自2021年以來，中國房地產市場經歷了一場前所未有的結構性地震。曾經高歌猛進的新建商品房銷售規模急遽萎縮，數據顯示，2024年全國商品住宅銷售金額約為8.5萬億人民幣，相較於2021年的高點近乎腰斬。這場劇變不僅讓開發商們陷入困境，也讓與之唇齒相依的房地產仲介產業（在台灣我們習慣稱為房仲業）的未來蒙上了一層厚厚的迷霧。當增量市場的潮水退去，仲介產業的生存空間是否也將隨之崩塌？或者，在這片看似蕭條的廢墟之上，正悄然孕育著新的黃金賽道？答案或許遠比直覺複雜，一場深刻的結構轉型正在重塑這個產業的遊戲規則。
新房市場的黃昏？權力天秤正在逆轉
傳統觀念中，房產仲介似乎是依附於開發商的銷售通路之一。然而，隨著市場由賣方市場轉向買方市場，這個權力關係正在發生微妙的逆轉。過去，開發商財大氣粗，傾向於自建龐大的行銷團隊；如今，面對巨大的消化庫存壓力與緊縮的現金流，他們不得不重新審視成本效益。維持一個大規模的銷售團隊變得日益昂貴且低效，而掌握著廣泛客源的仲介平台，則成為了他們不得不倚重的「救命稻草」。
這種轉變直接體現在兩個關鍵指標上：仲介在新房市場的「滲透率」與「傭金率」。所謂滲透率，指的是透過仲介通路完成的新房銷售佔總銷售額的比例。在市場好的時候，開發商話語權強，這個比例相對較低。但根據最新的產業趨勢分析，中國新房市場的仲介滲透率正從2021年的約32%穩步攀升，預計到2030年可能達到50%的水平。與此同時，由於開發商急於資金回流，願意支付更高的通路費用，新房銷售的傭金率也呈現上升趨勢，從過去的2.4%左右逐步向3%靠攏。
這意味著，即使未來中國新房市場的總規模穩定在每年8.3萬億人民幣左右的水平，仲介機構從中分得的蛋糕反而會變大。簡單估算，在滲透率50%、傭金率3%的假設下，到2030年，新房代理業務仍能貢獻約1239億人民幣的市場空間。這告訴我們，新房市場並非無利可圖，而是遊戲玩法變了——仲介正從單純的銷售通路，轉變為掌握終端客戶、與開發商平等博弈的關鍵合作夥伴。
中古屋市場：接棒成長的「沉默巨獸」
如果說新房市場是守住基本盤，那麼中古屋市場（台灣稱中古屋市場）無疑是未來十年中國房地產仲介產業最核心的成長引擎。這場由「增量」轉向「存量」的時代變革，是理解未來市場格局的關鍵。
要理解這個趨勢，我們可以借鏡成熟市場的發展路徑。在美國，中古屋交易量常年佔據房地產市場總交易量的85%以上，Zillow、Redfin等科技平台徹底改變了資訊傳播方式，但專業經紀人的角色依然不可或缺。在與我們文化背景更為接近的日本，儘管過去曾有偏愛新房的傳統，但隨著經濟發展成熟化，其首都圈的中古屋成交佔比也已超過65%。日本的三井不動產Realty、住友不動產販賣等巨頭，其業務重心早已轉向既有房屋的經營與服務。
再來看看台灣的經驗，信義房屋與永慶房屋兩大龍頭深耕多年，早已建立起以中古屋買賣為核心的商業模式。台灣的房地產市場成熟，中古屋交易是市場的絕對主流，民眾對於透過專業房仲進行複雜的產權調查、價格評估與交易流程已有高度的依賴與信任。
反觀中國大陸，2024年其中古屋成交面積佔比首次達到45%，這是一個歷史性的轉折點，但相較於美、日、台超過70%的普遍水準，顯然還有巨大的成長空間。另一個潛力指標是「換手率」，即每年成交的中古屋數量佔房屋總存量的比例。目前中國的中古屋換手率僅約2.9%，遠低於美國2000年至2023年平均4.6%的水平。這意味著大量的房屋資產尚未被充分活化，隨著都市化進程深化、家庭結構變化以及改善型需求的釋放，中古屋的流動性將會顯著提升。
綜合預測，到2030年，中國的中古屋交易規模中樞有望達到9.1萬億人民幣。考慮到中古屋交易的複雜性（估價、產權、貸款、過戶等），其對專業仲介的依賴度遠高於新房。目前，中國中古屋交易的仲介滲透率已達88.7%，與美國的90%相差無幾，未來將保持穩定。假設傭金率穩定在2%左右，那麼到2030年，中古屋仲介市場的規模將高達1679億人民幣，正式超越新房業務，成為產業的頂樑柱。
租賃市場：都市化的下一個穩定器
除了買賣市場，租賃是構成居住服務的另一塊重要拼圖。尤其在「租售並重」的政策導向下，租賃市場的專業化、規模化發展已是必然趨勢。目前，中國的租房人口約2.6億，佔總人口的18.5%，而美國這一比例超過30%。隨著大城市房價高漲以及年輕一代居住觀念的轉變，選擇租房生活的人口比例將持續上升。
更重要的是，租賃需求正從過去「有個地方住就行」的生存型需求，轉向追求品質、服務與穩定性的改善型需求。這為專業的租賃仲介機構提供了廣闊的舞台。他們不僅可以提供房源資訊，更能提供簽約、維修、清潔、租務管理等一系列增值服務，解決個人房東與租客之間的諸多痛點。
我們預計，在租房人口增加、人均租賃面積改善以及租金穩步上漲的多重因素驅動下，中國的房屋租賃市場規模將從2024年的約2.2萬億人民幣，增長至2030年的3萬億人民幣。若專業仲介的滲透率能從目前的約56%提升至60%，並維持約5.6%的傭金率（相當於約大半個月的租金），這將創造出一個超過1000億人民幣的穩定現金流業務。對於仲介公司而言，租賃業務不僅貢獻收入，更能鎖定大量潛在的未來購房客戶，形成一個良性的業務生態循環。
結論：從交易搓合到價值服務的轉型之路
綜合來看，中國房地產仲介產業的未來並非一片黯淡。市場總傭金規模預計將從2021年高點的3209億人民幣，穩健增長至2030年的約3926億人民幣。然而，蛋糕的內部結構將發生根本性變化：源自新房的收入佔比將從約39%下降至32%，而來自中古屋和租賃的「存量市場」收入佔比，將從61%攀升至68%。
這場結構轉型對產業參與者提出了嚴峻的挑戰，也帶來了巨大的契機。過去那種依靠資訊不對稱、賺取快錢的粗放式增長模式已走到盡頭。未來的贏家，必然是那些能夠像台灣信義、永慶那樣，建立起強大品牌信任度、提供精緻化和專業化服務的企業；或是像日本不動產巨頭那樣，圍繞「住」這個核心需求，延伸出居家裝潢、居家用品、金融等一站式衍生服務，深度挖掘單一客戶終身價值的平台。
對於投資者而言，觀察這個產業的視角需要從單純的「成交量」，轉向更深層次的市佔率、服務品質、科技應用效率以及新業務拓展能力。中國的房市巨變，正在催生一個更成熟、更專業、更注重長期價值的居住服務新時代。看懂這場存量革命，才能真正把握住下一個十年的產業脈動。
