中國官方近期公布的數據顯示，全國人口連續第二年出現負成長，這個看似遙遠的宏觀數字，卻像一顆投入池塘的石子，在關心中國經濟與資產走向的台灣投資者心中，激起了層層漣漪。人口，作為支撐經濟活動最底層的基石，其結構性的逆轉，正無聲地預告著一個時代的終結。其中，與每個人財富最緊密相連的房地產市場，首當其衝。過去二十年，中國房市上演了一場波瀾壯闊的財富盛宴，但當人口峭壁赫然聳立眼前，我們不禁要問：中國房地產的黃金時代是否已然落幕？它會重演日本九零年代資產泡沫破滅後「失落數十年」的劇本嗎？這對身處台灣的我們，又意味著什麼？
拆解需求的三大支柱：人口、結構與財富偏好
要洞悉中國房地產的未來，必須先理解過去驅動其飛速成長的三大核心引擎，並檢視這些引擎如今的運轉狀況。這三大引擎分別是：人口總量與流動、人口年齡與家庭結構，以及居民的財富配置偏好。
首先，是城鎮化的最後一哩路。過去數十年，數億農村人口湧入城市，是房地產最原始、最強勁的需求來源。這場人類史上最大規模的遷徙，為一棟棟拔地而起的高樓提供了最終的買家。然而，這條路正逐漸走到盡頭。根據最新數據，中國2023年的常住人口城鎮化率已達到66.16%。參照國際經驗，一個國家城鎮化率超過70%後，增速便會顯著放緩，進入飽和階段。這與台灣和日本早已走過的歷程相似，當人口從鄉村到都市的單向流動趨於平穩，由「新增人口」創造的「新增居住」需求必然會大幅萎縮。中國房市的第一具引擎，顯然已經馬力衰減。
其次，是「誰來買房」這個更為嚴峻的問題，它牽涉到年齡與家庭結構的雙重夾擊。國際上常用「人口扶養比」（Dependency Ratio）——即非勞動年齡人口對勞動年齡人口之比——來衡量社會的供養壓力，這也是預測房市需求的重要指標。當扶養比處於低點時，意味著年輕勞動力充沛，購屋主力軍陣容龐大；反之，當扶養比開始回升，則代表社會老化，購屋潛力下降。日本的經驗是最好的教科書：其人口扶養比在1992年左右觸底反彈，而其房地產泡沫恰好在1991年破裂，此後陷入長期低迷。回看中國，其人口扶養比的最低點出現在2010年，這是一個清晰的轉折訊號。
與此同時，家庭結構的小型化，雖然在短期內因戶數增加而推升了居住需求，但長期來看，卻是低生育率的直接後果。2020年，中國平均家庭戶規模已降至2.62人，甚至比許多已開發國家還低。台灣在2023年底的平均家戶人口數也僅約2.53人，顯示這是東亞社會面臨的共同挑戰。當家庭越來越小，最終將導致購屋總人數的減少，這股力量正從根部侵蝕著未來的市場基礎。
第三根支柱，則是深植於民眾心中的「房產信仰」。過去二十年，房價只漲不跌的神話，使得房地產成為中國家庭最核心的資產。據估算，房產在中國城鎮居民家庭總資產中佔比一度接近六成，遠高於美國的25%和日本的35%左右。這種現象在台灣同樣存在，高房價與高自有率使得房地產成為財富的象徵與主要載體。然而，當房價上漲的預期被打破，尤其在2021年以來中國房市經歷深度調整後，這種信仰開始動搖。一旦房地產的投資屬性褪色，投機性需求將大規模退潮，市場將回歸到由真實居住需求主導的理性狀態，這對總需求的衝擊將是巨大的。
中國房市的獨特之謎：為何人口轉捩點後還能再漲十年？
敏銳的觀察者會提出一個問題：既然中國的人口扶養比在2010年就已見底，為何其房地產市場在此後近十年依然高歌猛進，甚至屢創新高？這與日本、美國等國在人口轉捩點後市場隨即降溫的經驗大相逕庭。解答這個謎團，才能真正理解中國房市的特殊性與其當前的脆弱性。
原因主要有四點，而這些因素更像是延緩危機的「緩衝墊」，而非改變趨勢的「永動機」。
第一，是獨特的「六個錢包」購屋模式。在獨生子女政策下，一對年輕夫妻的背後，往往站著雙方父母、祖父母共六個家庭的財力支援。這種集三代人積蓄於一身的購買力，極大地推高了年輕人的購屋能力，掩蓋了其自身收入與房價的脫節。這實際上是將幾代人的儲蓄集中在一個時間點釋放於房地產市場，提前透支了未來的購買力。
第二，是強烈的投資與投機需求。在缺乏多元化投資管道的背景下，房地產幾乎成為資金唯一的去處。持續的價格上漲預期，吸引了大量資金湧入，形成了自我實現的循環，讓房市的金融屬性遠遠壓倒了其居住屬性。
第三，是前文提到的家庭小型化趨勢。在2010至2020年間，中國平均家庭規模的快速下降，創造了比人口成長更多的居住戶數需求，這在一定程度上抵銷了購屋適齡人口減少的負面影響。
第四，是規模龐大的「棚戶區改造」運動。尤其在2015至2019年間，政府透過貨幣化安置（直接發放補償款而非實物居住），鼓勵被拆遷戶進入商品房市場購屋，人為地創造了每年約2億平方公尺的龐大需求，成為支撐三四線城市房價的關鍵力量。
然而，時至今日，這四大支撐因素都已顯著弱化。隨著上一代儲蓄耗盡，「六個錢包」模式難以為繼；房價下跌打破不敗神話，投資客紛紛離場；棚改政策已基本退出歷史舞台。中國房市那些獨特的「緩衝墊」被抽離後，人口結構的長期壓力便以更直接、更猛烈的方式暴露出來。
未來二十年需求預測：從黃金時代到白銀時代
綜合人口總量、城鎮化進程、家庭結構變化和舊房更新等多重因素，我們可以對中國未來二十年的居住需求描繪出一幅清晰的路線圖。這個路線圖的核心結論是：市場總量將趨勢性下滑，需求結構將發生根本性轉變。
根據測算，在2021至2030年這個區間，中國每年的潛在新增居住需求中樞約為11億平方公尺。這個數字雖然仍相當可觀，但已低於2011至2020年年間近13億平方公尺的平均水平。更重要的是，支撐這個需求的主力，已不再是新增城鎮人口的「剛性需求」，而是現有城市居民提升居住品質的「改善性需求」。這意味著市場的驅動力正從「有沒有」轉向「好不好」，開發商必須從過去粗放式的「蓋房、賣房」，轉向更注重品質、服務與社區營造的精細化營運，這與日本和台灣房市的成熟階段特徵非常相似。
進入2031至2040年，隨著城鎮化進程基本停滯，以及購屋主力人群數量進一步萎縮，新增居住需求中樞預計將進一步下降至年均8.5億平方公尺左右。剛性需求將大幅萎縮，市場將完全由改善與舊房更新需求主導。
而展望2041年之後，中國的房地產市場將徹底轉變為一個「存量市場」。屆時，年均新增需求可能降至5億平方公尺以下，新建房屋的主要目的將是為了替換老舊危房。市場的焦點將從新屋交易完全轉移到中古屋流通、物業管理、都市更新與租賃服務上。
給台灣投資者的啟示：鏡像中的警示與契機
中國房地產市場的這場結構性變局，對台灣的投資者而言，絕非隔岸觀火。它既是一面鏡子，映照出我們自身也需面對的挑戰，更是一個重要的警示，提醒我們必須重新評估相關的資產配置邏輯。
首先，最直接的警示是：必須放棄對中國房地產市場能夠重返過去高成長軌道的幻想。驅動市場的人口基本面已經發生了不可逆轉的變化，日本的先例清晰地展示了這條路徑的終點。任何基於「中國例外論」的投資決策，都將面臨極大的風險。
其次，中國的案例也為台灣提供了一面反思的鏡子。台灣同樣面臨著全球名列前茅的低生育率與快速的人口老化問題。雖然台灣的城鎮化早已完成，市場規模與政治體制也截然不同，但人口結構對房地產需求的長期抑制作用，是共通的經濟規律。觀察中國如何應對這個挑戰，例如其近期大力推動的社會住宅、「平急兩用」公共基礎建設、城中村改造等「三大工程」，或許能為台灣思考「居住正義」與房市永續發展等議題，提供一些參考。
最後，這並不意味著中國房市全無契機，而是契機的形態發生了轉變。過去那種閉著眼睛買都能賺錢的「齊漲時代」結束了，取而代之的將是劇烈分化的「結構性時代」。未來，資源將持續向少數核心都市圈集中，一線城市及部分強二線城市的核心區域，憑藉其產業、教育、醫療等資源的虹吸效應，仍可能吸引人口流入，其房產價值相對具有韌性。這與房價高度集中於台北等都會區的台灣現象，有著異曲同工之妙。而廣大的三四線及以下城市，則可能面臨長期的需求萎縮與資產價值下行壓力。
總結而言，人口的潮汐正在退去，中國房地產市場那片曾經創造無數財富神話的沙灘，正逐漸裸露出其真實的樣貌。一個以量取勝的黃金時代已經謝幕，一個講求質變與結構的白銀時代正在開啟。對於台灣的投資者與企業家而言，理解並順應這一深刻的時代變遷，屏棄舊有的路徑依賴，重新審視風險與契機的分布，將是在未來複雜的經濟格局中，做出明智決策的關鍵所在。
