導言：當安居成為奢望，我們是否問錯了問題？
在全球各大都會區，一個令人沮喪的共識似乎正在形成：擁有一個安穩的家，正從一個基本人權，演變為遙不可及的奢望。從倫敦到紐約，從香港到北京，飛漲的房價不僅是冰冷的經濟數據，更是無數家庭焦慮的源頭，是蠶食城市活力、撕裂社會階層的巨大鴻溝。我們習慣於將此歸咎於土地稀缺、人口湧入等「不可抗力」，彷彿這是一場無法避免的自然災害。然而，夏磊與任澤平在其著作《全球房地產》中，透過對全球市場的深度掃描，提出了一個顛覆性的觀點：房地產市場的表現並非天命，而是住房制度設計的必然結果。
當我們將目光投向世界的另外兩個角落——德國與新加坡，一幅截然不同的景象展現在眼前。德國，這個歐洲的工業心臟，創造了長達數十年的「房價穩定奇蹟」，在全球此起彼伏的泡沫中獨善其身，超過半數國民安然租房，享受著高品質的居住生活。而新加坡，這個資源匱乏的城市國家，則在短短半個世紀內，實現了超過90%的驚人住房自有率，成功實踐了「居者有其屋」的政治理想。
這兩個國家並非沒有面臨過住房短缺與發展壓力，但它們卻走上了一條與主流的盎格魯-撒克遜模式截然不同的道路。它們的成功並非偶然，而是一系列深思熟慮的宏觀規劃與長期政策堅持的產物。本文將深入《全球房地產》的核心，為您系統性地拆解德國與新加坡的住房制度，提煉出其背後共通的四大核心洞察。這不僅僅是對兩個國家成功案例的回顧，更是一次對「房子是用來住的，不是用來炒的」這一理念的終極探索，旨在為身處高房價迷霧中的我們，提供一個清晰、務實且充滿希望的政策工具箱與思維地圖。
第一大核心洞察：政府角色的再定義——從「經濟引擎」到「社會基石」
在探討具體政策之前，我們必須先理解一個更根本的問題：政府在住房市場中，究竟應該扮演什麼角色？德國與新加坡的實踐給出了兩個方向殊異、但哲學共通的答案。它們都摒棄了將房地產視為短期經濟刺激工具或財政收入主要來源的短視做法，而是將其定位為維持社會穩定、促進長期繁榮的「社會基礎建設」。這種角色的再定義，是它們所有成功政策的邏輯起點。
德國模式：市場的「公正裁判」與租客的「終極守護者」
德國的制度設計，體現了其「社會市場經濟」的核心思想。政府並不直接大規模建造房屋，而是扮演一個強而有力的市場監管者與規則制定者。它的核心職責，是創造一個公平、透明且極度偏向保護租客權益的法律環境，確保「租房」成為一個安全、穩定且有尊嚴的長期選項。
德國政府深知，如果租房市場充滿不確定性——房東隨意漲租、租約朝不保夕——那麼所有人都會被迫湧入購房市場，從而推高資產價格。因此，德國的政策工具箱幾乎全部圍繞著「強化租客權力」展開。其核心武器是《住房租賃法》，這部法律堪稱全球租客的「大憲章」。
- 確立租約穩定性：法律推定租賃合約為「無固定期限」，房東若想解約，必須提出極其嚴苛且法定的理由（如租客嚴重違約或房東自住需求），極大地限制了房東的單方面毀約權。
- 嚴格限制租金漲幅：房東若想提租，必須滿足「租金15個月未變」，且上調後的租金不得超過當地由市政府發布的「租金指導價」（Mietspiegel），同時法律規定「三年內漲幅不得超過20%」（在部分住房供給緊張區域不得超過15%）。對於新簽訂的租約，同樣設有「租金剎車」（Mietpreisbremse）機制，租金不得超過指導價的10%。任何被判定為「租金過高」的行為，房東甚至可能面臨罰款乃至監禁的處罰。
- 實現「租購同權」：居民只要在當地登記並依法納稅，無論是租房還是購房，都能平等地享有教育、醫療、養老等公共服務，住房產權並非劃分公民權益的門檻。這一制度安排，從根本上消解了因學區、戶籍等因素而被迫購房的巨大焦慮。
- 提供租金補貼：在此基礎上，政府還為低收入家庭提供租金補貼。
在德國，政府的角色並非直接下場比賽的運動員，而是一個確保比賽公平、保護弱勢方權益的嚴格裁判。它不追求高住房自有率，而是致力於打造一個租房與購房雙軌並行、和諧共存的健康市場。
新加坡模式：國民的「首席開發商」與社會的「總建築師」
相較於德國的間接調控，新加坡政府則選擇了一條截然不同的路徑——成為市場最主要的直接參與者。在李光耀「有恆產者有恆心」的治國理念下，政府將解決國民住房問題視為建國之本與維繫社會凝聚力的核心任務。為此，政府成立了建屋發展局（HDB），親自參與扮演了「首席開發商」的角色。
HDB的使命並非盈利，而是以成本價為絕大多數國民提供可負擔的高品質住房。如今，超過80%的新加坡人居住在HDB建造的組屋中。
- 掌握土地主導權：政府透過1966年頒布的《土地徵收法》，將全國近九成的土地收歸國有，從而在土地供給上掌握了絕對主導權。它以極低的價格將土地劃撥給HDB，從源頭上徹底剝離了土地成本對房價的影響。
- 杜絕「土地財政」動機：新加坡的土地出讓金直接納入國家儲備金，由獨立機構進行長期投資，本屆政府無權動用，從制度上杜絕了政府高價賣地的動機。
- 設計縝密的供給體系：政府扮演了「社會總建築師」的角色，設計了一套縝密的階梯式供給體系。從面向極低收入家庭的公共租賃住宅，到覆蓋廣大中低收入群體的普通組屋，再到為「夾心層」家庭準備的執行共管公寓（EC），以及完全市場化、面向高收入群體和外國人的私人住宅，每一層級都有明確的收入上限、申購資格和轉售限制。
無論是德國的「裁判模式」還是新加坡的「運動員模式」，其共同點在於，政府都以超然的遠見和強大的政治定力，將住房市場從純粹的經濟領域，提升到了關乎國家長治久安的社會戰略高度。這一根本性的角色轉變，是它們能夠抵禦房地產投機浪潮、建構穩定市場的真正基石。
第二大核心洞察：馴服金融巨獸——穩定、保守且封閉的住房金融體系
《全球房地產》一書反覆強調一個觀點：十次危機，九次地產，而房地產危機的根源幾乎無一例外地指向了過度金融化。貨幣超發、槓桿失控、監管不足，是催生泡沫並最終導致其破滅的「死亡三部曲」。德國和新加坡的非凡之處，在於它們都成功地「馴服」了住房金融這頭巨獸，建立了一套相對獨立、保守且極其穩定的金融體系，從根本上杜絕了信貸驅動型泡沫的產生。
德國模式：「雙軌制」金融體系與對通膨的零容忍
德國的住房金融體系，可以用「穩健」和「保守」兩個詞來概括。它由兩大支柱構成：商業房屋抵押貸款和獨特的住房儲蓄（Bausparen）制度。
- 謹慎的商業房貸：購房者的頭期款比例通常要求在20%至30%，有效限制了初始槓桿。更重要的是，德國以中長期固定利率合約為主流，超過80%的新增住房貸款都採用固定利率，極大地增強了家庭財務的穩定性。
- 保守的住房儲蓄制度：這是一種「先存後貸」的模式，居民先與住房儲蓄機構簽訂合約，用數年時間進行強制儲蓄，直到存款達到合約金額的約50%時，才有資格申請一筆低息且利率固定的貸款。這種制度設計幾乎完全排除了信用不足者進入市場的可能性。
在這套「雙軌制」金融體系的背後，是德國央行對抗通膨近乎偏執的堅持。一個沒有惡性通膨預期的宏觀環境，讓民眾無需恐慌性地將房產作為對抗貨幣貶值的唯一工具，從而大大削弱了房地產的投機需求。
新加坡模式：中央公積金的「體內循環」金融封閉循環
如果說德國是透過審慎的規則來约束市場，那麼新加坡則是透過一個強大的國家工具——中央公積金（CPF）制度，創造了一個近乎與外部金融市場絕緣的「體內循環」系統。
CPF是一項強制性的社會保障儲蓄計畫，目前總繳存比例高達薪資的37%。其運作模式堪稱一個天才般的封閉循環設計：
- CPF管理局將匯集的資金絕大部分用於購買政府發行的特殊債券。
- 政府將這筆資金以專案貸款的形式提供給HDB，用於組屋的大規模建設。
- 居民購買組屋時，可以直接動用自己CPF帳戶中的儲蓄來支付首付和償還HDB提供的優惠貸款。
這個封閉循環實現了資金的「專款專用」和「高存低貸」，極大地提升了居民的購買力，同時又避免了向商業銀行過度借貸，使得整個體系的槓桿水準自然可控。
第三大核心洞察：供給側的雙重智慧——新加坡的「直接建造」與德國的「大力扶持租賃」
高房價問題的本質，離不開供需失衡的討論。新加坡和德國再次展示了兩種截然不同的解題方向：新加坡選擇了成為市場的「主導供給者」，直接下場解決住房數量問題；而德國則選擇了成為租賃市場的「大力扶持者」，透過法律和制度間接創造了一個龐大而穩定的租賃住房供給池。
新加坡模式：以國家之力，創造「絕對充裕」的公共住房供給
新加坡的供給側策略，可以用「簡單、直接、高效」來形容。透過HDB這一強有力的執行機構，政府親自承擔起為絕大多數國民建造住房的責任。
- 絕對的土地控制：政府掌握了全國近九成的土地，能夠確保HDB擁有充足且廉價的土地儲備，以一種近乎「逆週期」的方式進行前瞻性的大規模建設。
- 精細化的供需管理：在確保「量」的同時，HDB還在「質」和「結構」上進行精細化管理，推出了從一房式到五房式的多樣化房型，並針對不同收入階層和家庭結構提供特定的產品。
這套由政府主導的龐大供給體系，如同一道堅固的堤壩，將超過80%的人口納入其中，使他們免受私人房地產市場價格波動的衝擊。
德國模式：賦予租賃市場與購房市場同等的地位與尊嚴
德國的供給側智慧則更為微妙。政府並不直接建造大量住房，而是透過一系列強有力的法律和制度設計，將「租賃住房」打造成為一個極具吸引力的供給選項，從而有效分流了購房需求。
- 極致的租客保護：這種保護使得持有房產並長期出租，成為一種穩定且可預測的投資行為，吸引了大量個人和機構進入租賃供給市場。
- 打破「安居=產權」的思維框架：在德國，租房並非過渡性選擇，而是超過半數國民（55%）的終身生活方式。當社會中大部分人對擁有產權沒有執念時，投機性和焦慮性需求自然會大幅減少。
- 均衡化的城市體系：德國沒有超級「單極」核心城市，經濟、政治、文化中心分散在多個城市，使得人口和住房需求不會過度集中於一點，避免了局部市場過熱。
第四大核心洞察：稅收的精準手術刀——獎勵長期居住，懲罰短期投機
德國和新加坡都善於運用稅收這把「手術刀」，對市場行為進行精準的引導和規束。它們的稅制設計有一個共同的鮮明特點：極力提高短期交易和投機行為的成本，同時大幅降低長期自住的持有成本。
德國模式：「重交易、輕持有」，讓炒房無利可圖
德國的房地產稅制，堪稱「交易者的噩夢，持有者的天堂」。
- 高昂的交易成本：購房者需要繳納高達3.5%至6.5%的不動產交易稅，再加上公證費、登記費、仲介費等，總交易成本可輕鬆達到房價的10%甚至更高。
- 具威懾力的資本利得稅：如果持有的房產並非長期自住，而在10年內出售，其增值部分將被視為個人收入，需要繳納高額的個人所得稅。這條「十年鎖定期」有效遏制了短線炒作。
- 極低的持有成本：與高昂的交易稅形成鮮明對比，德國目前只對土地徵收「土地稅」，且計稅基礎沿用數十年前的標準，導致實際稅負非常之輕。
新加坡模式：多層次印花稅與差別化財產稅的「組合拳」
新加坡的稅收體系同樣精妙，它透過一套多層次的印花稅和差別化的財產稅，進行精細的差別對待。
- 懲罰性的額外買家印花稅（ABSD）：對不同身份的購房者設置懲罰性的高稅率。新加坡公民購買第二戶、第三戶住房，稅率分別躍升至12%和15%；而外國人和公司購房，則需要繳納高達20%和25%的重稅。
- 抑制短炒的賣家印花稅（SSD）：對在3年內出售房產的賣家，根據持有年限長短徵收4%至12%的印花稅。
- 獎勵自住的財產稅：「自住型住宅」和「非自住型住宅」採用完全不同的累進稅率表，自住的持有成本遠低於出租或空置狀態。
結論：超越房價的選擇題——我們想要一個什麼樣的城市未來？
深入解碼德國的「房價穩定奇蹟」與新加坡的「居者有其屋」模式後，我們得到的不僅僅是一份政策清單，更是一種關於城市治理與社會發展的深刻啟示。這兩個國家在住房問題上殊途同歸的成功，共同指向了一個核心結論：健康的房地產市場，源於一個國家對其社會契約的清醒認知與長期堅守。
回顧這兩大典範，我們可以清晰地看到貫穿其中的四大支柱性智慧：
- 政府角色的根本轉變：將住房從經濟增長的工具，回歸到社會穩定的基石。
- 金融體系的審慎建構：透過制度設計，主動隔絕了信貸驅動的投機狂熱。
- 供給側的戰略性管理：確保了供給的充足與穩定，消解了恐慌性需求。
- 稅收與監管的精準引導：明確獎勵長期居住，嚴厲懲罰短期投機。
然而，更值得我們深思的是，這些制度選擇的背後，反映了這兩個社會對「何為理想城市」的根本回答。德國模式，體現了對個體自由選擇權的尊重和對社會公平的堅守。新加坡模式，則彰顯了集體主義精神和國家精英治理的決心。
它們的經驗告訴我們，控制房價從來都不只是一個經濟問題，更是一個政治選擇題。一個社會必須首先回答：我們是否願意為了短期的GDP成長和土地財政收入，而犧牲長期的社會穩定與世代公平？我們是否擁有足夠的政治定力，去推行那些可能不受資產持有者歡迎、但卻有利於社會整體的長期改革？
《全球房地產》一書透過這兩個光輝的案例，向我們展示了可能性。它證明了「房住不炒」不僅僅是一個口號，而是可以透過系統性的制度設計來實現的具體目標。對於正在全球化浪潮和城市化進程中尋找出路的各國政府與城市而言，德國與新加坡提供的並非一套可以全盤照抄的標準答案，而是一個強而有力的提醒：住房市場的未來，不在於市場的無形之手，而在於我們今天以怎樣的遠見和決心，去塑造那只「有形的手」。這，或許才是我們從這兩大典範中，所能學到的最寶貴的一課。
