最近房市最燙的關鍵字少不了「央行限貸令」,街頭總聽到有人碎念:「我兩年前訂的預售屋要交屋,銀行卻說成數給不滿。」網路甚至嚷著「斷頭潮要爆了」。但我得請你先深呼吸——信義房屋的數據藏著真相:台灣預售屋解約率一直死死壓在 2.5% 以下。
為什麼寧可借錢,也死不解約
每十個買預售屋的人,連半個自願退場的都湊不出來。原因是解約代價太慘烈,簡直「割肉」。內政部《預售屋買賣定型化契約》有條「割肉條款」:買方若因個人因素片面解約,建商最高可沒收房地總價款的 15%(以已繳價金為限)。算筆帳——買一間 1,500 萬的新屋,你瀟灑說「不買了」,建商當場依法沒收 225 萬血汗錢。除非房價雪崩到交屋後現賠 300 萬,否則賠 225 萬絕不划算。而現在不過是「軟著陸」的量縮盤整、價格仍硬挺,所以非到走投無路,沒人會選這種「投降輸一半」的打法。
「不可歸責於雙方」,到底誰買單
你或許想問:成數不夠是央行調控造成的,又不是我信用爛,不能要求退款嗎?定型化契約第 18 條規範:若因政府法令變更等「不可歸責於雙方」事由導致成數不足、差額超過原預定貸款金額的 30%,建商應同意買方分期清償差額。有些建商私下自創但書,寫「因信用管制致成數不足須以現金補足、不得解約」——這種但書完全無效。內政部的定型化契約具強行效力,建商擅自記載違規條款不但失效,還可能被按戶重罰,買家別被唬住。
房貸人親授:成數不足的 3 招打法
第一招,善用「親友贈與」或「保單質借」。 父母每人每年免稅贈與額度 244 萬,爸媽兩人一年合法贈與你的免稅額度高達 488 萬,自住成家不妨向父母借調,最乾淨也不影響聯徵。手上若有終身壽險或儲蓄險,可申請「保單質借」,一兩天撥款、不看聯徵、利率友善。
第二招,主動找建商談「公司貸」。 大量買家卡在限貸時建商比你更慌——告上法院曠日廢時,還會堆出賣不掉的成屋。你可問代書能否提供「公司貸」:許多大建商為順利交屋,願針對不足的 1 到 1.5 成借錢給你,交屋後分期攤還。
第三招,補上「共同借款人」或財力證明。 有時銀行不給足成數,是因利率走高、審核「收支比」變嚴。注意:依《銀行法》第 12-1 條,房貸這種足額擔保案件,銀行依法「不得」主動要求保證人。聰明的合法變通,是主動提出增加配偶或二等親家人當「共同借款人」,或補上定存、股票等財力證明,讓風險審查點頭。
結語
預售屋上漲時,人人被「現在不買以後更貴」的恐慌綁架,一衝動就簽約;政府一出手壓抑過熱房市,衝動的代價就得自己扛。反過來,房市盤整、買氣低迷時,才正是當家作主的「黃金議價季」——你不必跟人擠,更有餘裕比價、凹建商送家電。但記住:盤整期務必避開過於外圍、未來供給恐爆量的超大重劃區,那是政策風暴第一線受傷的地方。買房像一場考驗耐心的德州撲克,看清底牌、算準現金流,風向再怎麼變,你都能穩穩贏到最後。
