囤房稅 2.0 真能撼動房價？徐佳馨揭秘：從稅制博弈到「讓兒女自動孝順」的資產傳承智慧

我常在節目中與大家探討，房地產不僅僅是磚頭與水泥的堆砌，它更是政策、資金與人性交織的修羅場。每當新的稅制推出，市場總會掀起一波「房價是否會崩盤」的焦慮與討論。這一次，被稱為「囤房稅 2.0」的《房屋稅條例》修正案，再次將多屋族推向了風口浪尖。

然而，透過表象看本質，這場稅制改革究竟是居住正義的實踐，還是另一場資本轉移的遊戲？

為了拆解這個複雜的議題，我再次邀請了我的房地產導師、住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨。她以一貫犀利且數據導向的視角，不僅為我們剖析了稅制對房價與租金的真實影響，更從「人性」的角度，揭示了高資產階級如何在稅負與傳承之間，利用房產作為籌碼，重新定義了現代家庭的「孝順」機制。這是一場關於數字的計算，更是一場關於人心的博弈。

政策底層邏輯：從「縣市歸戶」到「全國歸戶」的衝擊

首先，我們必須回歸第一性原理，理解囤房稅 2.0 的核心改變究竟是什麼。過去的房屋稅是採「縣市歸戶」，這意味著投資客可以在台北買三間、高雄買三間，分別都算在低稅率的額度內，形成一種規避高稅率的破口。

徐佳馨在訪談中精準地指出，2.0 版本最大的殺手鐧在於「全國歸戶」，並將非自住住家用房屋稅率上限從 3.6% 調升至 4.8%。這看似僅是 1.2% 的數字變動，但在高基期的房價與多戶累加的效應下，其邊際影響不容小覷。

然而，這真的會讓多屋族恐慌拋售嗎？

徐佳馨提供了一個非常冷靜的數據視角：台灣真正持有非自住房屋超過七戶以上的人，數量其實遠比大眾想像得少。根據財政部的資料，這類超級大戶在整體房市結構中的佔比並不高。對於絕大多數持有一至三戶的中產階級而言，衝擊相對有限。

真正的重災區，其實是「建商」。

建商手握大量餘屋，在銷售週期拉長的情況下，這些未售出的庫存將面臨高額的持有成本。徐佳馨分析，這將迫使建商在「降價求售」與「轉嫁成本」之間做選擇。但依照目前的營建成本與市場剛需，期待建商因此大幅降價或許過於樂觀，更可能發生的情況是，這些增加的稅務成本，最終會被精算進未來的推案價格中。

這就是政策的雙面刃：原本意在逼出供給的稅制，若力道拿捏不當，反而可能成為推升房價的另一項隱形成本。

租賃市場的蝴蝶效應：房客將是最終買單者？

在經濟學中，稅負的轉嫁能力取決於供給與需求的彈性。徐佳馨直言不諱地指出一個殘酷的現實：囤房稅的成本，極高機率會轉嫁到租金上。

當多屋族的持有成本上升，他們不太可能自行吸收這筆損失。在台灣租賃市場長期處於「賣方市場」（特別是都會區）的現況下，房東擁有極高的定價權。一旦房屋稅單寄來，上面的數字增加，房東最直覺的反應就是在下一次續約時調漲租金。

這形成了一個諷刺的迴圈：政策為了打擊囤房、幫助無殼蝸牛，結果反而讓無殼蝸牛的租金負擔加重。

徐佳馨提醒，我們必須關注「租金指數」的後續變化。如果你是租屋族，必須意識到這波稅改可能帶來的通膨效應；如果你是房東，則需要重新精算你的租金投報率（Yield Rate），思考在扣除稅額後，目前的資產配置效率是否依然合理。

富人的思維模型：為什麼有錢人不賣房？

大眾常有一種迷思，認為稅率提高，有錢人就會因為「養不起」而賣房。徐佳馨用她多年服務高資產客戶的經驗，打破了這個幻想。

對於真正的高資產階級而言，房地產的功能不僅僅是增值，更重要的是「資產保值」與「稅務規劃」。即便囤房稅率調升至 4.8%，與股票市場的波動風險或現金持有的通膨貶值相比，房地產依然是相對穩健的避風港。

「他們擔心的不是繳稅，而是資產配置的失衡。」

徐佳馨觀察到，面對囤房稅 2.0，有錢人的策略並非恐慌拋售，而是進行資產的「汰弱留強」或「用途轉換」。例如，將老舊、增值潛力低、但稅基高的物件處理掉，轉而持有更能抗通膨的優質地段物件；或者利用信託、法人持有等更複雜的架構來優化稅務結構（儘管房地合一稅 2.0 已封堵部分法人漏洞，但富人總有新玩法）。

甚至，有些人會開始思考將住宅轉為商用不動產，因為商辦的稅制邏輯與住宅不同，這也是政策變動下可能引發的資金流向改變。

讓兒女「自動孝順」的秘訣：房產傳承的高級賽局

這是我認為整場對談中最精彩、也最透徹人性的一段。徐佳馨身為房產專家，看盡了無數豪門恩怨與分產鬧劇，她提出了一套關於「傳承」的獨特哲學。

在台灣，父母將房產移轉給子女，主要有「贈與」與「繼承」兩條路徑。隨著房地合一稅制的實施，這兩者的稅務成本產生了巨大的差異。簡單來說，若是生前「贈與」，子女未來出售時，取得成本是以「土地公告現值」與「房屋評定現值」計算，這通常遠低於市價，導致未來出售時面臨巨額的房地合一稅。

但這不僅僅是數學題，更是心理學。

徐佳馨提出了一個震撼的觀點：「太早把財產分給孩子，往往是家庭悲劇的開始。」

她分享了許多案例，父母在生前為了省稅，急著將房產過戶給子女，結果房子一到手，子女的態度立刻轉變，甚至出現棄養的情況。反之，若父母將房產緊握在手，直至身故後才透過「繼承」移轉，不僅子女在未來的稅務處理上擁有較高的成本認定（以繼承時的市價或較接近市價的標準），更重要的是，這保留了父母晚年的尊嚴與控制權。

「房產，是父母手中控制孝順的最後一道槓桿。」

這句話聽起來或許功利，卻是極致的現實主義。徐佳馨建議，高資產父母應善用「遺囑」與「信託」工具。透過預立遺囑，明確分配規則，可以避免身後子女爭產的反目成仇；而若真想生前移轉，則可以考慮「附負擔贈與」，在贈與契約中明定子女必須履行的扶養義務，若未履行，父母有權撤銷贈與。

這是一場關於時間與人性的博弈。懂得運用稅制與法律工具的父母，才能在資產傳承的過程中，既保全了財富，也保全了親情。

囤房稅計算的黑箱與透明化：你該如何自保？

最後，回到實務層面，許多人對於囤房稅「到底要繳多少」感到一頭霧水。徐佳馨提醒，計算房屋稅的公式極為複雜，涉及房屋評定現值、地段率、折舊率、經歷年數等多重參數。

一般民眾很難自行精算，但必須掌握一個原則：「戶籍」的配置至關重要。

在囤房稅 2.0 下，自住優惠稅率（1.0% 或 1.2%）的認定標準更加嚴格，必須要有本人、配偶或直系親屬「實際設籍」。如果你擁有多套房屋，務必盤點每一套房子的設籍狀況。將高現值的房屋設定為自住，低現值的房屋（如老屋）列為非自住，是降低整體稅負的基本操作。

徐佳馨也建議，民眾應善用財政部或地方稅捐處的線上試算服務，或是諮詢專業的地政士。在這個資訊不對稱的時代，「稅務知識」本身就是一種財富。 不懂規則的人，往往就是那個在牌桌上多付錢的人。

結語：在政策迷霧中，看見資產的本質

回顧與徐佳馨的這場深度對話，我們不難發現，囤房稅 2.0 雖名為「打囤房」，但其實質影響力更多體現在「資產管理的重新洗牌」。

對於無殼蝸牛來說，期待稅制打崩房價是不切實際的，反而更應警惕租金上漲的風險；對於中產階級與多屋族來說，這是一次重新檢視資產配置效率的契機；而對於高資產長者來說，這更是一堂關於如何利用資產維繫家族和諧的必修課。

房地產市場從來不只是供需曲線的移動，它是政府意志、資本流動與人性貪婪恐懼的總和。作為投資人，我們不能只盯著稅率的百分比看，而必須看懂隱藏在數字背後的資金流向與博弈邏輯。

最後，我想留給大家一個思考題：如果房產不僅是財富的載體，更是家庭關係的籌碼，你會選擇在生前用贈與來換取可能的感激，還是選擇在身後用繼承來確保確定的尊嚴？

這或許比計算稅率，更值得我們深思。