隨著通膨壓力趨緩，美國聯準會（Fed）已於2025年9月執行了預期中的降息，將聯邦基金目標利率調整至 4.00%−4.25% 的區間。市場普遍預期，在年底前可能還有進一步的降息動作。這似乎為籠罩在陰霾下的美國房地產產業帶來了一線曙光。
然而，單純的降息並非萬靈丹。根據華泰證券的《美國住宅市場2025上半年回顧》報告與最新的市場動向，我們必須正視一個結構性的事實：政策的利多釋放，仍難以立即解決市場兩端——開發商和現有屋主——所面臨的「高成本、低意願」雙重挑戰。
本文將深入剖析這兩大結構性挑戰的根源，並展望2025年下半年美國房市的真實走向。
挑戰一：開發商的「高成本」困境
對於推動新屋市場供應的開發商（建築商）而言，高利率環境帶來的是成本的全面攀升。
融資與建材成本的雙重壓力
即使 Fed 啟動降息，目前整體利率水準仍維持在高位，這直接衝擊了開發商的兩大關鍵成本：
- 融資成本（高成本）： 房地產開發項目高度依賴短期貸款。高利率導致開發商的土地取得成本和建築貸款成本居高不下。這不僅壓縮了他們的利潤空間，也提高了開發新項目的風險門檻。
- 建材成本（僵硬成本）： 雖然通膨整體放緩，但建材、勞動力等成本仍保持相對高位，不易迅速回落。
在高成本壓力下，建築商必須保持謹慎。華泰證券報告預期，由於建築材料成本和融資成本高企，加上完工庫存壓力增加，建築商的投資活動將趨於保守，預計 新屋開工量將繼續收縮。
投資啟示： 這種保守態度意味著，新屋市場的供應增長將會受限，使整體住房庫存難以快速擴大，這為市場的高房價提供了間接支撐。
挑戰二：屋主的「低意願」僵局
相較於開發商面臨的客觀「高成本」問題，佔市場主體的成屋（中古屋）市場，則面臨著更難以政策干預的「低意願」困境。
利率鎖定效應持續冰封供現有屋主的低意願，源自於強大的 「利率鎖定效應」（Rate Lock-in Effect）。
根據報告，截至2024年第三季度末，美國約有 73.3% 的存量抵押貸款利率鎖定在 5.0% 以下。這些屋主在過去幾年享受了歷史性的低利率。
- 低意願的根源： 對於這些屋主來說，換房意味著放棄低息房貸，轉而承擔當前市場更高的利率。例如，將 3% 的房貸換成 6% 的房貸，月供可能暴增數千美元。這種巨大的機會成本，嚴重削弱了他們的換房（即賣房）意願。
降息幅度不足以解除鎖定
即使 Fed 降息預期升溫，華泰證券分析也明確指出，短期內抵押貸款利率降至 5% 以下的機率較低。
只要市場利率仍高於這個 5.0% 的關鍵門檻，利率鎖定效應就將持續存在。屋主的「低意願」將導致成屋庫存短缺和高房價的矛盾 短期內難以有效緩解。政策的寬鬆信號，僅能輕微刺激需求端的觀望買家，但對供給端的冰封卻無能為力。
下半年展望：市場走向的兩大關鍵
總結而言，2025年下半年的美國房市，將是政策寬鬆預期與結構性挑戰持續拉鋸的時期。
- 高房價將維持堅挺： 由於開發商的「高成本」限制了新屋供應，加上現有屋主的「低意願」鎖定了成屋供應，市場缺乏足夠的房源釋放，因此，儘管需求受抑制，房價仍難以出現大幅回落。
- 市場流動性持續低迷： 銷量將持續處於相對低谷。市場的改善將是緩慢且結構性的，而不是快速的週期性反彈。真正的購屋「時間窗口」或大規模供需平衡，需要等待抵押貸款利率長期且大幅跌破 5.0% 之後才能實現。
結論：新常態下的投資策略
對於投資者而言，當前的美國房市已進入一個由結構性矛盾主導的新常態。我們不應被降息的樂觀預期所迷惑，而應將焦點放在如何應對「高成本與低意願」所帶來的市場扭曲：
- 關注受惠於新屋轉移的建商：大型建商因能提供利率補貼，可繞開屋主「低意願」的困境，值得關注。
- 持續佈局租賃市場：在購屋壓力空前巨大的背景下，租賃需求將持續旺盛，利好多戶住宅（Multi-family Housing）相關資產。
瞭解政策的局限性，並深入分析市場的結構性挑戰，才能在這個複雜的環境中做出明智的投資決策。
