曼谷的房地產市場，正響起一聲沉悶而清晰的警報。2025年第二季度的數據，猶如一張冰冷的X光片，透視出這個東南亞核心城市房市的深層結構性問題。新公寓的供給量驟降至15年來的最低點，單季僅推出405戶，這個數字不僅是統計上的谷底，更是市場信心脆弱的直接體現。與此同時，需求端也陷入急凍，過戶量創下六年多新低，市場買氣幾乎蒸發。這種供需兩端的同步萎縮，描繪出一幅令人擔憂的景象，不禁讓人思考：這僅是短暫的修正，還是一個長期衰退週期的開端？對於熟悉亞洲房地產市場起伏的台灣投資者而言，曼谷的現況提供了一個絕佳的案例研究。我們可以從中看到日本「失落三十年」的影子，也能對照台灣在政府強力調控下的市場反應，從而更深刻地理解海外房地產投資的風險與機會。
供應斷崖：建商的集體「躺平」與庫存壓力
曼谷公寓市場的警訊，最直接的體現就是新供給量的斷崖式下跌。2025年第二季度僅有的405戶新增供給，全部集中在曼谷北部的市郊區域，這不僅是數量上的崩跌，更反映出開發商策略的極度保守。回顧過往，市場曾在2022年第二季度達到15,164戶的五年供給高峰，然而此後的市場風向急轉直下，開發商紛紛踩下煞車。從2023年第三季度開始，每季新供給量便難以突破8,000戶，甚至在某些季度跌破3,000戶，如今的405戶更是近乎停滯的狀態。
這種開發商集體的「躺平」現象，背後是多重壓力的疊加。首先，最核心的問題在於龐大的未售出庫存。過去幾年累積的量體尚未消化，新的建案無疑是雪上加霜。許多開發商不得不將營運重心從「推新案」轉向「清庫存」，導致行銷成本與管理費用持續上升。其次，疲軟的購買力讓開發商對未來市場缺乏信心。當終端需求不振，盲目推出新案只會陷入更深層的價格戰泥淖。再者，近期部分開發商面臨的債務償還壓力，也對整個產業的財務健康構成威脅。為了維持現金流並應對債務，降價促銷、提供特殊付款方案成為常態，這進一步壓縮了新項目的利潤空間，降低了開發意願。
這種情況與日本泡沫經濟破裂後的景象有幾分神似。當年，日本地產開發商在市場反轉後，同樣面臨巨額庫存和沉重債務的雙重打擊，導致新開工項目銳減，整個產業進入了長達數十年的整理期。日本大型開發商如三井不動產（Mitsui Fudosan）和三菱地所（Mitsubishi Estate），在經歷慘痛教訓後，其投資策略變得極為審慎，高度重視現金流與風險控管。如今曼谷開發商的保守態度，正是這種市場硬著陸風險下的理性反應。他們優先考慮的是如何「活下去」，而不是如何「擴張」。
需求冰封：買氣為何蒸發？
供給端的急凍，源自於需求端的冰封。根據統計，2025年第二季度曼谷公寓的產權過戶量僅有12,183戶，這是六年多以來的最低水準。產權過戶量是衡量市場真實成交狀況的延遲指標，這個數據的崩跌，證實了市場早已陷入嚴重的停滯。而從預訂量來看，當季僅售出105戶，雖略高於前一季，但仍處於五年來的次低點，顯示消費者觀望氣氛極其濃厚。
買氣蒸發的背後，是泰國總體經濟環境與家庭財務狀況的惡化。首先，高昂的家庭債務是抑制購屋需求最主要的枷鎖。當家庭收入的大部分需要用於償還既有債務時，承擔新的、長達數十年的房貸便成為遙不可及的夢想。其次，持續上升的生活成本進一步削弱了民眾的可支配所得，使得儲蓄購屋頭期款的難度大增。最後，金融機構出於風險控管，普遍收緊了房貸審核標準。更嚴格的信貸條件，使得許多潛在購屋者被擋在門外，尤其是中低收入的剛性需求客群。
對比台灣市場，情況則有所不同。儘管台灣政府近年來祭出「房地合一稅2.0」、央行選擇性信用管制等多項打房措施，試圖為過熱的房市降溫，但市場需求依然相對堅挺。這主要得益於台灣科技產業帶來的財富效應，以及長期處於相對較低的利率環境。台灣購屋者面對的主要是「房價過高」與「政策不確定性」的挑戰，而曼谷購屋者面對的卻是更根本的「支付能力不足」與「經濟前景悲觀」的問題。這也解釋了為何在台灣，即使在調控之下，精華地段的房價依然穩固；而在曼谷，價格鬆動的現象已從郊區蔓延至市中心。
價格的真相：從蛋黃區到蛋白區的全面鬆動
在供需雙雙萎縮的壓力下，曼谷公寓的價格體系正經歷一場全面的壓力測試。開發商為了去化庫存、刺激買氣，價格戰已是公開的秘密，只是在不同區域的表現形式有所不同。
首先，在曼谷的郊區（蛋白區），價格下修的趨勢最為明顯。此區平均售價已跌至每平方公尺72,193泰銖，並且持續下滑。這裡的供給量最大，客群多為本地剛性需求買家，對價格最為敏感。在購買力普遍下降的環境中，開發商只能透過直接降價、贈送家具家電等方式來吸引有限的客戶。
其次，在城市邊緣區（蛋黃蛋白交界區），平均售價也出現鬆動，下降至每平方公尺126,897泰銖。這個區域的競爭同樣激烈，新舊建案林立，買方擁有較大的議價空間。開發商被迫提供更具吸引力的價格，以在眾多選擇中脫穎而出。
最後，即便是傳統上最為保值的中央商業區（CBD，蛋黃區），也感受到了寒意。此區平均售價維持在每平方公尺239,475泰銖，與前一季持平，呈現「漲不動」的狀態。其中，傳統豪宅區如沙吞-暹羅路段的價格紋風不動，而素坤逸區雖有微幅上漲，但整體高端市場的需求已明顯放緩。高資產族群和外國投資者在市場前景不明朗時，也傾向於延後購買決策，等待更明確的市場訊號。
整體來看，曼谷房價雖然尚未出現崩盤式的暴跌，但從郊區到市中心的價格壓力傳導鏈已然形成。這顯示市場已由賣方市場徹底轉為買方市場，創造「價值」而非追求「價格」，成為開發商當下唯一的生存之道。
未來展望：等待「政策甘霖」還是準備過冬？
展望未來，曼谷房地產市場的復甦之路將充滿挑戰，並且高度依賴外部因素的改善。開發商預計將持續維持低度開發的策略，優先處理現有庫存。新項目的推出可能會延遲到今年第四季或更晚，前提是市場出現重大的積極訊號。
潛在的利多因素主要來自兩個方面。其一，是政府的宏觀調控政策。市場普遍期待政府能推出進一步的刺激措施，例如下調政策利率以降低購屋者的貸款成本、放寬貸款價值比（LTV）限制以降低頭期款門檻，或是減免過戶與抵押登記費用等。這些政策若能落實，將如同一場「政策甘霖」，有助於穩定市場信心，尤其對財務狀況較佳的買家能起到一定的催化作用。
其二，是旅遊業的持續復甦。作為泰國的經濟支柱，旅遊業的興旺能間接帶動房地產需求，特別是那些位於交通便利、生活機能成熟區域的公寓項目。國際旅客和長居外派人員的迴歸，將為租賃市場注入活水，進而吸引以收租為目的的投資型買家。
然而，風險因素同樣不容忽視。全球經濟的不確定性、泰國國內高懸的家庭債務、以及嚴格的信貸標準，這些根本性問題在短期內難以解決，將持續對購買力構成壓抑。因此，即便有利多政策出台，市場的復甦也將是緩慢且不均衡的。
對於台灣投資者而言，當前的曼谷市場無疑是一個充滿挑戰的環境。過去那種期待房價快速上漲的投機時代已經結束。此刻的市場，更考驗投資者的眼光與耐心。機會依然存在，但更集中於那些具備獨特優勢的利基市場，例如擁有稀缺景觀的河濱項目、交通樞紐上的高品質住宅，或是由財務狀況穩健的頂級開發商所推出的項目。在一個普遍降溫的市場中，唯有真正的優質資產才能抵禦寒冬，並在下一輪復甦到來時脫穎而出。曼谷房市的十字路口，是危機也是轉機，端看投資者如何審慎布局。
