2025年，全球金融市場最關注的焦點之一是美國聯準會（Fed）的利率路徑。隨著通膨壓力緩解，市場普遍期待降息能為經濟注入活水，尤其對房地產產業產生提振作用。事實上，Fed已於2025年9月如期降息25個基點。
然而，根據華泰證券的《美國住宅市場2025上半年回顧》報告，美國房市的現況卻是：銷量持續下滑，但成屋（中古屋）價格卻逆勢創新高。這種「高房價、低庫存」的僵局，讓傳統的供需理論似乎失靈。
這背後真正的元兇，正是我們今天需要深入解析的「利率鎖定效應」（Rate Lock-in Effect）。它不只是經濟現象，更是當前美國成屋市場供需矛盾難解的結構性根源。
結構性根源：利率鎖定效應的運作機制
要理解當前的供需矛盾，我們必須區分美國房市的需求端和供給端所受到的影響。
需求端：高成本限制購買力
高利率對需求端的抑制是顯而易見的。購屋者必須面對更高的抵押貸款利率，使得每月的還款額暴增。華泰證券數據顯示，在高房價與高利率的雙重夾擊下，2025年6月美國住房購買力指數（Affordability Index）已降至94.4，創下歷史新低。這直接導致新屋與成屋的成交量雙雙下滑。
供給端：73%的屋主被「鎖定」
真正的結構性問題出現在供給端，特別是佔市場主體的成屋（中古屋）市場。
報告指出，截至2024年第三季度末，美國約有73.3%的存量抵押貸款利率低於5.0%。這些屋主大多在疫情期間享受了歷史低位的房貸利率。
這就產生了「利率鎖定效應」的核心機制：
- 放棄成本高昂： 對於這些屋主來說，如果他們選擇出售現有房屋，他們將不得不放棄原本鎖定的低至3%、甚至2%的優惠利率。
- 置換成本更高： 在購買新房時，他們需要承擔當前市場5.5%至7%的高額抵押貸款利率。
簡單來說，換房對於絕大多數現有屋主而言，意味著每個月的房貸支出會大幅增加。這種強烈的「不願意」導致他們選擇「賴著不走」，即使家庭有換大房、換學區的需求，也會選擇推遲。
關鍵結果： 成屋房源被大量凍結在市場之外，導致成屋庫存持續短缺，遠低於市場健康的6個月去化月數。供應的稀缺性，成了支撐房價的鐵底。
降息困境：為何Fed的行動難解燃眉之急？
市場將聯準會降息視為解除房市僵局的靈丹妙藥，但從「利率鎖定效應」的角度來看，這在短期內很難奏效。
關鍵門檻：利率必須低於5%
華泰證券預期，即使市場期待Fed在年底前降息50個基點或更多，抵押貸款利率短期內跌破5.0%的機率仍然較低。
這個5.0%是解除鎖定效應的關鍵門檻。只有當新的抵押貸款利率降到與絕大多數存量貸款利率相近，或是低於這個水準時，現有屋主換房的機會成本才會顯著下降，他們才會有意願將房源釋放出來。
在利率仍高於5%的環境下，即使Fed啟動了降息週期，也僅能輕微緩解新購屋者的需求壓力，但對於存量房源的供應缺乏根本性的改變力量。
新屋市場的「代償性」崛起
在成屋供應被鎖定的情況下，新屋市場被迫承擔了大部分的市場需求。
新屋建築商為了應對高利率，轉而採取更具競爭力的策略，例如：
- 提供利率補貼（Rate Buy-downs）： 建築商透過補貼買方利息，幫助買家以一個較低的、有吸引力的初始利率鎖定貸款。
- 價格彈性更大： 相比個人屋主，建築商的價格策略更靈活，可以透過間接讓利吸引買家。
這使得新屋銷售在特定月份的表現優於成屋銷售，成為現階段市場的主力。然而，新屋在美國住宅總量中的佔比相對較低，無法從根本上解決整體市場的供需矛盾。
結論與投資建議：新常態下的策略應對
「利率鎖定效應」已將美國成屋市場推入一種結構性的供需僵局：需求因高利率被抑制，供給則因低利率被凍結。Fed的降息動作，短期內只能起到邊際改善的作用，難以徹底解放被鎖定的龐大房源。
對於關注美股或美國房地產的臺灣投資者而言，應將目光放在能適應這種「新常態」的領域：
- 看好大型新屋建築商： 在成屋供應持續受限的背景下，能夠靈活運用利率補貼、擁有充足土地和強大融資能力的大型建築商，將持續受益於需求的轉移。
- 長期佈局租賃相關資產： 由於購屋負擔能力持續探底，大量潛在買家將被迫長期停留在租賃市場，這為多戶住宅（Multi-family Housing）和相關 REITs 提供了堅實的長線需求基礎。
在市場流動性不足的結構性困境解除之前，投資者需要以結構性思維而非週期性思維來看待當前的美國房市。
