在亞洲地圖上，新加坡與香港猶如兩顆璀璨的明珠，同樣以彈丸之地創造經濟奇蹟，同樣是全球金融與貿易的樞紐。然而，掀開繁榮的表象，兩座城市在最重要的民生議題——「居住」上，卻走向了截然不同的道路。新加坡，以其高達近九成的住宅自有率和井然有序的「組屋」制度，被譽為「居者有其屋」的典範；而香港，則以令人咋舌的房價、狹窄的「劏房」和似乎永無止境的公屋輪候隊伍，成為房地產困局的代名詞。為何兩個起點相似的城市，會發展出如此天差地遠的居住景象？這不僅是兩座城市的發展路徑之爭，其背後的政策哲學、土地制度與金融設計，更為同樣面臨高房價挑戰的台灣，提供了一面至關重要的鏡子。
政策的十字路口：從「居者有其屋」到「價高者得」
一個國家或地區的房地產政策，根植於其核心的治理哲學。新加坡與香港的根本差異，始於對政府在住房市場中角色的不同定位。
在新加坡，政府從建國之初就扮演著市場的「莊家」與主導者。國父李光耀深信，穩定的社會始於安定的家園，因此將「居者有其屋」提升至國策高度。新加坡建屋發展局（HDB）並非單純的社會福利機構，而是國家級的「總開發商」。數據顯示，時至今日，新加坡仍有超過八成的公民居住在政府規劃、建造與管理的組屋中。這種模式的核心思想是：住房不僅是商品，更是穩定社會、凝聚國民認同感的基石。政府透過大規模直接供應，牢牢掌握了市場的主導權與定價權。
相比之下，香港特區政府在房地產市場中，更像是一個「裁判」兼「受益者」。港府長期奉行「積極不干預」的自由市場經濟原則，將住房主要視為一種私人商品，其供應與價格由市場機制決定。政府提供的「公屋」，其定位更接近於社會安全網的最後一道防線，旨在為最低收入階層提供庇護，而非面向普羅大眾。因此，香港的公營房屋居住人口佔比始終在五成以下，其中絕大部分更是只租不售的租住單位。這種模式下，房地產市場的榮枯，主要由私人開發商主導，政府則透過賣地獲取巨額財政收入。
這種哲學上的分歧，直接導致了兩地截然不同的住房結構。新加坡打造了一個以政府組屋為金字塔底座，私人住宅為塔尖的穩定結構。而在香港，則是私人住宅佔據絕對主體，公營房屋僅作為補充的市場格局。這也為日後兩地房價的巨大鴻溝，埋下了最初的伏筆。
土地的魔咒：財政依賴與開發困境
如果說政策哲學是頂層設計，那麼土地制度就是這一切的執行基礎。香港的房地產困局，與其對「土地財政」的深度依賴密不可分。
香港的財政結構有一個顯著特點：低稅率。為了維持其作為國際金融中心的吸引力，香港實行簡單且極具競爭力的稅制，利得稅與薪俸稅稅率遠低於多數已開發經濟體。然而，政府的運轉需要龐大的開支，收入從何而來？答案就是土地。根據最新數據，來自土地相關的收入（主要為「補地價」）長年佔據港府總收入的20%至30%，成為僅次於利得稅的第二大財政支柱。這種結構形成了一個難以打破的循環：為了維持財政收入，政府必須維持高地價；而高地價，則不可避免地推高了最終的房價。所謂的「高地價政策」，即在市場景氣時增加土地拍賣，在市場低迷時縮減供應，成為了港府一種心照不宣的操作。
這種模式下，土地資源逐漸向少數大型地產商集中。香港的「四大地產商」幾乎壟斷了一級土地市場，其龐大的土地儲備不僅影響著未來數年的房屋供應量，更賦予了它們巨大的市場定價權。這與台灣房市由少數大型建商或金控集團主導的局面，有著驚人的相似之處。
反觀新加坡，政府從源頭上就斬斷了對土地財政的依賴。憑藉1966年通過的《土地徵用法》（Land Acquisition Act），新加坡政府被賦予了以「公共利益」為由，用遠低於市價的補償價格徵收私人土地的強大權力。這使得政府能夠以極低的成本，持續不斷地獲取開發組屋所需的土地。數據顯示，新加坡政府持有的土地比例，從1960年代的不足三成，一路攀升至今日的九成以上。土地的國有化，讓政府徹底擺脫了地價的束縛，組屋的定價可以完全基於建築成本與國民負擔能力，而非市場炒作的結果。更有甚者，新加坡建屋局每年因建造組屋而產生巨額虧損，需由政府財政撥款補貼。這在香港是無法想像的，卻是新加坡模式成功的核心秘訣：政府將住房視為一項公共支出，而非收入來源。
金流與資產：公積金與二級市場的冰與火
擁有一套房子，不僅需要政策支援與土地供應，更需要確實的金融工具。新加坡與香港在居民購房的金融支援體系上，再次展現了冰與火的兩重天。
新加坡的中央公積金（CPF）制度，是其「居者有其屋」政策成功的關鍵加速器。CPF的強制繳費率高達37%（受僱者20%，僱主17%），遠高於香港的10%。更重要的是，CPF的用途遠不止於退休養老，它從1968年起就被允許用於支付組屋的首付款和每月房貸。這相當於為每個新加坡家庭設立了一個強制性的「購房儲蓄帳戶」。豐沛的資金池，讓多數家庭在無需動用過多額外儲蓄的情況下，就能輕鬆跨過購房門檻。
此外，新加坡建立了一個高度活躍且規範的組屋轉售市場。屋主在居住滿五年（最低佔用期）後，便可將組屋出售給其他符合資格的買家。這創造了一個「住房階梯」：年輕家庭可以先購買較小的預售組屋，待收入增加、家庭成員變多後，再賣掉舊屋，升級購買面積更大或地點更好的轉售組屋。這種高流動性不僅讓組屋成為了可以增值的家庭資產，也確保了市場上持續有房源釋出，縮短了新申請者的輪候時間。
香港的強制性公積金（MPF）則是一個純粹的退休金計畫，在退休前幾乎無法動用，更遑論用於購房。這使得香港市民在面對高昂的首付款時，幾乎只能依靠個人儲蓄與家庭支援，壓力巨大。
更為致命的是，香港的公營房屋二級市場幾乎處於停滯狀態。在「居者有其屋」計畫下，業主最初支付的僅是建築成本，在補繳市值地價之前，並不擁有完整的產權，因此無法在公開市場上自由出售。這使得公屋無法成為真正意義上的家庭資產，居民也難以根據家庭生命週期的變化進行住房置換。同時，嚴格的收入與資產上限，更形成了一種「懲罰成功」的怪圈：一旦家庭成員因努力工作而薪資上漲，超出了規定上限，就面臨被收回公屋的風險。這迫使一些家庭為了保住住所，寧願選擇低薪工作，陷入惡性循環。
東亞的鏡像：台灣、日本的經驗與反思
將視角拉回我們更熟悉的東亞地區，香港與新加坡的模式之爭，在台灣與日本的發展歷程中亦有迴響。
日本的經驗，特別是1990年代房地產泡沫的破裂，為所有高度依賴市場機制的經濟體敲響了警鐘。泡沫時期，東京的地價被炒至「可以買下整個美國」的天價，與今日香港的瘋狂不遑多讓。然而，泡沫破滅後，日本陷入了長達數十年的經濟停滯，資產價格一蹶不振。這段慘痛的歷史揭示了，一個完全由投機與信貸驅動的房地產市場，其內在的脆弱性與破壞力。如今，日本的公共住房主要由都市再生機構（UR）提供，但以租賃為主，其規模與社會影響力遠不及新加坡的HDB。
而台灣的現況，則更像是香港模式的「溫和版」。台北市的房價所得比長年位居世界前列，普通家庭的購房壓力巨大。市場同樣由少數大型財團主導，政府在很大程度上也依賴土地標售與相關稅收作為財政來源。近年來，台灣政府大力推動的「社會住宅」政策，其立意值得肯定，旨在增加公共租賃住房的供應。然而，我們必須思考一個更深層次的問題：台灣的社會住宅，其目標是像香港那樣，僅僅作為市場失靈的補充與社會救濟，還是有志於像新加坡一樣，成為穩定房市、實現居住正義的主力軍？從目前以「八年二十萬戶」為目標的規劃來看，其規模尚不足以撼動由私有市場主導的整體結構。
結論：台灣的房市棋局，下一步該怎麼走？
剖析新加坡與香港的成敗，並非要簡單地褒貶或複製任何一種模式。台灣擁有與兩者截然不同的民主政治環境、土地私有制度以及地方財政結構，完全照搬任何一方都無異於刻舟求劍。然而，這兩面鏡子卻能幫助我們看清棋局的關鍵所在。
香港的教訓在於，當政府將居住權過度商品化，並將自身財政與高地價深度綑綁時，房地產市場極易失控，最終演變成一場零和遊戲，犧牲的是整個社會的活力與年輕世代的未來。
新加坡的成功則啟示我們，政府的強力介入，若能以清晰的長遠目標、強大的執行能力與完善的配套制度為基礎，確實能夠在市場機制之外，開闢一條兼顧效率與公平的道路。關鍵在於，政府是否敢於扮演「莊家」，將居住安定視為最重要的公共政策目標，而非僅僅是財政收入的工具。
對於台灣而言，未來的道路充滿挑戰。我們是否能逐步擺脫對土地財政的依賴，尋找更多元的財政來源？我們是否能建立一個類似新加坡CPF的政策性金融工具，幫助年輕人累積購房的第一桶金？我們的社會住宅政策，除了提供租賃選項外，是否也能探索一條符合台灣民情、可流轉、可升級的「平價所有權」路徑？
這場關於居住的世紀大辯論，沒有標準答案。但看懂了新加坡與香港這盤棋，台灣在落子自己的未來時，或許能更加審慎，也更加勇敢。平衡市場的力量與政府的責任，在資本的效率與人民的尊嚴之間找到黃金分割點，將是我們這一代人無可迴避的考驗。
