過去數年，中國大陸的房地產市場經歷了前所未有的深度調整，許多台灣投資人與企業家對此感到困惑甚至焦慮。傳統的「量增價漲」經驗法則似乎失靈，市場呈現出一種弔詭的現象：二手屋成交量持續放大，價格卻依然跌跌不休。這種「有市無價」的困境，不僅衝擊著數億家庭的資產負債表，也讓中央政府在政策制定上陷入兩難。一方面，需要穩住市場以防範系統性風險；另一方面，又必須堅守「高品質發展」的底線，不能重回依賴全局性加槓桿的老路。
在這樣複雜的背景下，一個名為「好房子」的政策新方向正悄然浮現，試圖為這盤看似無解的棋局，找到一條另闢蹊徑的破局之道。這不僅僅是一個建築品質的口號，它更可能成為引領核心城市觸底反彈，並最終實現由點到面、由結構性復甦帶動全局復甦的關鍵引擎。本文將深入剖析當前中國房市的核心矛盾，並借鏡日本「失落三十年」的教訓與台灣都市更新的實踐經驗，探討「好房子」戰略如何引領一線城市產生「五重共振」，並預判在香港市場出現反轉訊號後，下一個迎來曙光的城市將是誰。
告別狂飆年代：中國房市為何「量增價跌」？
要理解當前的困境，必須先釐清市場失靈的根本原因。過去，中國房地產市場的復甦路徑相當清晰：政策放鬆刺激成交量，成交量上升帶動價格回暖，形成一個正向循環。然而，自2021年以來的這輪調整，徹底打破了這個規律。
根據最新的市場數據顯示，即便在2024年，許多重點城市的二手屋成交量相較前兩年依然維持在高位，但價格指數卻持續探底。這種背離現象的核心，在於市場的「置換鏈」出現了斷裂。這條鏈條過去的運作模式是：首次購屋的剛性需求者（剛性需求）購買小房型二手屋，原屋主（通常是中產階級）賣掉舊屋後，升級購買更大、品質更好的新屋或次新屋。這條鏈的順暢運轉，是購買力從低總價市場向高總價市場傳導的關鍵。
然而，近幾年經濟成長速度放緩與房價持續下跌，嚴重侵蝕了中產階級的資產價值與收入預期。他們的舊屋賣不出好價錢，資產縮水，自然也失去了升級購買新屋的底氣與能力。這就好比台灣的換車市場，如果大量持有國產車的車主發現二手車價崩盤，他們自然也就無力去升級購買進口豪華車，導致整個汽車市場的消費升級鏈條卡死。
置換鏈的斷裂，直接導致了市場的結構性脫鉤：
1. 二手屋市場「剛性需求化」：二手屋市場的主要買家變成了預算有限、對價格極度敏感的首次購屋者。他們追求的是「能買到房」，而非品質。為了促成交易，大量二手屋賣家只能不斷降價求售，形成了「放量下跌」的局面。
2. 新屋市場「改善化」：與此同時，新屋市場的供給端則越來越偏向大房型、高品質的改善型產品。這使得新屋與二手屋之間形成了巨大的鴻溝，剛性需求買不起新屋，想換屋的中產又賣不掉舊屋，兩個市場無法有效連動。
面對此情此景，政策層面也面臨著「高品質發展」的硬性約束。這意味著過去那種「大水漫灌」、全面刺激加槓桿的救市手段已不再是選項。政策的目標從單純的「穩定成長」轉向了更為複雜的「防風險、促轉型、惠民生」。在這種既要又要的政策框架下，尋找一個既能激活市場、又不引發新一輪泡沫的精準解方，成為當務之急。而「好房子」戰略，正是在這樣的背景下應運而生。
另闢蹊徑的解方：「好房子」戰略的五重共振
「好房子」戰略並非孤立的政策，它正與城市發展、消費趨勢和資本流動等多重力量相互作用，尤其是在資源集中的核心城市，形成了一股強大的「五重共振」效應，有望從結構上重塑市場的價值體系。
共振一：政策之錨—從「有屋可住」到「住得好」
「好房子」的核心，是將住宅的屬性從過去偏重金融投資，拉回到更純粹的消費品和生活載體。這意味著政策開始鼓勵開發商在產品力上進行創新，例如提高得房率、優化房型設計、採用更環保智能的建材與技術。這相當於在現有的預售屋市場之外，開闢了一個供給稀缺、需求明確的「新品類」。
對於購屋者而言，這類產品滿足了從「住有所居」到「住有宜居」的升級需求。對於市場而言，「好房子」因為其獨特的品質溢價，能夠建立一套獨立於周邊二手屋的定價體系。在周邊房價普遍下跌的環境中，這些高品質新建案反而能維持價格穩定甚至上漲，從而起到穩定市場信心的「錨」的作用。
共振二：都市更新—城市級的「好房子」計畫
如果說「好房子」是單一建案的品質升級，那麼「城市更新」就是整個城區的系統性改造。這一點，台灣的投資人應該相當熟悉，類似於台北市行之有年的「都市更新」（都更）。中國大陸的城市更新，特別是針對核心城區的「城中村」改造，其重要性正不斷提升。
城市更新的關鍵在於，它能在寸土寸金的核心地段，整理出可用於建設「好房子」的稀缺土地。更重要的是，它具備內在的融資功能。核心城市的新屋與周邊老舊二手屋之間存在巨大的「價差」，這為城市更新提供了經濟上的可行性。政府可以透過改造，將一部分土地用於建設高品質住宅出售，其收益足以覆蓋拆遷補償與公共設施升級的成本。以上海為例，其2025年預算中，徵地和拆遷補償的支出與去年同期相比大幅增長超過20%，背後正是由這種價差邏輯所驅動。這不僅改善了城市面貌，也為市場注入了新的、優質的供給，與「好房子」戰略形成完美協同。
共振三：消費升級—財富的避風港效應
在當前全球無風險利率持續走低、中國大陸內部又存在資本管制的宏觀背景下，大量高淨值人群的財富面臨著「資產荒」的困境。傳統的理財商品收益率下降，股市波動性高，而海外投資管道受限。在這種情況下，核心城市的優質不動產，再次成為了資金追逐的避風港。
數據顯示，2024年以來，中國總價在1,000萬至3,000萬人民幣的中高端住宅成交量有所下滑，但總價3,000萬以上的頂級豪宅成交量卻逆勢大增超過50%。其中，上海一個城市就佔據了全國超高總價豪宅市場超過六成的份額。這清晰地表明，財富正在加速向頂級城市、頂級資產集聚。這種現象，與台灣房地產市場長期存在的「蛋黃區恆強」邏輯如出一轍。而「好房子」與「城市更新」恰好為這股龐大的資金流，提供了優質的資產標的。
共振四：資本市場的領先指標—股市回暖的訊號
從歷史經驗來看，在上海、深圳、香港等金融屬性較強的城市，股市的表現往往領先於樓市約半年時間。這背後是財富效應的體現：股市上漲會增加投資者的財富，提升他們的風險偏好與消費能力，其中一部分獲利資金會流入房地產市場，特別是高端物業。
2024年第二季度以來，A股與港股市場均出現了一波顯著的反彈。雖然目前這股暖意尚未完全傳導至房地產市場，但如果股市能夠持續走強，無疑將為核心城市的樓市復甦提供重要的動能。對於投資者而言，觀察股市的資金流向與市場情緒，可以作為判斷樓市底部的一個重要先行指標。
共振五：潛在利多—降息與鬆綁的政策空間
儘管大規模刺激不可行，但精準的、局部的政策優化仍然存在空間。目前，中國大陸的個人房屋貸款實際利率，相較於2016年的歷史低點仍有約70個基點的下調空間。未來，無論是商業貸款利率（LPR）還是公積金貸款利率，都可能進一步降低，以減輕購屋者的負擔。
此外，針對北京、上海、深圳等一線城市的「限購」政策，也處於漸進式的鬆綁管道中。從放鬆郊區限制，到降低社保年限要求，再到針對特定人才的定向開放，政策工具箱裡依然有牌可打。這些潛在的利多，將在關鍵時刻為核心城市的市場注入流動性與信心。
借鏡與前瞻：從日本經驗到香港反轉，誰是下一個上海？
要預判中國房市的未來，有兩個重要的參考系：一個是日本的過去，另一個是香港的現在。
借鏡日本：失落三十年的警示
1990年代初，日本房地產泡沫破裂，其後果給了我們深刻的警示。最重要的教訓是：房地產市場的復甦絕非齊頭並進，而是會出現極端的結構性分化。在泡沫破裂後的漫長歲月裡，日本絕大多數中小城市和鄉村地區的房價一蹶不振，但以東京為代表的核心都會圈，其市中心的高品質住宅卻率先止跌，並在多年後重拾升勢。這證明了在經濟轉型和人口結構變化的時代，只有具備產業、人口和資源虹吸效應的核心城市，其資產才具備長期保值增值的潛力。日本的經驗，為中國當前聚焦核心城市的結構性復甦策略提供了有力的佐證。
香港的訊號：資金與人才回流的風向標
與中國大陸市場的持續探底不同，香港樓市在2024年迎來了戲劇性的反轉。這得益於四重利多的疊加：首先是積極的人才引進政策，吸引了大量高淨值專業人士；其次是全面取消了抑制需求的「辣招稅」，釋放了積壓的購買力；再者是港股的大幅反彈創造了財富效應；最後，香港銀行同業拆借利率（HIBOR）的下降，使得按揭利率一度低於租金回報率，極大地刺激了購屋需求。
香港的案例生動地展示了，一個核心城市如何透過吸引「資金」和「人才」這兩大核心要素，來實現市場的快速築底反彈。而香港市場的回暖，尤其是在中國大陸買家成交佔比顯著提升的背景下，也預示著資金對於中國核心城市優質資產的青睞並未改變。
聚焦上海：啞鈴型復甦的雛形
綜合來看，在香港之後，上海最有可能成為下一個迎來築底改善的核心城市。目前，上海市場已經呈現出明顯的「啞鈴型」復甦特徵：一頭是總價極高的新建豪宅市場，在全國財富的追捧下量價齊升；另一頭是總價300萬人民幣以下的剛性需求二手屋，在租金回報率提升和公積金政策支持下，價格已率先止跌。
市場目前缺失的，是連接兩頭的「中端改善型」需求。而前述的「五重共振」——「好房子」的優質供給、城市更新釋放的核心地段、股市回暖的財富效應，以及潛在的降息和限購鬆綁——正是修復這條斷裂的置換鏈、激活中端市場的關鍵力量。一旦中端市場被盤活，上海樓市將從目前的結構性修復，走向更為全面的健康復甦。
投資者的啟示：新賽局下的生存法則
對於身處台灣的投資者而言，理解中國大陸房地產市場的這一深刻結構性轉變至關重要。那種閉著眼睛買屋、坐等普漲的時代已經一去不復返。新的遊戲規則可以總結為以下幾點：
1. 從金融驅動到產品驅動：過去，房地產企業更像金融公司，核心競爭力是融資和高周轉。未來，它們必須轉型為「製造業」思維的企業，核心競爭力將是打造「好房子」的產品力與品牌力。這類似於台灣的科技業，唯有像台積電那樣專注於技術與品質的企業，才能在激烈的競爭中脫穎而出。
2. 從城市輪動到城市聚焦：過去的資金會在不同能級的城市之間輪動炒作。未來，資金和資源將長期、持續地向少數幾個頂級核心城市集中。投資邏輯必須從「選時」轉向「選址」，地段的價值將被無限放大。
3. 從總量思維到結構思維：分析市場不能再只看全國的平均數據，而必須深入到不同城市、不同區塊、不同產品的結構性機會中。理解「啞鈴型」復甦、置換鏈修復等微觀結構，將比判斷宏觀走勢更為重要。
總而言之，中國房地產市場正告別野蠻生長的舊時代，進入一個更加成熟和分化的新賽局。以「好房子」為核心的結構性復甦之路雖然漫長，但方向已經明確。對於那些能夠洞察趨勢、聚焦核心、重視品質的投資者和企業而言，這場深刻的產業變革，或許正蘊藏著下一個十年的新機遇。
