退休開民宿是夢想還是惡夢？專訪厝味旅宿許天亮：揭開台灣旅宿業「一站式營運」與「資產活化」的獲利底層邏輯

在台灣的投資圈與中產階級的對談中，我常聽到一個浪漫的退休願景：「等我存夠了錢，我就要去宜蘭買塊地，蓋一棟漂亮的民宿，每天看著稻浪、招待客人、喝咖啡過下半輩子。」

這個畫面很美，但在我看來，這往往是一個危險的財務陷阱。很多人混淆了「資產擁有者」與「勞動經營者」的角色，將退休金投入了一個高折舊、高勞力密集且競爭極度飽和的紅海市場，最後換來的不是愜意的退休生活，而是被床單、備品和負評綁架的無限工時。

然而，民宿這個產業真的沒有機會了嗎？這正是我邀請「厝味旅宿（H&）」創辦人許天亮來深入對談的原因。他從全通路策略銷售起家，跨足到民宿品牌的重新定位與代管，提供了一套「一站式解決方案」。在他的視角裡，民宿不該只是個人的退休夢，而是一門需要精算與策略的「資產管理生意」。

這一次，我們不談風花雪月，我們用商業邏輯的第一性原理，來拆解台灣民宿產業的真實樣貌與獲利關鍵。

退休夢的碎裂與重塑：經營民宿的本質是「高強度創業」

「退休經營民宿是一個好選擇嗎？」這是我拋給許天亮的第一個問題，也是許多聽眾最關心的議題。

許天亮給出的答案相當務實且殘酷。如果你將民宿視為退休後的「休閒」，那麼這絕對是一個錯誤的選擇。因為旅宿業的本質是服務業，而且是24小時待命的服務業。當客人半夜沒有熱水、冷氣不冷，或者為了小事留下負評時，這對原本尋求平靜退休生活的業主來說，是巨大的身心消耗。

民宿經營的成功關鍵，從來不是「熱情」，而是「運營效率」與「市場定位」。

許天亮觀察到，許多失敗的民宿主在初期投入了過多資金在硬體裝修上，卻忽略了軟體服務、通路佈局以及最重要的「現金流管理」。真正的成功因素在於能否將「非標準化」的民宿體驗，透過「標準化」的作業流程（SOP）來降低邊際成本，同時在行銷端精準打中目標客群。

對於那些已經擁有房產或土地，卻不想被瑣事綁架的退休族群，許天亮提出了一個更為現代化的解方：將「經營權」與「所有權」分離。

這也是「厝味旅宿」的核心價值所在。業主應該回歸到資產持有者的身份，享受資產增值的紅利，而將複雜的訂房管理、客房服務、行銷推廣交給專業的團隊處理。這不僅能讓退休生活回歸本質，更能透過專業運營讓資產產生穩定的現金流，而非成為吞噬老本的錢坑。

宜蘭現象的啟示：在飽和市場中尋找「存量優化」的機會

台灣的民宿分佈極不均勻，而宜蘭無疑是戰況最激烈的重鎮。我們聊到了「宜蘭民宿一直蓋，到底是不是個好選擇？」這個宏觀的市場問題。

從供需法則來看，宜蘭的旅宿供給量確實驚人，每逢假日雪隧的塞車潮雖然帶來人流，但平日的空房率仍是許多業者的痛點。然而，許天亮提供了一個逆向思考的視角：正因為市場飽和，才產生了巨大的「存量優化」需求。

現在進入宜蘭市場，如果還是依循傳統模式——買地、蓋新房、自己經營，那麼風險極高，回本週期可能被拉長到不可接受的程度。但如果是針對「既有民宿」進行重新定位（Rebranding）與效能提升，機會反而很大。

市場上充斥著第一代民宿主，他們可能因為體力衰退、觀念老化或二代不願接班，導致優質的資產閒置或低效運轉。這時候，專業團隊介入進行「資產活化」，透過數據分析重新定價、優化OTA（線上旅遊平台）的曝光權重、改善顧客體驗路徑，往往能在不投入巨額硬體成本的前提下，大幅提升營收。

這告訴我們一個重要的商業邏輯：在成熟市場中，獲利的關鍵往往不在於「創造新供給」，而在於「提升舊存量的效率」。

台灣民宿地緣分析：從「地點紅利」轉向「內容紅利」

除了宜蘭，我們也深入探討了台灣其他民宿熱點的經營潛力。許天亮的分析指出，不同地點的民宿具有截然不同的「護城河」。

• 風景導向型（如花東、墾丁）： 這類民宿極度依賴「地點紅利」（Location Premium）。只要佔據了海景第一排或絕佳山景，就擁有了天然的流量入口。但這類資產的取得成本極高，且受天氣與季節性因素影響巨大。
• 文化體驗型（如台南）： 台南的民宿多以老屋改建為主，販售的是一種「生活感」與「文化沈浸」。這類民宿的進入門檻看似較低（不需要買大塊土地），但對於「內容運營」的要求極高。經營者必須具備說故事的能力，以及與在地社群連結的策展能力。
• 交通與都會型： 這類住宿偏向功能性需求，與商務旅館直接競爭，拼的是性價比與交通便利性。

許天亮強調，未來的民宿經營，將會從單純的「賣房間」轉向「賣體驗」與「賣內容」。隨著OTA平台的演算法改變以及消費者旅宿習慣的破碎化，單純依賴地點優勢已經不足以支撐高房價。

「厝味旅宿」的下一步發展，正是基於這樣的市場洞察。他們不只在做代管，更是在做「全通路策略銷售」。這意味著，他們利用數據來判斷每一個地點的客群樣貌，是親子客、情侶檔還是數位遊牧民族？然後針對這些特定族群，在不同的渠道（Channel）投放最精準的房源資訊。

未來的戰場不在哪裡蓋民宿，而在於誰最懂「流量的變現效率」。

一站式解決方案：重構旅宿產業鏈的價值

許天亮創業的野心，不僅僅是開幾間成功的民宿，而是建立一個平台化的生態系。他提到的「一站式解決方案」，涵蓋了從前期的市場評估、中期的品牌定位與裝修建議，到後期的全通路銷售與現場運營。

這在商業模式上具有極高的壁壘。對於單一民宿主來說，要同時懂不動產法規、室內設計、數位行銷、房務管理以及財務會計，幾乎是不可能的任務。這種「能力的不對稱」，正是專業代管公司存在的價值缺口。

透過規模化經營，厝味旅宿可以分攤昂貴的行銷科技（MarTech）成本，並擁有與OTA平台談判的議價權。更重要的是，他們累積了大量的旅客行為數據，這些數據成為了他們判斷下一個據點該往哪裡發展、該做什麼主題的最強大後盾。

數據，才是現代旅宿業最隱形卻最堅固的資產。

結語：別讓情懷成為投資路上的絆腳石

這場與許天亮的對談，再次印證了我一直以來的投資哲學：所有的商業行為，最終都必須回歸到數學題。

民宿確實是一個充滿情懷的產業，它承載了許多人對美好生活的想像。但作為創業者或投資人，我們必須有能力將「情懷」與「生意」剝離來看。如果你渴望的是田園生活，去住別人的民宿就好；如果你渴望的是資產增值與現金流，那麼請用嚴謹的商業邏輯來審視你的投入，或者，將專業交給像許天亮這樣的團隊。

在這個分工極致化的時代，懂得「槓桿他人的專業」，或許才是通往財富自由與理想退休生活的最短路徑。

讀完這篇文章，我不禁想問大家一個問題：你手上的資產（無論是房產、股票或技能），是在為你創造被動收入，還是正在隱形地消耗你的時間與精力？這個問題的答案，或許將決定你未來的財富高度。