對於大多數台灣投資人而言，美國聯準會（Fed）的利率決策彷彿市場的最高指導原則，利率上升，資產價格就應該下跌。然而，自2022年以來，儘管美國經歷了四十年來最猛烈的升息循環，房貸利率一度飆升至8%的驚人水準，美國房價卻如同一隻浴火鳳凰，在短暫盤整後竟逆勢上揚，甚至在2023年底再度創下歷史新高。這個現象不僅顛覆了許多人的直覺，也向我們揭示了一個與台灣、乃至整個亞洲截然不同的不動產市場邏輯。為何重利率的「緊箍咒」鎖不住美國房價？這背後究竟隱藏著何種獨特的市場結構與驅動力量？理解這一切，不僅是掌握全球經濟脈動的關鍵，更是台灣投資人 globale佈局時不可或缺的一堂必修課。
揭開美國房市的神秘面紗：三大特徵顛覆你的想像
要理解美國不動產的韌性，我們必須拋開以台灣或日本經驗為基礎的思維框架，深入其獨特的市場DNA。美國房市的運作模式，無論在結構、居民資產佔比，還是長期投資報酬上，都與我們熟悉的亞洲市場存在巨大差異。
特徵一：「中古屋」帝國的消費邏輯
在台灣，我們談論不動產時，焦點往往集中在新推出的建案、預售屋的搶購熱潮，以及營建業對整體經濟的拉動。這是一個以「新屋開發」為核心的市場。然而，美國恰恰相反。美國早已度過大規模都市化階段，其不動產市場是一個由「中古屋」（Existing Homes）主導的成熟帝國。根據美國不動產經紀人協會（NAR）的數據，中古屋銷售常年佔據整體房屋交易量的85%以上，新屋銷售僅是補充性的存在。
這個結構性的差異，決定了兩地不動產市場的根本屬性。在台灣，不動產更偏向「投資」與「製造」，它直接帶動水泥、鋼鐵、玻璃等上游製造業，以及營建業的大量就業。而在美國，中古屋交易更像是一種「耐久消費品」的流轉。當一筆交易發生時，最大的經濟驅動體現在金融（房貸）、保險、法律、仲介、裝修、居家採購等「服務業」領域。這也解釋了為何不動產部門對美國GDP的貢獻中，約三分之二是來自於住宅服務相關的消費支出，只有三分之一是住宅投資本身。這種以服務業為主的產業關聯，使得美國房市的波動對整體經濟的衝擊模式，與高度依賴營建製造業的市場截然不同。
特徵二：資產配置的「平衡木」— 房產與股票並駕齊驅
「有土斯有財」是深植於華人社會的觀念。在台灣，不動產往往是家庭財富最重要的基石。根據台灣中央銀行的統計資料，不動產在家庭總資產中的佔比長期超過五成，是絕對的核心。這種現象在日本也曾極為普遍，泡沫經濟破裂前，不動產是財富的唯一信仰。
然而，美國家庭的資產配置圖譜卻呈現出截然不同的「平衡」樣貌。根據聯準會的最新數據，截至2023年底，不動產在美國家庭總資產中的佔比約為25%，而股票和基金的佔比則高達27%，兩者幾乎並駕齊驅。這意味著對美國人而言，房子固然是重要的家，但股票市場同樣是累積財富的主要途徑。這種相對均衡的配置，一方面分散了家庭財富的風險，另一方面也解釋了為何美股的漲跌對美國社會消費信心的影響力如此巨大。相較之下，台灣家庭財富與房市高度綁定，使得房價波動對社會造成的財富效應（或負財富效應）更為劇烈。
特徵三：報酬率的殘酷現實—「磚頭」跑輸「股票」
在台灣過去數十年的經驗中，買房往往被視為最穩妥且報酬豐厚的投資之一，其長期報酬率經常跑贏股市大盤。然而，在美國，數據呈現了殘酷的現實。若我們拉長時間維度，根據標普/席勒房價指數計算，從1972年到2023年，美國不動產的年化複合報酬率約為5.3%。這個數字雖然穩定地戰勝了同期約4.0%的通膨，但與其他金融資產相比卻相形見絀。同期，美國REITs（不動產投資信託）的年化報酬率為9.2%，而標普500指數的年化報酬率更是高達11.4%。
這個數據清晰地告訴我們，在美國的長期歷史中，「磚頭」的增值速度遠遠跟不上「股票」的成長。這也從根本上塑造了美國人的投資文化：不動產是穩定財富的壓艙石，但創造超額報酬、實現財富跳躍則更依賴於資本市場。這與亞洲市場普遍將不動產視為核心增值引擎的觀念，形成了鮮明對比。
驅動市場的雙引擎：長期人口紅利與短期利率博弈
理解了美國房市的獨特結構後，我們才能進一步探討驅動其週期的核心力量。簡而言之，這是一個由「長期人口」與「短期利率」共同譜寫的雙重奏。
長期支撐：美國獨有的「人口紅利」
人口結構是決定不動產市場長期需求的終極變數。在這點上，美國擁有幾乎所有已開發國家都望塵莫及的巨大優勢。當日本因「失落的三十年」與嚴重少子化導致房市一蹶不振，以及台灣也面臨「生不如死」的人口結構挑戰時，美國的購屋主力人口卻在持續成長。
美國25至44歲的核心購屋年齡層人口，在二戰後嬰兒潮的推動下持續增加，即使在千禧年後略有平緩，但近年來隨著「千禧世代」與「Z世代」進入成家立業的高峰，這一數字再度攀升。根據美國人口普查局的預測，這個群體的人數將從目前的約9000萬人，持續成長至2035年的9400萬人左右。源源不斷的年輕勞動力與移民，為美國房市注入了穩定且龐大的剛性需求，這成為對抗利率上升、經濟衰退等短期衝擊時最堅實的底層支撐。這道由人口構成的「護城河」，是日本與台灣市場難以複製的關鍵優勢。
短期變數：聯準會的利率「緊箍咒」
儘管長期需求穩固，但短期內，房貸利率無疑是影響交易活躍度的最主要因素。歷史數據顯示，美國30年期固定房貸利率的走勢，與房屋銷售量的年增率呈現高度負相關，利率的變化通常領先銷量變化一到兩個季。2022年聯準會的暴力升息，直接導致房貸利率從3%以下的歷史低點飆升至接近8%，瞬間冰封了市場交易量。
然而，高利率在此次循環中意外觸發了一個特殊機制：「鎖定效應」（Lock-in Effect）。全美有超過八成的屋主，其房貸是在2022年升息前以低於5%的利率鎖定的，其中更有近六成屋主的利率低於4%。對於這些人來說，如果現在賣掉房子去換新房，將意味著要用8%的利率去申請新貸款，每月的還款壓力將大幅增加。這使得潛在的賣家「惜售」，不願將房屋釋出到市場上，從而導致中古屋的庫存供給急遽萎縮，降至數十年來的最低水準。
供給的極度緊缺，疊加長期存在的人口剛性需求，形成了一個極為緊繃的供需格局。這正是為何即使在高利率壓抑了部分買方需求後，房價依然能夠維持堅挺甚至上漲的核心原因。買家雖然變少了，但可供選擇的房子變得更少。
2024年展望：溫和復甦下的「二次通膨」隱憂
展望2024年，美國不動產市場正處於一個微妙的轉折點。自2023年11月以來，隨著市場預期聯準會將轉向降息，金融條件有所放鬆，房市景氣度已連續數月回升。目前市場普遍預期聯準會將在年內啟動降息，這無疑將進一步降低購屋者的負擔，為市場注入更多動能。偏緊的供需格局、降息的潛在利多以及持續成長的主力置產人口，共同指向2024年美國房市將延續溫和修復的態勢。
然而，風險也潛藏其中。房市的復甦可能成為聯準會對抗通膨的最後一哩路上的絆腳石。房價與租金是美國消費者物價指數（CPI）中最重要的組成部分，合計權重超過40%。歷史數據顯示，房價走勢通常領先CPI中的「住所」項目約一年。2023年下半年房價的再度上漲，預示著2024年下半年通膨中的住所成本可能難以下降，甚至二次回升。這將形成一個棘手的負回饋機制：房市越熱，通膨越頑固，聯準會降息的空間就越小，甚至可能被迫推遲降息時點。這場房市、通膨與利率政策之間的三方博弈，將是未來幾季全球市場關注的焦點。
台灣的機會與啟示：從美國房市看我們的下一步
美國房市的溫和復甦，對台灣而言不僅是觀察全球經濟的窗口，更直接關係到實質的商業機會。美國是台灣眾多「不動產鏈」產品的重要出口目的地。當美國房屋交易回暖，後續的裝修和居家更換需求也會隨之而來，這將直接帶動對台灣製造的家具、燈具、衛浴五金、木材製品、家用電器乃至智慧家庭設備的需求。
值得注意的是，經歷了近一年半的去庫存化，目前美國批發商手中的家具居家、建材五金等商品的庫存水準已處於歷史極低位置，並已初步呈現補庫存的跡象。這意味著，一旦終端需求穩定復甦，一股強勁的回補庫存訂單潮可期，相關的台灣出口廠商有望直接受惠。
更深層次地看，美國不動產市場的獨特韌性給了我們重要的啟示。首先，人口結構終究是經濟的底層邏輯，一個國家長期的房市前景，最終取決於其能否維持健康的人口結構。其次，在居民資產配置上，過度集中於單一資產（如不動產）潛藏著巨大風險，建立一個如美國般在房產與資本市場之間更為均衡的配置結構，有助於提升整體金融體系的穩定性與民眾財富的成長潛力。對台灣投資人而言，理解並借鑒這些跨海的經驗，將有助於我們在多變的全球格局中，做出更為穩健與明智的決策。
