誰在買凶宅？揭開房產投資的「暗黑兵法」與三種賺錢智慧：徐佳馨的底層獲利邏輯

房地產市場是一座巨大的迷宮，表面上充滿了高不可攀的房價與讓人眼花撩亂的政策（如近期的囤房稅 2.0），但在迷宮深處，往往藏著只有巷子內的人才懂得的獲利路徑。

很多人看房市，看的是「價格」；但真正的高手，看的是「人性」與「價值」。

這一次，我邀請到我在房地產領域的老師、被譽為「房產甜心」的徐佳馨。她不僅擁有敏銳的市場觀察力，更是一位實戰派的投資者。我們這場對談，不談空泛的漲跌預測，而是深入探討那些被主流媒體忽略的「暗黑兵法」：從凶宅市場的神秘買家，到如何精準抄底老公寓，再到年輕人最糾結的房貸問題。徐佳馨用她親身搬運水泥的經歷，向我們展示了不動產投資中，除了資本之外，更需要的是哪三種「智慧財」。

這是一篇關於如何在充滿雜訊的市場中，建立第一性原理思考的深度筆記。

逆向思維：誰在買凶宅？市場中的「折價」真相

在傳統觀念裡，「凶宅」是避之唯恐不及的物件。然而，在投資客眼中，這卻是市場上極少數存在「超額折價」的標的。

徐佳馨在對談中揭露了一個非常有趣的現象：凶宅市場的流動性，遠比一般人想像的還要好。

為什麼？因為價格治百病。當一個物件的價格打到市價的五折甚至更低時，它就具備了極強的「安全邊際」。徐佳馨分析，凶宅的買家主要分為三類，這背後反映了極致的理性計算：

1. 無神論投資者與特殊宗教團體： 對這類買家而言，超自然的恐懼是被世俗的價格紅利所抵消的。某些宗教團體甚至會特意尋找這類空間作為道場，因為他們自帶「淨化」功能，反而將劣勢轉為優勢。
2. 長期出租的高投報獵人： 這是最常見的操作手法。買家低價購入後，並不住進去，而是將其隔間出租。對於租客而言，只要租金夠便宜、地點夠好，往往會選擇忽略背後的故事。這類投資客賺取的是高於市場平均水準的租金投報率（Yield）。
3. 等待都更的「時間套利者」： 這是最高階的玩法。凶宅的標籤通常跟隨的是建築物本身（物理載體）。一旦建築物拆除重建，土地是沒有記憶的，凶宅的屬性隨之消失，資產價值瞬間回歸市價。這是一種利用時間換取暴利的長線佈局。

這給了我們一個重要的投資啟示：市場的恐懼，往往是利潤的來源。 當大眾因為心理因素而拋售資產時，理性的投資人看到的卻是資產的內在價值與價格的錯置。

老公寓的煉金術：買便宜的關鍵在於「不舒適」

許多首購族或投資人都希望能買到便宜的老公寓，但徐佳馨點出了一個殘酷卻真實的關鍵：想買便宜，你就得忍受別人不能忍受的痛苦。

真正的「便宜」，通常伴隨著極高的「交易門檻」。在老公寓市場中，最典型的就是沒有電梯的高樓層（如四、五樓）。

徐佳馨分享了她早期的親身經歷，這段故事極具畫面感且充滿啟發。為了節省整修成本，她選擇 DIY，甚至親自扛著水泥袋爬上五樓。這個「扛水泥」的動作，本質上就是一種勞務資本的投入。

一般人看房只看「現況」，看到壁癌、漏水、高樓層爬梯就退縮了。但價值投資者看的是「潛力」。老公寓買便宜的秘訣在於：

• 尋找賣相差的物件： 髒亂、堆滿雜物、甚至有些微結構問題（非安全性）的房子，議價空間最大。
• 吃苦當作吃補： 四、五樓的公寓因為爬梯之苦，價格往往是二、三樓的七折甚至更低。但如果你年輕、體力好，或者你打算將其改造為針對特定年輕族群的租賃物件，這個價差就是你現賺的利潤。

徐佳馨的「扛水泥」哲學告訴我們：房地產投資不只是資金的博弈，更是解決問題能力的變現。 你能解決越麻煩的問題（如修繕、爬樓梯、處理產權），你就能賺取越高的超額報酬。

首購族的槓桿思維：房貸該不該提早還？

這是一個困擾無數年輕人的問題：「我好不容易買了第一間房，手邊有一筆錢，該不該趕快把房貸還掉？」

徐佳馨的觀點非常堅定，也與我的投資邏輯不謀而合：在低利時代與通膨環境下，房貸是普通人能取得最便宜、期限最長的資金，絕對不要急著還。

這裡涉及兩個核心的財務概念：

1. 通膨是對債務人的補貼： 隨著時間推移，貨幣購買力下降。你現在借的一千萬，二十年後的一千萬，其實際價值大幅縮水。換句話說，通膨在幫你「稀釋」債務。如果你急著還款，等於是放棄了通膨帶來的紅利。
2. 機會成本： 如果你的房貸利率是 2% 左右，而你手上的資金投入股市（如 ETF）能產生 5% 至 6% 的長期年化報酬，那麼提早還款在數學上就是一種虧損。

首購資格是珍貴的資源。 徐佳馨強調，首購通常享有最高的貸款成數、最長的寬限期與最低的利率。這是一種「國家級的槓桿紅利」。一旦你輕易還清或賣掉，這張入場券就再也回不來了。因此，對於首購族，策略應該是「借好借滿，拉長年限」，讓資金在手上發揮更大的複利效應。

不動產賺取的三種「智慧財」

在對談的深處，我們歸納出了在房地產市場中，除了單純的資本增值（Capital Gain）外，真正的高手是在賺取三種「智慧財」：

1. 資訊不對稱的智慧（Information Arbitrage）

房地產是非標準化產品，每一個物件都是獨一無二的。這導致市場存在巨大的資訊落差。你知道某個區域即將重劃、你知道某個屋主急需現金周轉、你知道某個法拍屋背後的產權糾紛其實可以解決。誰掌握了更精準的在地資訊，誰就能用低於行情的價格入手。這需要長時間深耕仲介關係與區域研究。

2. 加工增值的智慧（Value-Add Wisdom）

這就是徐佳馨「DIY 整修」的升級版。將格局怪異的房子重新設計、將老舊的管線重拉、透過軟裝設計提升質感。這是一種將「璞玉」打磨成「鑽石」的能力。這種智慧財賺的是「審美紅利」與「工程管理紅利」。

3. 時間週期的智慧（Cycle Wisdom）

房地產有明顯的週期性。囤房稅 2.0 上路後，市場會產生什麼變化？徐佳馨分析，政策會逼出部分持有多戶的屋主將成屋釋出，這可能會創造一個供給的小波段。懂得判斷政策轉折點、利率走向與人口結構變化的投資人，能在市場恐慌時貪婪，在市場狂熱時退場。這賺的是「耐心」與「宏觀視野」的錢。

結語：成屋釋出潮與你的下一步

關於大家最關心的「何時會有成屋釋出潮？」，徐佳馨認為，隨著囤房稅 2.0 的發酵，加上建商餘屋的壓力，市場確實會迎來一波調整。但這不代表房價會崩盤，而是會出現「議價空間的各種可能性」。

這是一個最好的時代，也是最壞的時代。對於擁有知識與策略的人來說，政策的變動往往隱含著新的套利機會。

房地產投資，歸根結底，是一場關於「認知」的變現。

你是不敢踏入凶宅、嫌棄老公寓爬樓梯、急著把低利房貸還清的人？還是那個懂得利用市場恐懼、願意付出勞務解決問題、並善用金融槓桿的智者？

真正的財富，不只藏在土地權狀裡，更藏在你面對市場波動時，那份獨立思考的底氣之中。