從 Google 工程師到營建股獵人：簡新如何用「演算思維」破解房市週期，打造穩健獲利方程式

在科技產業的巔峰，Google 工程師無疑是許多人心中的夢幻職位。然而，今天要介紹的這位朋友——簡新，卻在職涯的高光時刻選擇了一條截然不同的道路。他脫下了矽谷巨頭的光環，轉身投入了一個被許多成長型投資人視為「傳統」、「牛皮」甚至「無趣」的領域：營建股。

我常說，投資不僅僅是數字的遊戲，更是性格與世界觀的投射。大多科技背景的投資人，傾向於尋找下一個顛覆世界的技術，追逐高本益比的成長股。但簡新不同，他將工程師那種追求「確定性」、講究「邏輯推演」的思維，完美移植到了房地產股票上。

從單純的買房自住需求，到發現營建公司背後的獲利規律；從 2020 年的市場恐慌到隨後的資產通膨，簡新用他的投資歷程向我們證明：最性感的獲利，往往藏在最枯燥的財報細節裡。

工程師的降維打擊：為什麼是營建股？

簡新的投資起點非常務實——買房。當他開始研究房地產市場，試圖解決自己的居住需求時，工程師的本能讓他不滿足於只看表面的房價漲跌。他開始拆解房地產開發商的商業模式，這一拆解，讓他發現了營建股獨有的「時間差紅利」。

科技股的獲利往往建立在對未來的「想像」與「預測」上，變數極多。新技術可能失敗，競爭對手可能超車。但營建股不同，它的獲利方程式幾乎是明牌。

「營建股的營收，是已經發生的未來。」

這是簡新投資哲學的核心。台灣的營建業會計準則主要採取「全部完工法」。這意味著，一家建設公司即便房子賣得再好（預售屋熱銷），在房子蓋好、取得使用執照並交屋之前，這些錢都還不能列入營收，只能記在資產負債表的「合約負債」中。

這給了像簡新這樣擅長數據挖掘的投資人一個巨大的優勢：獲利的能見度。

透過追蹤預售屋的銷售率（這是公開資訊）、計算工程進度（這是物理事實）、推估完工交屋的時間點（這是可預期的排程），他能夠在財報數字尚未顯現之前，就精準算出這家公司未來一兩年的 EPS（每股盈餘）。對工程師來說，這不是賭博，這是一道變數已被鎖定的數學題。

穿越牛熊的心法：2020 至 2022 的市場洗禮

然而，即便算準了 EPS，市場的情緒卻是無法用公式計算的。簡新在訪談中回顧了那段劇烈波動的日子，這也是所有專職投資人必經的修羅場。

2020 年疫情爆發，全球股市崩盤，營建股也難以倖免。當時的恐慌是全方位的，人們擔心經濟停擺、房市崩盤。但簡新在那時看到了「價值與價格的巨大偏離」。他深知，手中的持股建案已經完銷，房價的短期波動並不會影響已簽訂的合約獲利，除非發生大規模違約潮——而在台灣的高儲蓄率環境下，這機率極低。

隨後迎來的 2021 年大漲，則是受惠於無限 QE（量化寬鬆）帶來的資產通膨。這一年，是營建股投資人的豐收年。但考驗接踵而至，2022 年的升息循環與股市回調，再次測試了投資人的信仰。

簡新能在這三年的雲霄飛車中存活並壯大，依靠的不是運氣，而是對「個股週期」的深刻理解。營建股不僅有房市的大週期，每家公司還有自己的「推案週期」。

他避開了那些獲利空窗期長的公司，專注於像興富發、潤隆、新潤、新美齊這類推案積極、營收認列連續性較強的企業。他明白，股價往往會在建案入帳高峰前反應，而在營收真正爆發時可能已經利多出盡。這種對節奏感的掌握，是從工程師轉型為交易者最關鍵的進化。

極致的資金效率：用「個股期貨」來存股

這是我認為簡新投資策略中，最具操作門檻但也最精彩的部分。一般人提到「存股」，想到的都是買進現股並長期持有。但簡新卻大量運用「個股期貨」來執行他的存股策略。

很多人聽到期貨就聯想到高風險、高槓桿、賭博。但在簡新眼中，個股期貨只是一個工具，風險取決於你如何使用它。他使用個股期貨主要基於兩個考量：

1. 資金效率（槓桿的合理使用）： 個股期貨自帶槓桿，這意味著他可以用較少的本金控制等值的資產。關鍵在於，他並非為了賭方向而開滿槓桿，他是為了騰出資金做更靈活的配置。只要維持足夠的保證金，避免斷頭風險，期貨其實是極佳的資產持有載體。
2. 交易成本與稅務優勢： 相比於股票交易的高昂稅費，期貨的交易成本極低。對於需要頻繁調整部位或是持有大量部位的專職投資人來說，長期下來節省的交易成本非常驚人。此外，期貨在除權息時的調整機制，也能帶來稅務上的優勢。

簡新打破了「存股只能買現股」的迷思。他示範了如何用衍生性金融商品來做長期價值投資，這需要極高的紀律與對工具的熟練度，但一旦掌握，便能大幅提升資產增長的速度。

營建股的投資秘訣：回歸基本面的硬功夫

在深入交流後，我歸納出簡新投資營建股的三個核心秘訣，這也是他能從 Google 工程師成功轉型為專職投資人的底氣：

1. 資訊碎片的拼圖能力

他不會只看新聞媒體的報導，因為那往往是落後指標。他會去追蹤實價登錄的數據，去建案現場看施工進度，甚至去數晚上的點燈率。他把這些零散的資訊，拼湊成一張完整的「營收認列時程表」。哪一季會拿到使用執照？哪一個月會開始大量交屋？這些都在他的 Excel 表格中被量化。

2. 對「合約負債」的敏感度

合約負債是營建股的領先指標。簡新非常看重這個數字的變化。當一家公司的合約負債創下新高，意味著它收到了大量的預售款，這些錢在未來轉化為營收幾乎是板上釘釘的事。他追蹤的不是現在賺多少錢，而是「庫存」裡還有多少錢等著認列。

3. 專注於高周轉率的龍頭

他偏好興富發、潤隆這類型的公司，原因在於它們的經營模式講求「高周轉」。它們購地積極、推案迅速、銷售靈活。這種模式雖然毛利可能不如某些堅持高價的豪宅建商，但股東權益報酬率（ROE）往往更漂亮，且現金流更為健康，能支撐穩定的股利發放，這對於長期持有者來說至關重要。

結語：確定性，是混亂市場中的唯一救贖

簡新的故事給了我們一個極佳的啟示：投資不需要總是追逐最尖端的科技或最複雜的概念。有時候，最傳統的行業裡，反而藏著最清晰的邏輯。

他利用工程師的思維，將營建股投資變成了一種「可驗證的科學」。他證明了，只要你能掌握資訊、理解會計準則、並善用金融工具，即便是被認為無趣的傳產股，也能創造出驚人的超額報酬。

在當前總體經濟依然充滿變數的環境下，或許我們都該問自己一個問題：你的投資組合中，有多少是建立在對未來的「猜測」，又有多少是建立在像合約負債這樣確定的「事實」之上？

真正的安心，不來自於預測市場的漲跌，而來自於你看得見手中的資產，未來將如何一步步兌現它的價值。