星期一, 22 12 月, 2025
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謝銘元專訪簡新:營建股週期套利攻略,百萬本金滾出千萬資產

從百萬本金滾出千萬資產:專注「營建股」的週期套利,解密大戶眼中的確定性獲利法則

在投資市場中,我們常被各種新興科技、AI 概念或是指數型成長的故事所吸引,彷彿只有追逐最尖端的趨勢,才能獲得超額報酬。然而,我常說投資的本質是尋找「不確定世界中的確定性」。有些產業看似傳統、甚至被認為枯燥乏味,但若你能看懂其底層的會計邏輯與產業週期,那裡反而蘊藏著極高的獲利能見度。

這次我邀請到的來賓——簡新(簡大),便是一位在營建股領域深耕多年的投資高手。他不靠運氣,而是靠著對財報認列規則的透徹理解,以及對建案進度的精準掌握,成功將本金從百萬翻倍至千萬等級。

在與簡新的深度對談中,我發現他對營建股的理解並非僅止於「買地蓋房」的表層,而是將其視為一種可計算、可預期的金融商品。這篇文章,我將拆解他投資策略背後的核心邏輯,探討在這個資源愈發集中的時代,散戶如何透過專注與耐心,在營建股中挖掘出屬於自己的黃金。

看見財報之外的風景:為什麼營建股擁有極高的「獲利能見度」?

許多投資人對營建股敬而遠之,原因不外乎是股價波動大、受到政策打房影響,或是財報獲利不穩定。但在簡新的眼中,這些「不穩定」恰恰是利潤的來源。

科技股的研發可能失敗、訂單可能被砍,但一棟已經預售完銷、正在興建中的大樓,除非發生極端天災,否則它在未來某個時間點轉化為營建營收的機率幾乎是 100%。這就是營建股獨有的「獲利能見度」

簡新分享了他追蹤股票的核心方法論:緊盯「完工入帳法」的認列時點

不同於一般製造業是出貨即認列營收,營建業通常採用「全部完工法」。這意味著,建設公司在蓋房子的兩三年間,帳面上可能毫無營收,甚至虧損;但一旦建案完工交屋,龐大的營收與獲利會瞬間灌入財報,造成本益比驟降、殖利率飆升的現象。

簡新的策略,便是在市場尚未反應這筆獲利之前,透過追蹤建案的工程進度(如使照取得、交屋狀況),提前佈局。他追蹤的興富發、潤隆、新潤、新美齊等公司,都是基於這套邏輯。投資營建股,其實是一場「時間的套利」——你利用市場對財報空窗期的不耐煩,去交換未來確定性的獲利爆發。

資源集中化下的生存遊戲:為何這是一個「大者恆大」的時代?

在訪談中,簡新提到了一個非常關鍵的產業結構變化:中小型建商的生存空間正在被劇烈壓縮。

過去,隨便一個在地小建商買塊地蓋房都能賺錢。但現在,隨著缺工缺料問題常態化、碳費徵收導致建材成本上漲,以及政府對土建融(土地與建築融資)的管制趨嚴,資金與資源正快速向大型上市櫃建商集中。

這是一個殘酷的現實:
1. 採購優勢:大型建商如興富發,擁有龐大的採購量,能以更低成本取得鋼筋水泥,甚至能優先搶到工班。
2. 資金韌性:在信用管制下,大建商自有資金充裕,融資管道多元;小建商則可能因為貸不到款而周轉不靈,甚至爛尾。

因此,簡新的投資名單高度集中在具備規模經濟的龍頭企業。這給我們的啟示是,投資營建股不能再像過去一樣「撒網捕魚」,而必須「精兵簡政」。在這個大者恆大的時代,龍頭股不僅具備護城河,更擁有在逆風中持續擴張市佔率的能力。

住宅與廠辦的銷售眉角:透視不同產品線的去化邏輯

除了住宅市場,我們也深入探討了「廠辦」這個特殊的領域。簡新點出,廠辦的銷售邏輯與住宅截然不同,這也是投資人容易誤判的盲區。

住宅是 B2C(企業對消費者)的市場,講究的是地段、學區、生活機能,買方決策帶有感性成分,且容易受到央行信用管制(如限貸令)的影響。

廠辦則是 B2B(企業對企業)的賽局,看重的是產業聚落、交通物流、以及企業擴廠的剛性需求。簡新觀察到,雖然住宅市場受到政策壓抑,但受惠於台商回流及 AI 供應鏈的擴張,特定區域的廠辦需求依然強勁。

然而,廠辦的去化速度(銷售速度)通常不如預售屋火熱,往往需要等到建物實體呈現後,企業主才願意下單。這意味著投資主攻廠辦的營建股,持有的時間維度可能需要拉得更長,投資人必須對該區域的產業發展有更深的洞察,而非僅看短期的房市熱度。

本金從百萬到千萬的躍遷:專注、重押與耐心的複利效應

這是整場對談中,最讓我動容的一段。簡新並非出身富豪,他是如何從百萬本金滾出千萬資產?答案只有兩個字:「專注」

很多散戶喜歡分散投資,今天買 AI,明天追重電,後天看航運,結果往往是顧此失彼。簡新反其道而行,他選擇將有限的資源與精力,全部投入到他最懂的「營建股」上。

「資產累積的初期,靠的是集中;資產守成的階段,才需要分散。」

簡新的成功路徑可以歸納為以下三步驟:
1. 深度研究:對每一檔持股的建案、毛利、預計完工年份瞭若指掌,將不確定性降到最低。
2. 重押確信:當確認獲利的確定性極高時,敢於在低檔重倉買入。
3. 極致耐心:營建股的持有時間往往以「年」為單位。在建案完工前的漫長等待期,股價可能死魚盤整,甚至下跌。能忍受這種寂寞,是獲得超額報酬的必要代價。

他提到,從百萬到千萬的過程,心態的磨練比技術分析更重要。你必須清楚知道自己在等什麼——你在等大樓蓋好,你在等營收認列,而不是在等明天的股價漲跌。

結語:在週期中尋找安身立命的投資哲學

與簡新的對談,不僅是一堂營建股的專業課,更是一次關於「投資哲學」的洗禮。

營建股看似傳統,實則充滿了博弈與智慧。它不需要你預測十年後的科技變革,只需要你踏實地計算當下的價值,並擁有穿越週期的耐心。在這個資訊爆炸、誘惑極多的市場裡,簡新用他的成績單證明了:不需要通曉所有領域,只要在一個自己真正看懂的領域裡做到極致,財富自然會隨之而來。

對於正在閱讀這篇文章的你,或許可以思考:你的投資組合中,是否也有這樣一類「確定性」極高的資產?你是否願意為了這份確定性,付出時間與耐心的代價?

真正的財富,往往不屬於最聰明的人,而是屬於最能沈得住氣的人。

謝銘元專訪 Zach:揭密「不預測漲跌」獲利術,用 AI 與選擇權賣方打造現金流

打造「不預測漲跌」的現金流堡壘:專訪 Zach,揭開選擇權賣方與 AI 賦能的獲利底層邏輯

在投資的光譜上,選擇權(Options)往往被大眾貼上極端投機、高風險的標籤,彷彿那是賭徒最後的樂園。然而,當我深入剖析金融市場的本質時,總會發現一種截然不同的思維模式:有一群人,他們不依賴預測明天的股價是漲是跌,而是透過精算機率與時間價值,將市場波動轉化為穩定的現金流。這就是所謂的「賣方思維」。

本次訪談的對象 Zach,正是這種思維的極致實踐者。作為知名 YouTube 頻道「不預測漲跌」的創辦人,Zach 在美股市場中打滾多年,從早期的方向性交易,到後來徹底轉向選擇權賣方策略,他的投資演變史,其實就是一個散戶如何從「賭客」進化為「賭場莊家」的過程。

在這場深度對話中,我們不只探討了選擇權的技術細節,更觸及了投資哲學的核心——如何利用工具與 AI,構建一個多元且反脆弱的被動收入系統。這不僅是關於交易的技術,更是一場關於如何奪回生活主導權的思維革命。

告別預測:從「猜大小」到「經營保險公司」

大多數投資人的痛苦,源於對「預測」的執著。我們試圖分析總體經濟、解讀財報、畫線圖,試圖找出明天會漲的股票。但 Zach 一針見血地指出了一個殘酷的事實:長期而言,準確預測市場漲跌的機率,無限趨近於拋硬幣的隨機性。

Zach 分享了他早期的心路歷程。像許多初入市場的投資者一樣,他曾經熱衷於各種技術分析,試圖捕捉每一個波段。然而,他發現這種依賴方向性判斷的交易模式,不僅心力交瘁,且容錯率極低。一旦看錯方向,本金便會大幅縮水。

轉捩點出現在他接觸到選擇權「賣方」(Seller)策略的那一刻。

在傳統觀念裡,散戶習慣做「買方」(Buyer),支付權利金以博取以小博大的暴利。但 Zach 選擇站在對立面——成為收取權利金的賣方。他用了一個非常精準的比喻:「做買方像是在買彩券,你期待黑天鵝事件讓你致富;做賣方則像是在開保險公司,你透過承擔有限的波動風險,來換取長期穩定的保費收入。」

這個思維轉換是巨大的。當你不再執著於股價必須漲到某個價位才能獲利,而是只要股價「不跌破」某個價位就能賺錢時,你的獲利機率便從 50% 大幅提升。Zach 的核心邏輯在於利用時間價值(Theta)的流逝。時間是所有選擇權買方最大的敵人,卻是賣方最忠實的朋友。隨著到期日逼近,權利金的價值會自然耗損,這些耗損的價值,就成了 Zach 帳戶中源源不絕的現金流。

這讓我聯想到商業中的「護城河」概念。真正的護城河,不是你擁有什麼獨家消息,而是你的商業模式是否具備數學上的優勢。Zach 放棄了預測漲跌的上帝視角,轉而擁抱機率與統計,這本身就是一種極具智慧的降維打擊。

構建被動收入的多元矩陣:不只是交易,更是資產配置

雖然選擇權賣方策略(如 Cash Secured Put 和 Covered Call)能帶來穩定的現金流,但 Zach 並未止步於此。在訪談中,他展現了更宏觀的資產配置視野。他深知,任何單一策略在特定的極端市場環境下都可能面臨挑戰,因此,「多元化」不僅是口號,更是生存法則。

Zach 的被動收入組合,並非隨意拼湊,而是具有嚴謹的互補邏輯。

首先是美股選擇權,這是他現金流的發動機,負責在市場盤整或緩漲緩跌時提供穩定的收益。這部分的資金運用效率極高,透過「The Wheel Strategy」(輪盤策略),他讓資金在持有現金與持有股票之間靈活轉換,確保每一分錢都在工作。

其次,他配置了房地產。與流動性極高的美股不同,房地產提供了實體資產的抗通膨能力與槓桿優勢。這是一種「慢錢」,但其穩定性與選擇權交易形成了完美的對沖。當金融市場劇烈波動時,房地產往往能起到定海神針的作用。

更有趣的是,Zach 將數位資產與內容經營也納入了他的被動收入版圖。經營「不預測漲跌」頻道本身,就是一種將知識資產化的過程。這部分的投入雖然在初期需要大量時間,但一旦飛輪開始轉動,其邊際成本極低,而帶來的長尾效應與影響力紅利,則是傳統金融商品無法比擬的。

這種「金融資產 + 實體資產 + 數位資產」的三角結構,構建了一個極具韌性的財富堡壘。金融資產提供高流動性與現金流,實體資產提供安全邊際與槓桿,數位資產則提供了無限的上檔潛力。Zach 的案例告訴我們:真正的財富自由,不是擁有一筆巨大的本金,而是擁有多條互不相關的現金流渠道。

AI 賦能:當量化思維遇上人工智慧

本次對話中最讓我感到興奮的,是 Zach 對於 AI 工具的應用與前瞻。在這個 AI 席捲全球的時代,投資人如果不懂得善用工具,就像是用算盤在跟超級電腦對決。

Zach 坦言,過去要進行量化回測或開發交易策略,往往受限於程式語言的門檻。你必須懂 Python,必須會寫複雜的代碼,這將絕大多數的散戶擋在門外。但現在,透過 ChatGPT 等生成式 AI 工具,這個門檻被徹底夷平了。

他分享了自己如何利用 AI 來尋找新的被動收入機會。例如,他利用 AI 協助撰寫 TradingView 的 Pine Script 腳本,將自己腦中的交易邏輯快速轉化為可執行的指標。以前需要耗費數天甚至數週的開發過程,現在縮短到了幾小時甚至幾分鐘。

更深層次的是,AI 改變了我們獲取與處理資訊的方式。Zach 指出,透過 AI 進行數據挖掘,他能夠在海量的市場數據中,找出那些被市場錯誤定價的選擇權合約(Mispriced Options)。這就像是在沙灘上用金屬探測器尋寶,當別人還在徒手挖掘時,他已經利用科技的力量精準定位了寶藏。

此外,AI 也成為他內容創作的強力槓桿。從腳本構思到資料整理,AI 大幅提升了「數位資產」的產出效率。這驗證了一個觀點:AI 不會取代投資人,但會使用 AI 的投資人將取代那些拒絕進化的人。

Zach 的實踐證明了,科技工具不再是機構法人的專利。只要具備正確的提問能力(Prompt Engineering)與清晰的邏輯框架,個人投資者完全有能力構建出媲美專業團隊的投資系統。這是一場屬於個體的生產力革命,而我們正處於這場革命的起點。

重塑投資心態:從焦慮到優雅

在整場訪談中,Zach 最打動我的,其實不是那些高深的策略,而是他談論投資時的那份從容與平靜。

在充滿雜訊的金融市場裡,焦慮是常態。我們焦慮於錯過暴漲(FOMO),焦慮於突如其來的暴跌,焦慮於通膨侵蝕資產。但 Zach 的「不預測漲跌」哲學,實際上是一種情緒管理的終極解方。

當你承認市場不可預測,你便放下了控制市場的執念,轉而專注於控制你能控制的——部位大小、履約價的選擇、以及風險敞口。當你不再依賴股價上漲來獲利,而是透過時間價值獲取收益時,時間就從敵人變成了朋友。這種心態的轉變,讓投資不再是一場驚心動魄的賭博,而是一份枯燥但有利可圖的生意。

Zach 提到,經營頻道的初衷,就是希望推廣這種正確的選擇權操作方式。市場上有太多誤導性的資訊,將選擇權妖魔化或過度神話。他希望透過教育,讓投資人明白:風險不來自於工具本身,而來自於使用者的無知。 一把手術刀在醫生手裡可以救人,在狂徒手裡則是凶器;選擇權亦然,它是精心設計的風險管理工具,而非單純的槓桿工具。

結語:在隨機世界中建立確定性

回顧與 Zach 的對話,我看到了一個成熟投資者的完整畫像:他既有傳統商人的精明(經營保險公司思維),又有現代創業家的敏銳(多元資產配置),更具備未來學家的視野(AI 工具應用)。

在這個充滿不確定性的時代,「不預測」反而成為了一種最強大的預測。因為我們知道,無論市場如何劇烈波動,時間終將流逝,波動終將回歸均值,而那些建立了系統化規則、善用科技槓桿、並懂得在多個領域佈局現金流的人,終將成為最後的贏家。

Zach 的故事給我們最大的一個啟示是:不要試圖戰勝市場,而是要建立一個無論市場如何走,都能讓你安然獲利的系統。 當你不再盯著K線圖祈禱,而是專注於優化你的系統與工具時,真正的財富積累才剛剛開始。

這場關於選擇權、被動收入與 AI 的對話,不僅僅是投資技巧的分享,更是一次關於如何在這個隨機世界中,透過理性與工具建立「確定性」的深刻探索。希望每一位讀者,都能從中找到屬於自己的現金流護城河。

謝銘元專訪 Zen 大:拆解老人互助會與境外金融盤,為何菁英也難逃詐騙陷阱?

從老人互助會到境外金融盤:專訪 Zen 大,拆解那些「專為你設計」的財富陷阱與人性弱點

在投資理財的道路上,我們往往過度專注於「進攻」,思考著如何挑選下一檔飆股、如何搭上 AI 產業的順風車,卻鮮少有人願意停下來深刻檢視防守的藝術。然而,在我的投資生涯與觀察中,毀掉一個人財務基石的,往往不是市場的正常波動,而是那些精心設計、直擊人性弱點的「詐騙局」。

這次邀請到的來賓 Zen 大,是我長期關注的時事評論員與多產作家。他擁有一種獨特的社會學視角,能夠穿透表象,看見事件背後的結構性成因。在這一集與 Zen 大的對談中,我們不只聊詐騙的手法,更試圖拆解詐騙背後的社會心理學機制。為什麼受過高等教育的菁英會被騙?為什麼連看盡大風大浪的長輩也會在晚年失守?

這場對話讓我深刻意識到:詐騙,其實是一場針對你「認知邊界」與「情感匱乏」的精準打擊。

老人詐騙:販賣的不是獲利,而是「被需要」的幻覺

訪談一開始,我們切入了一個沉重但必須面對的議題:老人詐騙。

Zen 大提出了一個極具洞察力的觀點:許多針對長輩的詐騙,本質上是在填補家庭功能的失能。 當我們指責長輩「怎麼這麼貪心」、「怎麼連這種話術都信」的時候,我們忽略了他們內心巨大的空洞——孤獨。

常見的「老人互助會」或各類名目的吸金盤,往往具備極強的社群屬性。詐騙集團的業務員,做得比親生子女還要在乎這些長輩。他們晨昏定省、噓寒問暖,甚至在長輩生病時陪同就醫。對於子女不在身邊、或與社會逐漸脫節的長輩來說,這些騙徒提供的情緒價值(Emotional Value),遠高於他們承諾的利息回報。

這讓我聯想到投資心理學中的「沉沒成本謬誤」。當長輩在情感上已經依賴這些「業務員」,甚至在社群中獲得了久違的尊嚴與歸屬感時,即便他們理性上察覺到不對勁,感性上也會拒絕相信自己被騙,因為承認被騙,等同於承認自己再次被世界拋棄。

因此,防範老人詐騙的關鍵,或許不在於不斷灌輸防詐資訊,而在於重建長輩的社會支持系統。當家庭與社區能提供足夠的情感連結,詐騙集團販賣的「假性親情」就會失去市場。

金融詐騙的演化:利用「資訊不對稱」製造的菁英陷阱

談到金融詐騙,許多人的刻板印象還停留在粗糙的電話轉帳。但 Zen 大提醒我們,現代金融詐騙已經演化成一種高度專業化的「商業模式」。

我們在對談中深入探討了龐氏騙局(Ponzi Scheme)的變形。現在的騙局,往往披著最時髦的科技或金融外衣,從早期的虛擬貨幣、區塊鏈,到近期的 AI、ESG 綠能投資。詐騙集團利用大眾對這些新名詞的「集體焦慮」與「知識落差」,構建出一套看似邏輯自洽、實則空無一物的投資模型。

這其中有一個關鍵的心理機制:權威偏誤與社交認證。

Zen 大指出,許多高階詐騙案會刻意營造「門檻」。例如,宣稱這是「私募」等級的產品,只有資產達到一定規模的人才能參與,或者利用政商名流的合照(往往是移花接木或斷章取義)來背書。對於那些自視甚高、或者急於階級流動的中產階級來說,這種「稀缺性」與「尊榮感」是致命的誘惑。

身為投資人,我們必須回歸第一性原理思考:任何投資產品的收益,必然來自於對應的風險溢價或生產力提升。 當一個產品承諾高於市場平均的無風險報酬,卻無法清楚解釋其底層資產(Underlying Asset)如何創造現金流時,無論包裝再多專業術語,它本質上就是一場零和遊戲,甚至是負和遊戲。

境外產品詐騙:法規套利下的「三不管地帶」

對談的最後,我們觸及了最難追討的領域——境外金融產品詐騙。

這類詐騙通常利用台灣投資人對「海外資產配置」的嚮往,卻利用了管轄權的灰色地帶。Zen 大提到,許多所谓的「境外保單」或「海外地產基金」,其註冊地往往在法規監管極其寬鬆的避稅天堂。這意味著一旦發生違約或捲款潛逃,台灣的法律鞭長莫及,投資人將面臨求助無門的困境。

這其實是一種「監管套利」(Regulatory Arbitrage)。詐騙集團利用投資人對國際金融法規的不熟悉,將「高風險」包裝成「國際級機遇」。

我在節目中也補充了一個觀點:真正的海外投資,應該是基於資產配置的需求,去購買流動性高、監管透明的標的(如美股 ETF 或受監管的海外券商產品)。如果一個產品需要你透過地下匯兌、或者層層轉介才能購買,且宣稱擁有「保本高息」的特性,這本身就違背了金融市場的鐵律。流動性、獲利性、安全性,三者永遠不可能同時達到極大化。

結語:在充滿雜訊的世界,守護你的認知主權

與 Zen 大的這場對談,不僅是對詐騙手法的拆解,更是一場關於人性與認知的思辨。我們發現,詐騙之所以能生生不息,是因為它寄生於人性的恐懼與貪婪之上——恐懼孤獨、恐懼落後、貪婪於不勞而獲的捷徑。

在這個資訊爆炸、真假難辨的時代,「財商」不僅僅是讓資產增值的能力,更是識別雜訊、保護資產的防禦系統。

我們需要建立一種「防禦性悲觀」的思維:在面對任何過於美好的承諾時,先假設它是假的,然後用最嚴格的邏輯去驗證它。同時,我們也要關照身邊的人,因為最強大的防詐網,往往不是來自於警方的宣導,而是來自於人與人之間真實且緊密的連結。

最後,我想留給各位一個思考:當你看到一個令你心動不已的投資機會時,你是在投資那個產品的未來價值,還是在為自己當下的焦慮買單?

謝銘元專訪Zen大:日本拉麵破千圓走出通縮,中國卻接棒失落三十年?

日本擺脫失落的三十年?Zen大深度解析:當拉麵突破千圓大關,通縮的幽靈正悄悄轉向中國

對於許多台灣人來說,這幾年去日本旅遊最直觀的感受就是:「太便宜了。」

這種便宜不僅僅來自匯率的優勢,更來自於日本長達三十年物價凍漲的結構性停滯。然而,當我們沉浸在「物美價廉」的消費快感時,敏銳的觀察者可能已經嗅到了空氣中變化的氣息。作為長期關注日本社會變遷與總體經濟的觀察家,Zen大在這次深度的對談中,為我們揭開了日本經濟正在發生的「地殼變動」。

我們正處於一個歷史性的轉折點:那個我們熟悉的、通縮的、便宜的日本正在消失;而海峽彼岸的中國,似乎正一步步走進日本當年留下的通縮陰影之中。這不僅僅是旅遊消費的話題,更是全球資產配置與宏觀經濟視角下,必須重新校準的關鍵時刻。

發展中國家的物價?日本「廉價」背後的底層邏輯

「日本是否已經回到了發展中國家的物價水準?」這是許多人近期心中的疑問。

在對談中,我們首先拆解了這個現象。從購買力平價(PPP)的角度來看,日本的性價比確實高得驚人。Zen大指出,這並非單純的貨幣貶值,而是日本企業在過去數十年間,為了在通縮環境下生存,極致壓縮成本、甚至犧牲利潤所練就的「求生本能」。

然而,這種「便宜」是有代價的。它建立在薪資凍漲與企業不敢漲價的惡性循環之上。當一個已開發國家的物價長期低於國際水準,這意味著該國的勞動力價值被嚴重低估。這也是為什麼巴菲特等國際資本大鱷,在過去兩年大舉買入日本商社的原因——從資產定價的角度來看,日本就是一個被錯誤定價的巨大窪地。

但這個窪地,正在被填平。我們必須意識到,所謂的「日本便宜」,是建立在舊時代邏輯上的紅利,而這個紅利正在隨著全球通膨的輸入與日本國內政策的轉向而迅速枯竭。

「千圓高牆」倒塌:拉麵漲價的象徵意義

經濟學中有許多複雜的指標,但在日本庶民經濟裡,沒有什麼比「拉麵價格」更具指標性。

長久以來,日本餐飲業存在一道難以跨越的心理防線——「1000 日圓之壁」。無論原物料如何波動,店家寧可縮減份量、降低利潤,也不敢將一碗拉麵的價格定在四位數以上,因為在通縮心態下,消費者對價格極度敏感。

Zen大敏銳地觀察到,這道牆終於倒塌了。如今,東京街頭越來越多拉麵店勇敢地將價格調漲至 1000 日圓以上,甚至出現了更高價位的精品拉麵。

這看似只是午餐變貴的小事,實則釋放了兩個重大的總體經濟訊號:

1. 成本推動的臨界點已破: 能源、進口小麥與人力的成本上升,已經讓企業無法再透過「忍耐」來吸收成本,漲價成為唯一出路。
2. 消費者預期的反轉: 最關鍵的是,消費者開始「接受」漲價。這是通縮心態轉向通膨心態的重要轉捩點。當人們預期未來物價會更高時,消費行為就會從「延遲消費」轉為「現在購買」,進而推動經濟的熱度。

拉麵突破千圓,不僅是價格的標籤變更,更是日本社會告別「通縮慣性」的心理成年禮。

加薪幅度突破 5%:經濟引擎的最後一塊拼圖

如果只有物價上漲而沒有薪資成長,那叫做「停滯性通膨」(Stagflation),是經濟的惡夢。日本能否真正走出失落的三十年,關鍵在於薪資是否能跟上物價的腳步。

今年的「春鬥」(日本勞資雙方的年度薪資談判)給出了一個令人振奮的答案:平均加薪幅度突破了 5%。這是過去三十年來未曾見過的數字。

Zen大在分析中強調,這 5% 的意義非凡。它代表日本終於啟動了「物價上漲 → 企業獲利增加 → 薪資調漲 → 消費力提升 → 物價溫和上漲」的良性循環(Wage-Price Spiral)。過去日本政府射了三支箭、印了無數鈔票都無法達成的目標,在疫後全球通膨的大環境與日本勞動力短缺的雙重壓力下,竟然奇蹟般地實現了。

這對於投資人來說是一個明確的信號:日本的內需消費類股,將不再是死水一潭,而是具備了實質成長的動能。 當日本人的口袋變深,且不再預期物價會下跌時,那些沉睡在銀行裡的龐大儲蓄,將有機會轉化為推動市場的巨大動能。

通縮的幽靈轉向:中國經濟的「日本化」風險

就在日本努力爬出通縮泥淖的同時,海峽對岸的中國卻似乎正在步入日本當年的後塵。

Zen大提出了一個極具警示性的觀察:中國極有可能正在進入長期的通縮循環。

我們將中日兩國的經濟軌跡進行重疊對比,發現了驚人的相似性:

  • 房地產泡沫破裂: 如同日本 1990 年代的房市崩盤,中國房地產市場正面臨巨大的去槓桿壓力,居民財富效應縮水,導致消費意願急凍。
  • 資產負債表衰退: 企業與個人不再追求利潤極大化,而是轉向「債務極小化」。大家都在忙著還錢,沒人敢借錢擴張,這導致貨幣政策失效,流動性陷阱成形。
  • 人口結構老化: 中國在未富先老的情況下,面臨比當年日本更嚴峻的人口紅利消失問題。

當日本拉麵店終於敢漲價時,中國的餐飲業卻正在進行慘烈的價格戰(如咖啡、茶飲市場的 9.9 元大戰)。這是一個危險的訊號。通縮一旦形成預期,要扭轉它可能需要花費數十年,甚至一代人的時間。

日本用了三十年才等到拉麵漲價的那一天;中國的調整期才剛剛開始。對於在中國有資產配置,或是依賴中國市場的投資人而言,必須重新審視這種「長期通縮」帶來的資產價值重估風險。

結語:在週期交替中重新定位

這次與 Zen大的深度對談,讓我深刻體會到宏觀經濟週期的力量。國家命運的起落,往往草蛇灰線,伏脈千里。

我們習以為常的「日本通縮、中國高成長」的世界觀,正在我們眼前發生逆轉。日本正在變得「正常化」,這意味著它將重新擁有通膨、利率與成長;而中國則在消化過去高槓桿發展的代價,步入漫長的調整期。

這是一個舊典範瓦解、新秩序建立的時刻。作為投資者與決策者,我們不能再用後照鏡開車。當日本的拉麵不再便宜,當中國的資產不再昂貴,你的投資邏輯與世界觀,是否也已經做好了「換檔」的準備?

這不僅是關於經濟數據的解讀,更是關於我們如何認知這個正在劇烈變動的世界。

(Call to Think)
如果日本真的走出了失落的三十年,成為一個有通膨、有成長的經濟體,這對於長期低配日本資產的全球資金流向,將會帶來什麼樣的衝擊?而在這場資金大挪移中,台灣又處於什麼樣的位置?

謝銘元對談徐佳馨:預售屋vs中古屋怎麼選?科技投資人的房產配置邏輯

房產與股市的資產配置對談:當科技投資人遇上房產專家,預售屋與中古屋的底層邏輯有何不同?

在投資的世界裡,我們常說「萬物皆有價,唯有邏輯無價」。身為一名長期深耕於科技產業與股票市場的投資人,我習慣用第一性原理去拆解企業的護城河與成長動能。然而,資產配置的拼圖若少了房地產這一塊,始終是不完整的。

股票追求的是成長與複利,而房地產在資產配置中往往扮演著「防禦」與「槓桿」的雙重角色。這次,我走出了熟悉的錄音室,來到了「房產人生事務所」,與房地產界的權威——甜心所長徐佳馨,進行了一場跨領域的深度對談。我們不談房價漲跌的短期預測,而是試圖從資產配置、選品邏輯以及資訊獲取的維度,拆解房地產投資的本質。

這場對話讓我深刻意識到,無論是買股還是買房,核心差異往往不在於標的本身,而在於投資人對於「時間價值」與「使用需求」的認知偏差。

預售屋與中古屋:槓桿與現金流的博弈

在房地產投資中,最常被討論的命題便是:「該選預售屋還是中古屋?」這不僅僅是新舊的問題,從財務模型的角度來看,這其實是兩套完全不同的資金運作邏輯。

徐佳馨在對談中提到一個精準的觀點:預售屋是對未來的期權,而中古屋則是對現況的買斷。

預售屋的最大魅力在於「高槓桿」與「分期付款」。對於資金水位尚在累積階段的年輕投資人或首購族來說,預售屋透過工程期的拉長,降低了初期的資金門檻。這本質上是一種利用時間換取空間的策略,你買的是一個「未來的價格」以及「強迫儲蓄的機制」。然而,這也伴隨著風險——你必須承擔建商的信用風險以及未來市場波動的不確定性。

相對地,中古屋的邏輯則截然不同。它看得見、摸得著,週邊的生活機能、鄰居素質、採光通風都是既定事實(Fact),而非僅是藍圖上的願景(Vision)。對於重視「即時現金流」或「立即使用價值」的投資人而言,中古屋提供了更紮實的安全邊際。

投資的本質是機率與賠率的計算。 如果你的資金充裕且追求穩定的租金回報,中古屋或許是更佳的選擇;若你希望透過極大化槓桿來搏取未來的資產增值,且現金流允許等待,預售屋則提供了這樣的工具特性。關鍵在於,你必須清楚自己是在「消費」房子的居住屬性,還是在「投資」房子的金融屬性。

「房產 ETF」的實踐路徑:流動性與門檻的平衡

在股票市場,我們習慣透過 ETF 來分散風險並獲取市場平均報酬。但在房地產市場,是否存在類似「房產 ETF」的概念?

這是一個極具啟發性的思考。實體房地產的最大痛點在於「流動性差」與「門檻極高」。要買一間房,動輒數百萬至數千萬的自備款,且交易過程冗長。

我們探討了幾種實現「房產 ETF」概念的路徑:

1. REITs (不動產投資信託): 這是最直接對應金融商品的模式。透過證券化,投資人可以用小額資金參與商辦、購物中心或倉儲的租金收益。這解決了流動性與門檻問題,但同時也讓投資回報與股市波動掛鉤,失去了房地產部分「資產避風港」的特性。
2. 營建股配置: 購買優質建商的股票。這需要對產業週期有深刻理解,建商的獲利認列與推案節奏往往會造成股價的劇烈波動,這考驗的是對「公司經營」而非單純「房價漲跌」的判斷。
3. 區域性多戶配置(針對高資產族群): 如果資金允許,在不同具有潛力的區域(如科學園區周邊、交通樞紐)分別持有小坪數物件,本質上就是自組一檔「房地產 ETF」。

徐佳馨提醒,無論透過何種形式,「不要試圖用短期的資金去博取長期的房產收益」。房地產的獲利,很大一部分來自於耐心持有的時間複利。

資訊落差的填補:在雜訊中尋找訊號

股票市場資訊相對透明,財報、法說會、即時報價隨手可得。反觀房地產市場,資訊不對稱極為嚴重,這也是許多新手容易踩雷的原因。

我們討論到,獲取優質房地產資訊的管道,不能僅依賴新聞媒體的聳動標題。真正的行家會關注以下幾個層面:

  • 政策白皮書與都市計畫圖: 政府的重大建設往往是房價最堅實的支撐。學會看懂都市計畫圖,了解未來的捷運路網、產業園區規劃,等於提早看到了資金流動的方向。
  • 實價登錄的細節解讀: 不能只看「均價」。同一個社區,樓層、座向、裝潢程度都會造成價格的巨大差異。必須學會剝離這些非標準化因素,還原出真實的行情。
  • 在地房仲的深耕情報: 房地產具有極強的「在地性」。一個深耕當地的資深房仲,能提供的關於鄰里關係、屋況歷史等隱性資訊,往往比大數據更有價值。
  • 在資訊爆炸的時代,篩選資訊的能力比獲取資訊的能力更重要。 建立屬於自己的資訊過濾網,才能在房市的雜訊中聽到真正的訊號。

    自用與投資:一場理性與感性的拔河

    這是我與徐佳馨最有共鳴的一點:房地產投資最大的誤區,往往在於想把「自用」與「投資」混為一談。

    許多人在買房時,既想要住得舒服(有景觀、有浴缸、離娘家近),又想要未來能大漲特漲。然而,滿足「個人喜好」的特質,往往不等於市場上的「流通性溢價」。

  • 自用思維: 重點是「爽度」。你願意為了某個特定的裝潢風格或窗外景色支付溢價,這是一種消費行為。只要負擔得起,讓自己開心是合理的。
  • 投資思維: 重點是「普適性」與「投報率」。投資物件必須符合「最大公約數」的需求——例如標準的兩房或三房格局、交通便利、好出租、好轉手。過度個性化的裝潢或格局,在投資角度反而是扣分項。

徐佳馨建議,在下單之前,務必誠實面對自己的內心:「這間房子,我是要拿來安放靈魂,還是要拿來增值資產?」如果目標不明確,最終往往會落得「住得不舒服,賣了又沒賺錢」的窘境。

艾克斯的投資配置與選品哲學

回到我個人的投資配置。作為一個習慣在科技股中尋找高成長的投資人,我將房地產視為資產組合中的「壓艙石」。

我的選品邏輯深受股市投資經驗的影響,我傾向尋找具有「剛性需求支撐」「供給有限」的標的。

1. 跟著產業聚落走: 正如同我看好科技股的未來,我也看好科技園區周邊的房產。工程師的高收入與高工時,創造了強大的購屋與租屋需求。這是最基本的人口紅利與購買力支撐。
2. 重視交通節點: 軌道經濟是經過歷史驗證的鐵律。捷運站、高鐵站周邊的物件,具有最強的抗跌性與流動性。
3. 現金流為王: 即使是置產,我也相當看重租金投報率。一個無法產生現金流的資產,在升息循環中會變成巨大的負債壓力。

對我而言,股票負責進攻,創造超額報酬;房地產負責防守,抵抗通膨並鎖住利潤。兩者並非互斥,而是相輔相成的動態平衡。

結語:資產配置的終極目標

與徐佳馨的這場對談,再次印證了一個觀點:投資工具沒有絕對的好壞,只有適不適合。

無論是預售屋的槓桿操作,還是中古屋的穩定現金流;無論是透過 REITs 參與市場,還是實體置產,每一種選擇背後都對應著不同的風險承受度與資金週期。

真正的財富自由,並不是盲目地追逐房價或股價的最高點,而是透過合理的資產配置,讓自己在面對市場波動時,依然擁有選擇權與生活品質。我們不該成為房子的奴隸,也不該成為股市的賭徒,而是要成為駕馭資本的主人。

那麼,此刻的你,在資產配置的天平上,是否已經找到了屬於自己的平衡點?

謝銘元專訪徐佳馨:房產裝修如何避雷?精準預算讓廢墟變身高投報金雞母

包租公的修煉心法:從廢墟到金雞母,徐佳馨教你如何用「精準裝修」撬動房產最高投報率

在資產配置的版圖中,房地產始終佔據著不可撼動的地位。然而,許多投資人往往只關注「買入價格」與「地段潛力」,卻忽略了持有期間最關鍵的價值放大槓桿——「規劃與裝修」

買下一間房子,僅僅是投資的開始;如何將一手爛牌打成好牌,或是將樸實的資產轉化為源源不絕的現金流(Cash Flow),考驗的是投資人的底層邏輯與執行細節。這次,我造訪了住商不動產企研室執行總監,同時也是《房產人生事務所》的靈魂人物——徐佳馨(甜心所長)。我們不談宏觀的房價漲跌,而是將鏡頭拉近,深入探討當我們手握一間「待琢磨」的投資房時,該如何透過精準的裝修決策與管理配置,將投報率(ROI)推向極致。

這不僅是一場關於裝潢的討論,更是一堂關於資產管理與風險控制的實戰課。

原始屋況的「生存檢測」:看懂廢墟背後的黃金與地雷

投資房地產時,我們常會遇到價格誘人但屋況堪憂的物件。這時候,核心問題只有一個:「原始屋況是否還有救?」

徐佳馨在對談中點出了一個關鍵思維:不要被表象的破敗嚇退,但絕不能忽視結構性的硬傷。

許多投資新手看到壁癌、漏水或陳舊的格局就退避三舍,但對於資深投資客而言,這些往往是議價的籌碼。然而,有些「硬傷」是即便投入大量資金也難以逆轉的。例如嚴重的結構損壞、海砂屋疑慮,或是無法解決的鄰損問題。

我們必須運用「第一性原理」來拆解房屋價值。房子的本質是居住空間的供給,而居住安全是所有價值的基底。因此,判斷屋況是否有救,首要看的是「骨架」而非「皮膚」。皮膚(油漆、地板、櫃體)爛了可以換,但骨架(樑柱、地基、主要管線路徑)若有問題,那就是無底洞。

徐佳馨特別強調,投資人必須培養出「透視眼」,在看屋時就要能計算出「修復成本」與「修復後的預期增值」之間的利差。若修復成本過高,侵蝕了未來的租金收益或轉手利潤,那麼這間房子即便單價再低,也是負資產。

資金投放的優先級:看不見的地方最貴,也最重要

在裝修預算的配置上,投資客最常犯的錯誤就是「重面子,輕裡子」。為了讓房子盡快出租或賣相好,將大筆預算花在網美牆、昂貴的燈具或裝飾性木作上,卻忽略了基礎工程。

徐佳馨給出了一個斬釘截鐵的原則:「水電老舊部分,應該全部換掉。」

這是一個極具戰略意義的決策。從財務角度來看,基礎工程(水電管線更換、防水工程)雖然在完工後「看不見」,無法直接帶來視覺上的溢價,但它們卻是「風險控管」的核心。

想像一下,你花了大錢裝潢,租客入住一個月後發生水管爆裂導致樓下淹水,或是電線走火引發安全事故。這不僅會瞬間歸零你的租金收益,隨之而來的賠償與法律糾紛,更可能讓你損失慘重。

因此,「基礎工程是資產的護城河」。在預算有限的情況下,優先級永遠是:安全 > 功能 > 美觀。將老舊的水電管線全數更新,不僅能確保未來十年的持有安全,在未來轉手時,這也是一份極具說服力的資產履歷。

裝修與重整的決策模型:做產品,而不是做作品

當我們確認了基礎工程的重要性後,接下來面臨的問題是:「該如何選擇裝潢與重整的風格?」

這裡存在一個常見的認知誤區:很多房東會將個人的審美強加在投資房上,或是過度裝修(Over-improvement)。徐佳馨提醒我們,投資房的本質是「商品」,我們的目標是滿足「目標客群」的需求,而非滿足自己的設計慾望。

我們歸納出以下幾個決策維度:

1. 目標客群定位(Target Audience): 你的房子是租給學生、小資上班族,還是外商高管?不同的客群對裝潢的痛點完全不同。學生需要耐用與基本機能;上班族重視收納與風格;高管則在乎隱私與質感。
2. 標準化與模組化: 為了便於維護與重置,盡量選擇標準規格的建材與家具。避免過多的固定式木作,因為一旦損壞維修困難,且下一任房客未必喜歡。活動式家具(Soft Furnishing)是調節氛圍與成本的最佳槓桿。
3. 耐用度與維護成本(O&M Cost): 地板是否耐磨?牆面是否容易清潔?廚衛設備是否容易更換零件?這些細節決定了你未來的營運成本(OPEX)。

簡言之,裝修決策應遵循「高性價比、低維護率、風格中性」的三大原則。

解決資訊不對稱:如何找到對的裝潢公司與師傅

裝修工程是房地產投資中資訊不對稱最嚴重的環節之一。報價單上的灌水、工期的延宕、施工品質的落差,都是投資人的惡夢。

徐佳馨分享了尋找合作夥伴的關鍵心法。首先,「口碑」勝過「廣告」。在房地產圈子裡,經得起時間考驗的工班或設計公司,通常不需要大量的行銷,因為資深投資客的回頭率就足以讓他們應接不暇。

其次,「合約精神」是合作的基石。無論是統包還是找個別師傅,詳盡的報價單(列出品牌、型號、工法)與明確的合約(包含工期、付款階段、保固條款)是不可或缺的。不要相信口頭承諾,所有細節都必須白紙黑字。

此外,投資人自身也需要具備基本的驗收知識,或者聘請專業的第三方監工。這不是不信任,而是透過制度來確保品質。一個好的工班團隊,能讓你的資產增值;一個糟糕的團隊,則會讓你陷入無止境的修繕地獄。

房產運營的最後一哩路:房仲與租管的槓桿效應

房子裝修好了,如果沒有好的管理與招租,依然無法產生現金流。這時候,「如何挑選對的房仲協助管理收租與招租」就成為了關鍵。

許多房東為了省下一點仲介費或管理費,選擇親力親為。但對於追求規模化與時間自由的投資人來說,這是不划算的。我們應該專注於「資產配置」,而非「物業管理」。

徐佳馨指出,優秀的房仲或租管業者,能提供的價值遠超乎你的想像:

  • 精準定價: 他們掌握區域即時行情,能幫你設定最具競爭力且利潤最大化的租金。
  • 客源篩選(KYC): 他們有能力過濾掉高風險租客,這是保護資產最重要的一道防線。
  • 糾紛處理: 當發生修繕、遲繳或鄰里糾紛時,專業的代理人能做為緩衝,理性解決問題。

挑選房仲時,不應只看誰的服務費低,而要看誰的「在地區域深耕度」「案件周轉率」高。一個願意為你積極奔走、且具備專業法規知識的房仲,是你房產投資事業中不可或缺的合夥人。

結語:房地產投資是精細的商業運作

與甜心所長徐佳馨的這場對談,再次印證了一個觀點:房地產投資並非單純的買賣價差遊戲,而是一連串精密的商業運作。

從原始屋況的評估(原料採購)、基礎工程與裝修(產品加工)、到招租與管理(通路與售後),每一個環節都環環相扣,任何一個環節的疏忽都會侵蝕最終的投報率。

我們必須學會用企業經營的思維來管理每一間房產。該花的錢(如水電安全)絕不能省,該省的錢(如過度裝飾)絕不能花;該外包的專業(如施工與管理)就大膽放權,該掌握的核心(如選標的與財務計算)則必須親力親為。

在这个充滿變數的市場中,唯有回歸基本面,重視資產的內在品質與運營效率,才能在房產人生中,立於不敗之地。

試著思考一下:在你目前的投資組合中,是否存在著因為「省小錢」而埋下的「大風險」?又有哪些環節,是你應該透過專業槓桿來優化效率的?

台積電助攻嘉義太保!謝銘元ft.徐佳馨、詹哥:房價3字頭是起漲或泡沫?

台積電確定「抵嘉」,太保房價直衝 3 字頭的背後邏輯:當市場一窩蜂進場時,我們該恐懼還是貪婪?

談到這幾年台灣房地產最硬核的「明牌」,毫無疑問就是跟著台積電走。從竹科、南科到高雄楠梓,每一次台積電的設廠消息,都像是在平靜的湖面投下深水炸彈,激起房價的滔天巨浪。近期,隨著台積電先進封測廠確定落腳嘉義科學園區,嘉義太保——這個過去在許多人印象中以農業為主、人口外流的區域,瞬間成為了全台資金追逐的焦點。

預售屋站上單坪 35 萬,這個數字在幾年前的嘉義簡直難以想像。許多投資人問我:「艾克斯,現在進場當『太保勇士』還來得及嗎?還是已經在山頂洗碗了?」

為了拆解這個現象,我特別邀請了房地產專家徐佳馨與《地產詹哥老實說》的詹哥,我們不談虛無飄渺的願景,而是從產業邏輯、基期比較以及潛在風險,深度剖析這波「聞積起舞」的熱潮背後,究竟是堅實的基本面支撐,還是一場資本的博傻遊戲。

產業紅利與基期效應:為什麼是嘉義?

首先,我們要運用第一性原理來思考:為什麼資金會選擇嘉義?

過去幾年,全台灣的科技廊道逐漸成形,但這條廊道上的房價階梯已經非常明顯。竹北已經站穩 7、8 字頭,台南善化與新市也早已不可同日而語,高雄楠梓在消息確認後更是漲幅驚人。相比之下,嘉義的房價基期相對較低。

資本市場永遠在尋找「窪地」。當台積電宣布要在嘉義設立兩座 CoWoS 先進封測廠時,這不僅僅是一個工廠的進駐,更代表著高薪工程師聚落的移轉預期。房地產的本質是人口與就業,而科技業帶來的不僅是就業人口,更是「高購買力」的人口。

然而,我們必須釐清一個觀念:台積電來了,房價上漲是必然,但漲幅是否合理,則取決於「時間差」與「供需結構」。

目前的嘉義太保,特別是高鐵特區周邊,之所以能開出 35 萬的價格,一方面反映了全台營建成本的通膨底價(現在蓋房子的硬成本擺在那裡,2 字頭已成絕響),另一方面則是市場預支了未來 3 到 5 年的發展紅利。這就像股票市場中的本益比修正,嘉義正在經歷一場劇烈的價值重估。

35 萬的太保:是天花板還是起漲點?

對於許多在地嘉義人來說,35 萬一坪簡直是天價;但對於從新竹、台中南下的投資客眼中,這或許只是「地板價」。這種認知落差,正是造成短期房價劇烈波動的主因。

在訪談中,我們深入探討了這個價格的支撐力。若以全台高鐵站周邊的發展邏輯來看,高鐵特區往往是一個城市新興的門面,擁有最完整的街廓規劃與交通優勢。太保擁有高鐵站,如今再加上嘉義科學園區的產業加持,確實具備了長線看好的硬體條件。

但是,硬體到位不代表生活機能到位。

目前的太保,生活機能與舊市區仍有顯著落差。一個成熟的重劃區,需要十年以上的時間來填滿商業活動、教育資源與醫療網絡。現在進場的買家,買的是「未來」,而非「現在」。如果你是自住客,必須要有忍受長達數年「生活機能沙漠期」的心理準備;如果你是投資客,則必須思考你的持有成本與槓桿風險。

真正的風險不在於台積電來不來,而在於你的現金流能否撐到願景實現的那一天。

盲目「聞積起舞」的潛在風險

市場總有一種聲音:「跟著台積電買房絕對不會輸。」這句話在大方向上或許正確,但在微觀操作上卻害慘了不少人。

徐佳馨在對談中犀利地指出了一個盲點:投資的一窩蜂效應,往往會忽視流動性風險。

嘉義的房市淺碟特性不容忽視。與台中、高雄等都會區不同,嘉義的剛性需求人口相對有限。當大量的預售屋在幾年後同時交屋,若屆時產業人口移入的速度不如預期,或者租賃市場無法消化如此龐大的供給量,市場將會面臨巨大的賣壓。

此外,政策風險也是必須考量的變數。目前的房市調控政策對於多屋族與短期交易並不友善。若是抱著「短期轉手獲利」的心態進場,很可能會發現自己被套在政策的緊箍咒中,進退兩難。

我們觀察到這次太保的熱潮,有很多是所謂的「太保勇士」——即外地投資客大舉入侵。這雖然推升了價格,但也墊高了風險。當一個區域的房價主要由外來資金而非在地剛需支撐時,其波動性必然加劇。

給進場者的策略建議:區分「投資」與「投機」

面對這波嘉義房市熱潮,我有幾個具體的建議:

1. 長期持有的心理準備:
不要期待買進後一年就能大賺出場。科技園區的成形、供應鏈的進駐、生活圈的成熟,這是一個五年起跳的週期。你的資金規劃必須是長期的。

2. 關注「外溢效應」而非僅盯「蛋黃區」:
雖然太保高鐵區是核心,但隨著價格墊高,或許可以關注周邊基期更低、但交通同樣便利的區域(例如舊市區與高鐵區的交界處),那裡可能存在被低估的補漲空間,且生活機能相對完善。

3. 基本面優於消息面:
台積電設廠是重大利多,但不要因為一句話就失去理智。請回歸到物件本身的條件:建商品牌、格局規劃、社區管理。在潮水退去後,只有好房子才能保值。

結語:在喧囂中保持冷靜的判斷

台積電「抵嘉」,對於嘉義的城市轉型絕對是歷史性的機遇,這點無庸置疑。它將改變嘉義的產業結構,帶來年輕的人口與活力。然而,作為投資人,我們必須在市場的一片歡騰中,保持一份冷靜的清醒。

房價站上 3 字頭,代表嘉義已經拿到了加入「科技房市俱樂部」的入場券,但也意味著低風險撿便宜的時代已經結束。接下來的賽局,比拚的不再是誰消息靈通,而是誰的口袋夠深、誰的眼光夠遠。

在我們急著成為「太保勇士」之前,或許該先問自己一個問題:你是看好台積電帶來的實質產業升級,還是僅僅害怕錯過這班財富列車的焦慮? 這兩者的區別,將決定你在這場資產重新分配的遊戲中,是成為贏家,還是成為退潮後的裸泳者。

謝銘元專訪理由堡Paul&Michael:台南房市棄透天買大樓?南科置產獲利邏輯

台南房市的十年巨變:從透天厝到半導體新貴,解構「理由堡」眼中的南科效應與置產底層邏輯

若將台灣的房地產版圖視為一張動態的熱力圖,過去十年間,色溫變化最劇烈、最違反傳統經驗法則的區域,無疑是台南。

長期以來,大眾對台南的印象停留在「慢活」、「美食之都」與「古蹟巡禮」。然而,隨著台積電與南科聚落的強勢崛起,這座古城的資本結構與城市天際線正在經歷一場不可逆的物理質變。這種變化不僅僅是價格的數字跳動,更是一場關於居住型態、資本流動與城市重定位的結構性革命。

為了拆解這場變局背後的底層邏輯,我邀請了長期深耕南部房市的觀察家——「理由堡」的 Paul 與 Michael。這對搭檔以極具邏輯性的數據分析著稱,他們的名稱「Reason Burger」本身就隱含著一種投資哲學:任何一個置產決策,都不該憑藉單一理由,而必須像漢堡一樣,由地段、產業、產品力、資金面等層層邏輯堆疊而成,才能在波動的市場中大口咬下,汲取獲利。

在這次深度的對談中,我們不談小道消息,而是從第一性原理出發,剖析台南房市如何從「透天邏輯」轉向「大樓邏輯」,以及在外來建商大舉插旗的戰國時代,投資人該如何建立正確的認知模型。

居住型態的典範轉移:土地成本與生活效率的博弈

台南房地產最顯著的結構性改變,莫過於產品類型的徹底翻轉。

過去台南人買房,心中首選非「透天厝」莫屬。有天有地、產權獨立,這不僅是居住習慣,更是一種南部特有的資產佔有感。然而,Paul 與 Michael 敏銳地指出,這種傳統思維正在被無情的經濟規律瓦解。

這背後的核心驅動力是「土地成本」的邊際效益遞減。

從開發商的角度來看,當土地成本在每坪 10 萬、20 萬時,規劃透天產品仍有利潤空間且符合市場胃口。一旦地價突破每坪 50 萬甚至更高,繼續蓋透天在財務模型上將完全失效——除非是針對金字塔頂端的極少數客群。為了攤提昂貴的土地成本,建商必須追求「容積率」的最大化效益,將土地效能垂直延伸,這使得「大樓」成為市場供給的唯一解方。

另一方面,需求端也在發生質變。隨著南科帶來的科技新貴移入,這群主力購屋者的生活型態與老台南人截然不同。對於在半導體高壓環境下工作的工程師而言,他們追求的不再是需要自行追垃圾車、收發包裹的透天生活,而是具備 24 小時物業管理、有公設健身房、能解決生活瑣事的大樓社區。

效率,成為了新一代台南置產的關鍵詞。 這種從「土地佔有」到「服務享有」的價值觀轉移,標誌著台南正式進入了都會化的進程。大樓產品的接受度大幅提升,不再是被迫的選擇,而是基於生活效率的最優解。

鯰魚效應與大者恆大:外來建商重塑市場格局

台南房市的另一個結構性衝擊,來自供給端的競爭格局改變。

早期的台南房市是一個相對封閉的系統,在地建商佔據主導地位,推案節奏緩慢,產品規劃保守。然而,隨著全台房市熱度延燒,加上南科話題的磁吸效應,來自台北、台中等地的全國性大型建商大舉南下插旗。

這些外來建商不僅帶來了資金,更帶來了完全不同維度的「產品規格」與「行銷戰法」。

Paul 指出,外來建商(特別是台中建商)極其擅長公設規劃、外觀設計與品牌包裝。他們將在競爭激烈的台中七期、新北重劃區所淬鍊出的產品標準直接移植到台南,對在地建商造成了巨大的「鯰魚效應」。原本習慣「慢慢蓋、慢慢賣」的在地建商,突然發現市場變了——消費者開始在意大廳氣派度、建材等級以及品牌溢價。

這導致了市場走向「大者恆大」的局面。

在缺工缺料、營建成本高漲的時代,大型建商擁有強大的採購議價能力與財務緩衝空間,能確保工期與品質;而中小型建商則面臨極大的生存壓力。對於購屋者而言,這意味著在挑選標的時,建商的品牌信譽與過往履歷(Track Record)成為了比價格更重要的風險控制指標。未來的台南房市,將是強勢品牌主導定價權的時代。

南科引力場:蛋黃區的重新定義與外溢效應

在討論台南房地產時,如果不談南科(南部科學園區),就如同分析股市不看台積電一樣失真。南科不僅是產業引擎,更是重塑台南地段價值的萬有引力中心。

傳統的台南市中心(如東區、中西區)擁有成熟的生活機能與文化底蘊,這是不敗的「舊蛋黃」。然而,南科的崛起創造了一個強大的「新蛋黃」。Paul 與 Michael 分析,對於南科工作者而言,「通勤時間」是購屋決策中權重最高的變數

這解釋了為何像善化、新市這些過去被視為蛋白甚至蛋殼的區域,能在短時間內房價翻倍。LM 特區之所以熱門,正是因為它提供了最純粹的「職住近接」解決方案。

然而,市場是有層次的。隨著南科周邊(第一圈)的供給飽和與價格高漲,需求開始外溢。這時候,具備交通優勢的區域便脫穎而出。例如「鹽行國中重劃區」,憑藉著鄰近交流道的優勢,成為了連接舊市區生活感與南科工作圈的樞紐;又如同「高鐵特區」,雖然距離南科稍遠,但透過快速道路連接,加上三井 Outlet 等商業機能的進駐,吸引了大量看好軌道經濟的長期置產客。

我們必須意識到,台南的城市發展已非單核向外擴張,而是演變為「雙核(舊市區/南科)+ 軸線(交通廊道)」的多點開花模式。在做投資決策時,必須清楚你的標的是服務哪個核心的需求?是為了老台南人的換屋需求,還是為了南科新貴的剛性需求?

「理由堡」投資心法:層疊邏輯與風險控管

在訪談的尾聲,我們探討了在當前價格高檔震盪的局勢下,投資人該如何自處?

Michael 提出的「理由堡」概念非常值得深思。很多失敗的投資,往往源於理由過於單薄——例如只因為「聽說台積電要來」就衝進去買。一個穩健的投資決策,應該像漢堡一樣層層堆疊:

1. 第一層(麵包):總體經濟與資金水位。 利率環境是否友善?市場游資是否充沛?
2. 第二層(生菜):區域產業基本面。 該區是否有實質的產業進駐?就業人口是否持續正成長?
3. 第三層(肉排):地段與交通。 是否具備不可替代的交通節點優勢?周邊生活機能的成熟度?
4. 第四層(起司):產品力與建商。 房型規劃是否符合當地主力需求(如兩房/三房)?建商口碑是否良好?
5. 第五層(醬料):價格位階。 與周邊區域相比,是否有比價效應或補漲空間?

當你能在一個標的上找到三層、甚至五層堅實的理由時,你的投資護城河才足夠深。

此外,他們也提醒了「預售屋 vs. 中古屋」的定價邏輯差異。預售屋賣的是對未來的想像(期貨),價格往往領先反映 3-5 年後的價值;而中古屋則是當下的市場共識(現貨)。在台南房價快速拉升的階段,新舊案之間的價差一度拉大,但隨著預售價格定錨,體質優良的中古大樓勢必會展開補漲行情。投資人若覺得預售案高不可攀,回頭審視精華區的中古大樓,或許能發現被市場低估的珍珠。

結語:在激情中保持理性的長期主義

台南房地產的十年巨變,是台灣科技島戰略下的縮影。它展現了高科技產業如何用驚人的速度重塑一座古老城市的紋理。

然而,身為投資人,我們不能只看到表面的價格狂歡。從「理由堡」的觀點中,我們學到的是一種剝離情緒、回歸數據與邏輯的思考方式。無論是從透天轉向大樓的必然性,還是外來建商帶來的規格戰,抑或是南科導致的地段重構,這些都是市場力量運作的結果。

未來的台南房市,將不再是齊漲齊跌的草莽時代,而是進入「個股表現」的精緻化階段。唯有那些地段邏輯正確、產品規劃精準、且建商品牌經得起考驗的標的,才能在退潮後依然挺立。

在台南這座充滿歷史感的城市裡,最現代的半導體產業正在寫下新的歷史。而我們的任務,就是用最理性的漢堡邏輯,去品嚐這場財富重分配的盛宴。

謝銘元專訪威利:投資是生存設計!上班族如何用壽命反推股息流與資產配置

這不是投資,是生存設計:一位上班族如何用「壽命長度」反推股息流與資產配置?

在投資光譜的兩端,一端是追求極致超額報酬的全職交易者,另一端則是將投資視為生活輔助的穩健實踐者。對於絕大多數將精華時間奉獻給職場的上班族而言,後者顯然是更具可複製性的路徑。

我常說,投資的本質不是預測未來,而是管理風險。而對於一位有正職工作的投資人來說,最大的風險並非市場波動,而是「現金流與生命週期的錯配」。

這次與經營 Podcast《威利財經角》的威利深談,我們沒有討論下一檔飆股是誰,也沒有爭辯技術線型的多空。我們回到了一個更本質、卻常被忽略的命題:如果將投資視為一個針對「個人壽命」的專案管理,我們的股息流與資產配置該如何設計?

威利給出的答案,是一種極度理性、卻又充滿人性關懷的「生存設計」。

股息流的底層邏輯:從「追求獲利」轉向「現金流覆蓋」

許多人對「股息」的迷思,停留在「殖利率越高越好」。但在威利的投資哲學中,股息流不僅僅是收益的來源,更是一種心理帳戶的穩定劑。

我們深入拆解了建構股息流的幾種方法,發現這背後的決策依據,其實是對「確定性」的渴求。對於上班族而言,每個月固定的薪資是一種確定性;而當我們試圖建立第二曲線時,股息流扮演的角色,就是模擬這份薪資的穩定感。

威利提到,建構股息流不能只看當下的殖利率,必須引入「成長性」「填息能力」這兩個維度。

1. 高股息 ETF 的角色: 作為現金流的基底,提供即時的心理回饋。這對於投資初期需要建立信心的上班族至關重要。看到錢進帳,才能抱得住資產。
2. 指數化投資(如市值型 ETF)的搭配: 雖然現金殖利率可能較低,但透過資本利得的累積,實質上是在對抗長期的通膨風險。

這裡出現了一個關鍵的資產配置邏輯:股息流是為了「現在的生存感」,而資本利得是為了「未來的購買力」。 如果你的投資組合全數重壓在高殖利率但缺乏成長性的標的上,你雖然獲得了現在的現金流,卻可能輸掉了未來的生存空間。

因此,所謂的股息流設計,本質上是在「現金流的即時滿足」「資產總值的長期複利」之間,尋找一個讓自己睡得著覺的動態平衡。

生命長度與提領率:一場與時間的數學博弈

這場對談中最讓我深思的,是關於「生存時間與提領率」的討論。

多數人規劃退休金時,習慣用一個靜態的數字(例如存到 2000 萬)作為終點。但威利點出了一個被許多人忽視的變數:你的預期壽命,直接決定了你的資產配置容錯率。

如果我們將人生視為一家公司,剩餘的壽命就是這家公司的營運週期。當你的營運週期越長(例如現在醫療進步,百歲人生已成常態),你對資金「提領率」的設計就必須越保守。

這不僅僅是著名的「4% 法則」那麼簡單。我們討論到,隨著年齡增長,資產配置必須考慮到以下兩個維度:

  • 序列風險(Sequence of Returns Risk): 如果在退休初期遭遇大空頭,而你又必須依賴提領資產生活,你的本金將遭受不可逆的永久性傷害。這就是為什麼威利強調,必須有一部分的資產(如定存股或債券)是用來提供穩定的現金流,以避免在市場低谷時被迫賣出成長型資產。
  • 現金流與壽命的相關性: 越接近退休或高齡階段,對於「確定性現金流」的需求就越高。年輕時我們可以忍受資產腰斬,因為我們有足夠長的「人力資本」可以賺回;但當人力資本歸零(退休)時,金融資本的波動度必須被嚴格控管。
  • 威利的觀點非常清晰:投資組合的設計,必須服從於你的生命週期。 不要試圖用 30 歲的激進策略去應對 60 歲的生存需求,反之亦然。

    房地產:強制儲蓄與抗通膨的雙重屬性

    談到資產配置,無法繞開房地產這個話題。威利對於房地產的觀點,展現了上班族務實的一面。

    對於許多投資人來說,股票提供了高流動性與低門檻的優勢,但房地產卻擁有一項股票難以企及的特性:「具備槓桿的強制儲蓄機制」。

    我們在對談中剖析,房貸雖然是負債,但在通膨環境下,它其實是將未來的錢(貶值的貨幣)拿到現在使用,並鎖定資產價格。對於上班族而言,每個月繳納房貸,雖然壓縮了可支配所得,但也「強制」將這筆錢轉化為資產,避免了因消費衝動而流失。

    威利認為,房地產與股票並非互斥,而是互補:

  • 股票: 提供流動性、股息現金流,以及參與全球企業成長的機會。
  • 房地產: 提供居住效用(自住)、對抗通膨的硬資產屬性,以及穩定的租金收益(投資)。
  • 對於資產配置達到一定規模的投資人來說,房地產往往是資產組合中的「壓艙石」。它波動小、變現慢,但這正是它的優點——因為難以頻繁交易,所以更容易長期持有,享受到長週期的增值紅利。

    投資是為了服務生活,而非綁架生活

    最後,我們回歸到威利的投資初衷。作為一名忙碌的上班族,他明確地將自己定位為「非全職投資人」。

    這是一個非常重要的自我認知。許多人在市場中殺進殺出,試圖透過擇時交易獲取超額報酬,卻忽略了機會成本:你花在盯盤的時間,本該用來提升你的本業能力,或是陪伴家人、享受生活。

    威利的策略是「多少能力做多少事」。他承認自己無法預判短線走勢,因此選擇長期價值投資與指數化投資;他知道自己沒有時間盯盤,因此專注於資產配置與累積被動收入。

    這種「減法投資」的思維,反而讓他能夠在職場與投資之間取得平衡。

  • 專注本業: 這是主動收入的來源,也是投資本金的活水。
  • 資產配置: 這是被動收入的系統,負責讓錢在睡覺時也能工作。

這兩者如同飛機的雙引擎,缺一不可。如果為了投資而荒廢本業,那是本末倒置;如果只懂工作而不懂投資,則注定要工作到生命的最後一刻。

結語:用終局思維,重構你的資產藍圖

與威利的這場對話,與其說是談論股票,不如說是探討一種「基於現實的生存策略」。

無論是股息流的建構、提領率的計算,還是對房地產的佈局,背後都指向同一個核心思想:我們所有的金融決策,都應該是為了讓我們的生命長度與資產壽命能夠完美匹配。

真正的財富自由,並不是擁有花不完的錢,而是建立一套系統,讓你不再對「生存時間」感到焦慮。當你的被動現金流能夠覆蓋你的基本生存需求,並且你的資產配置能夠抵禦長壽帶來的通膨風險時,你才真正擁有了對時間的掌控權。

投資,終究是一場關於時間的交換。我們用現在的紀律,換取未來的選擇權。這或許聽起來不夠性感,甚至有些枯燥,但這正是上班族通往財務安適最穩健的道路。

謝銘元專訪Paul與Michael:買房別憑感覺!從數據透視南台灣房市與真實價值

拒絕憑感覺買房!與「理由堡」深度拆解:如何用數據思維透視房地產的真實價值與南台灣崛起

長期關注我的讀者都知道,我是一個極度信仰「數據」與「底層邏輯」的人。無論是在股票市場的波動中尋找安身立命的錨點,還是在創業投資的決策裡評估風險,我始終堅持一個原則:剝除情緒的雜訊,讓數字說實話。

然而,當這個邏輯平移到台灣人最熱衷、資產配置佔比最高的「房地產」時,我發現絕大多數人卻瞬間失去了理性。人們往往因為「聽說這裡會漲」、「隔壁老王賺了多少」或是「建商廣告的願景」而做出動輒數千萬的決策,這種憑藉「體感」而非「數據」的投資行為,在我看來是極其危險的。

這次非常榮幸能接受房產 Podcast「理由堡地產」的兩位主持人 Paul 與 Michael 的訪談。這是一次非常過癮的對話,因為我們都屬於那種「不看數據不舒服」的類型。Paul 與 Michael 長期深耕南部房市,他們對於在地數據的敏銳度,結合我對於總體經濟與投資邏輯的框架,碰撞出了許多值得深思的火花。

這篇文章,我將這次訪談的核心精華,重新拆解並架構為一套可執行的房地產數據分析邏輯。如果你正準備進場,或是對於現在的房市感到迷惘,這篇文章或許能成為你在迷霧中的指南針。

投資歸投資,消費歸消費:別讓「自住情懷」綁架了資產負債表

在訪談的一開始,我們就觸及了一個最核心、也最常被混淆的概念:你買房,究竟是為了「投資」還是「消費」?

這是所有數據分析的起點。如果你的目的是自住(消費),那麼「住得舒服」、「離爸媽家近」、「格局喜歡」這些感性指標當然重要;但如果你抱持的是投資心態,甚至期待未來有增值空間,那麼上述的感性指標在數據面前,權重應該降到最低。

許多人的痛苦在於,試圖用一套房子同時滿足「極致的自住體驗」與「最高的投資報酬」。這在邏輯上往往是互斥的。

真正的投資思維,是將房地產視為一種「金融商品」。 當我們剝離了鋼筋水泥的實體屬性,它剩下的就是現金流(租金回報率)與資本利得(增值潛力)。在「理由堡」關注的南部市場,這點尤為明顯。過去幾年台南、高雄的漲幅,並非因為那裡的房子突然變得「更好住」,而是因為產業結構改變(如台積電設廠)導致的資金與人口流動。

數據不會說謊,說謊的往往是我們投射在房子上的情感。 當你能夠冷酷地區分投資與消費,你才能真正看懂數據背後的意義。

數據的領先指標:跟著「高薪就業人口」的移動軌跡

如果說股票看的是 EPS(每股盈餘)的成長,那麼房地產看什麼?很多人看人口數,但我認為這太過粗略。在訪談中我們深入探討了一個觀點:房價的支撐力,不只取決於「人」,更取決於「錢」。

更精確地說,是「高附加價值產業聚落」的形成與移動。

Paul 與 Michael 分享了許多南部房市的觀察,這與我的投資模型不謀而合。為什麼某些蛋白區會突然翻身?為什麼某些傳統精華區漲幅反而趨緩?關鍵在於科學園區與科技產業鏈的聚落效應

我們在分析數據時,不能只看「人口淨遷入」,更要看遷入的是什麼樣的人?他們的「所得中位數」與「所得平均數」是否在提升?

1. 就業機會是領先指標: 大型科技廠的動工、徵才數據,往往領先於房價反應。
2. 薪資結構是支撐指標: 當一個區域的平均薪資結構發生質變(例如從傳統製造業轉向半導體業),該區域的房價所得比(Price-to-Income Ratio)的天花板就會被打破。
3. 消費力外溢是確認指標: 當周邊開始出現高端餐飲、百貨商場的營收成長,代表人口紅利已經轉化為實質消費力,這是房市穩健的訊號。

這正是為何我們看到南台灣房市在近年崛起的底層邏輯。這不是炒作,這是產業結構轉型帶來的資產重估(Re-rating)。資金永遠追逐效率,而房地產的價值,本質上是該城市生產力效率的體現。

破解數據迷思:供給、需求與流動性的三角關係

在訪談中,我們也聊到了如何避開數據陷阱。很多人看到「推案量大」就覺得會崩盤,看到「成交量縮」就覺得要跌,這種單一維度的判斷往往也是錯誤的。

我們必須建立一個更立體的數據模型:

1. 存貨去化天數(Days on Market)

這是判斷市場熱度的核心。即使推案量大,只要去化速度快(賣得快),價格就有支撐。反之,如果供給少但去化極慢,那種「有行無市」才是最危險的流動性陷阱。

2. 租金投報率(Yield)與利率的利差

這是房地產作為金融資產的「安全邊際」。當租金投報率低於房貸利率時,代表資產持有成本過高,這時候的價格上漲純粹依賴「博傻理論」(期待下一個人用更高價接手)。而在南部某些區域,由於房價基期相對較低,租金投報率仍能維持一定水準,這就提供了比北部更厚的安全氣囊。

3. 實價登錄的「質」與「量」

Paul 與 Michael 提到一個很有趣的觀點:看實價登錄不能只看「高點」,要看「低點」與「量能」。一個區域如果只有零星幾筆創高價,那可能是特殊交易;但如果是「底部墊高」且「量能放大」,那才是趨勢確立的訊號。

投資房地產,最可怕的風險不是價格下跌,而是「喪失流動性」。 數據分析的終極目標,就是幫我們找到那些在景氣反轉時,依然具備剛性需求與流動性的資產。

結論:在資訊不對稱的市場中,建立你的「認知護城河」

這次與「理由堡」的對談,讓我更加確信一件事:房地產市場是一個典型的「資訊不對稱」市場。

與股票市場不同,房市沒有每日的 K 線圖,交易成本極高,且在此之上有著大量的在地知識(Local Knowledge)。正因為如此,誰能掌握更精確的數據,誰能擁有更清晰的邏輯框架,誰就能在這個市場中獲得超額報酬(Alpha)。

我們身處在一個數據爆炸的時代,但大部分人面對數據時是焦慮的,甚至是麻木的。我們需要的不是更多的數據,而是「解讀數據的能力」

不論你是關注南部的科技廊道,還是北部的都更題材,請記得回到第一性原理思考:

  • 這個區域的生產力在提升嗎?
  • 這裡的人口結構在優化嗎?
  • 現在的價格是否偏離了基本面(租金與薪資)太遠?

房地產投資是一場馬拉松,而不是百米衝刺。透過數據建立的理性決策,或許少了點衝動購物的快感,但它能讓你在資產增值的路上,走得更穩、更遠。

最後,我想留給大家一個思考題:如果你現在手中的房子是一檔股票,根據它目前的財報數據(租金回報、區域成長率),你會選擇加碼買進,還是獲利了結?

這個問題的答案,或許比任何專家的預測都來得重要。