合適度資本利得的投資人。

3. 長期資產型：
這是營建薯眼中最迷人的類型。這類公司往往持有大量早年低價取得的土地，或是位於精華地段的商用不動產。它們的價值隱藏在資產負債表之外，隨著通膨與都市發展，這些資產的潛在增值空間巨大。投資這類股票，買的是一家公司的「底氣」與「時光紅利」。

「不要用短期的心態去操作長期的標的，也不要期待穩健型的公司能給你倍數的爆擊。」 釐清自己買入的理由與時間維度，是每位投資者在下單前必須完成的功課。

結語：投資是一場與「不確定性」的博弈

回顧與營建薯的對話，我深感共鳴。無論是科技股還是營建股，投資的本質從未改變：在不確定的未來中，尋找相對確定的邏輯。

營建薯之所以能從平凡上班族蛻變為能在股市長期獲利的投資人，並非他有什麼內線消息，而是他願意花時間去拆解那些枯燥的財報數據，去實地走訪建案現場，去計算那些市場懶得計算的數學題。

他證明了，即使是最傳統的產業，只要用對了方法，運用安全邊際的概念，也能挖掘出超越大盤的超額報酬。

最後，我想留給讀者一個思考題：在你的投資組合中，有多少決策是建立在「精確的計算」之上，又有多少僅僅是建立在「對未來的想像」之中？

當潮水退去，能讓你安然度過的，永遠是那些扎實的數字與邏輯，就像一棟蓋在堅固地基上的房子，風雨不動。