在台灣，當我們談論高等教育時，「少子化」與「大學退場」幾乎是無法迴避的關鍵詞。然而，在僅一水之隔的香港，一場截然不同的變革正在上演。當本地大學因校舍老舊、招生不足而煩惱時，香港的頂尖學府卻面臨著一個「甜蜜的煩惱」：世界各地的優秀學生蜂擁而至，而住宿床位卻嚴重告急。這個巨大的供需缺口，意外催生了一門新興房地產投資生意——將經營不善的舊飯店，大規模改造為現代化的學生宿舍。這股浪潮不僅為低迷的商業房地產市場注入活水，更為我們揭示了在全球化教育競爭下，一個被長期忽略的龐大商機。本文將深入剖析香港的「飯店改建學生宿舍」熱潮，並借鏡日本成熟的市場經驗，探討台灣是否也能在這波趨勢中，找到屬於自己的藍海市場。
香港高教市場的「甜蜜煩惱」：學生太多，床位太少
香港作為亞洲的國際金融中心，其高等教育實力同樣不容小覷。根據最新的2025年QS世界大學排名，香港大學高居全球第17位，另有四所大學躋身全球前70名。頂尖的學術聲譽，加上中西薈萃的文化環境，使其成為全球學子嚮往的留學目的地。近年來，香港政府為了打造「留學香港」的國際品牌，更祭出重磅政策，宣布將由大學教育資助委員會（教資會）資助的公立大學，其非本地大學部學生的招生名額上限，從原本的20%大幅倍增至40%。
政策驅動下的國際學生浪潮
此政策一出，形同為香港的高教市場打開了水龍頭。根據官方預測，2024至2025學年，非本地學生的總入學人數預計將突破8萬人。若觀察簽證數據，趨勢更為驚人。2023年，香港入境事務處共批准了超過62,000份學生簽證申請，自2020年疫情期間以來增長了24%。若以此趨勢推算，預計到2027/28學年，香港的非本地學生總數將逼近10萬人大關。這股由政策驅動的國際學生浪潮，為香港帶來了知識、人才與經濟活力，卻也引爆了一場前所未有的住宿危機。
供需失衡的殘酷現實
問題的核心在於，學生人數的增長速度，遠遠超過了宿舍床位的供給速度。根據統計，目前香港13所提供校內宿舍的大專院校，總共僅能提供約43,000個床位。即便加上政府支持的興建工程，預計到2027年能新增約13,500個床位，總供給量仍舊追不上需求。以2023年的數據粗略計算，光是當年新增的國際學生，就面臨著接近2萬個床位的巨大缺口。對這些初來乍到的年輕學子而言，要在全球房價最高的城市之一找到安全、便捷且負擔得起的居所，幾乎成了一項不可能的任務。這個巨大的市場痛點，自然也成了精明投資者眼中的黃金機會。
舊瓶裝新酒：為何飯店成為投資者的完美獵物？
在疫情期間及之後，全球旅遊業結構發生改變，許多依賴團客、設施老舊的三、四星級飯店陷入經營困境。它們空有絕佳的地理位置，卻苦於住房率低迷與高昂的營運成本。與此同時，學生宿舍的需求卻是穩定且持續的。兩相對照之下，「飯店改建學生宿舍」成了一筆極具吸引力的生意。這種模式之所以能成功，主要基於三大核心優勢。
財務模型大翻轉：更穩定的現金流與更低的營運成本
飯店與學生宿舍的商業模式有著本質區別。飯店追求的是以「日」為單位的短期高週轉，收入波動大，且需要龐大的人力來應對每日的客房整理、入住退房等服務。而學生宿舍則是以「學期」或「學年」為單位的長期租賃，通常一簽就是一年。這不僅確保了極為穩定的現金流，也讓營運方能預先收取大筆租金，優化財務狀況。
更重要的是，其入住率遠高於一般飯店。以香港紅磡由「Hotel Sav」改建而成的學生宿舍「Y83」為例，其在營運首年入住率就高達85%，第二年更是達到100%滿租的驚人成績。此外，學生宿舍的營運成本顯著較低。它不需要每日的客房清潔、24小時的櫃檯禮賓服務或昂貴的餐廳設施，人力成本可大幅削減。一進一出之間，利潤空間自然浮現。市場評估，這類改建項目的租金回報率可望達到4.5%至8%，遠勝於許多傳統的商業房地產投資。
硬體改造的先天優勢
飯店的建築結構，彷彿是為學生宿舍量身訂做。首先，它擁有大量格局相似、附帶獨立衛浴的標準客房，這免去了重新分割空間、鋪設管線的麻煩。一個標準的飯店房間，只需簡單配置高架床、書桌衣櫃，就能輕鬆容納2至3名學生，坪效瞬間翻倍。其次，飯店原有的公共設施，如大廳、餐廳、會議室或健身房，都能輕易轉化為學生需要的交誼廳、共享廚房、自修室和娛樂空間，省下一大筆改造費用。一般而言，這類改建的翻新成本約在每平方英尺500至800港元（約每坪新台幣6,800至11,000元），成本相對可控。
案例分析：從Hotel Sav到Y83的華麗轉身
「Y83」是這波浪潮中最具代表性的成功案例。2022年，美國基金管理公司AEW資本聯手香港本地開發商晶苑投資，以16.5億港元收購了位於紅磡的Hotel Sav。該飯店擁有388間客房，地理位置優越，鄰近香港理工大學。新團隊接手後，迅速將其改造為可提供約600個床位的學生宿舍。
改造後的Y83不僅提供住宿，更打造了近560坪的公共空間，設施一應俱全。儘管其月租金（約港幣8,300至14,800元）高於周邊分租公寓，但憑藉著優質的管理、安全性與社群氛圍，依然一位難求。2024年的租金更較前一年上漲了14%至18%，充分證明了市場對高品質學生住宿的強勁需求。這個案例的成功，不僅刺激了更多投資者湧入市場，也為整個產業鏈建立了可複製的商業模式。
他山之石：日本與台灣的學生住宿市場對照
香港的經驗固然精彩，但放眼亞洲，日本的學生住宿市場早已發展成一個成熟且高度企業化的產業。反觀台灣，則呈現出截然不同的樣貌，挑戰與機會並存。
日本經驗：成熟的「學生會館」與企業化經營
在日本，除了大學自營的宿舍外，由民間企業經營的「學生會館」非常普遍。這些會館由專業公司統一管理，例如上市公司「共立メンテナンス」（Kyoritsu Maintenance），旗下品牌「Dormy」在日本全國營運著數百棟學生宿舍及社會人士宿舍。它們的模式遠不止提供一個房間，而是提供一種全包式的管理服務。從附帶早晚餐、管理員常駐、門禁森嚴的安全性，到定期舉辦的社群活動，為離家求學的學生（特別是女學生）與其家長提供了一個安心的選擇。這種專業化、品牌化的經營模式，不僅服務本國學生，也吸引了大量國際學生，形成了一個穩定且持續增長的市場。
台灣的挑戰與契機：少子化下的結構性轉變
回到台灣，少子化的衝擊是真實且嚴峻的，許多後段班私立大學面臨招生困境。然而，這並不代表學生住宿市場毫無機會。台灣的高等教育正呈現「M型化」發展趨勢：頂尖的國立大學與重點私立大學，為了提升國際排名與研究實力，正以前所未有的力道積極招收國際學位生與交換生。以台灣大學為例，其境外生（含學位生、交換生、華語生等）人數已超過8,000人，佔全校學生比例相當高。這些頂大所在的都會區，如台北、新竹、台南、高雄，其校內宿舍本就一位難求，國際學生的湧入更讓情況雪上加霜。
供給缺口下的「類包租代管」模式
目前，台灣的校外學生住宿市場仍以極度分散的「個體戶」為主。學生們多半是向學校周邊的房東承租分租雅房或獨立套房。這種模式普遍存在著屋況老舊、消防安全堪憂、管理品質參差不齊等問題。對人生地不熟的國際學生而言，要在這個市場中找到理想的住處，更是難上加難。這恰恰形成了一個巨大的市場缺口：一個專業、安全、有系統管理的現代化學生宿舍品牌，在台灣幾乎是空白的。這片藍海，正等待著有遠見的開發商與投資者前來開拓。
投資藍圖：台灣市場的三大潛在切入點
借鏡香港與日本的經驗，台灣若要發展專業化的學生住宿市場，可以從以下三個方向著手：
盤點閒置資產：老舊商旅的第二春
台灣許多都會區，特別是舊城區或火車站周邊，存在大量在疫情後一蹶不振的老舊商務旅館。這些旅館的地理位置通常不錯，交通便捷，距離大學校區也不遠。例如台北車站附近之於台大、師大、東吳城區部；台南火車站附近之於成大。這些資產正是進行改造的絕佳標的。與其空置或低價求售，不如轉型為高需求的學生宿舍，有望讓資產價值翻倍。
法規與政策的突破口
相較於香港保留飯店牌照即可彈性營運的模式，台灣在土地使用分區、建築法規（如宿舍與旅館的消防、結構規範不同）等方面可能面臨較多限制。這是政府可以著力之處。主管機關可考慮簡化審批流程，或比照社會住宅模式，為願意將閒置旅館或商辦大樓改建為學生宿舍的業者，提供容積獎勵、稅賦減免或融資協助等誘因，以加速供給。
產品差異化：不只是睡覺的地方
未來的學生宿舍，競爭的絕非價格，而是「價值」。它必須超越一個單純的居住空間，轉而成為一個能促進學習與社交的「生活社群」。高速穩定的網路、共享工作空間、健身設施、社交廚房，乃至定期舉辦的學術或聯誼活動，都是提升產品吸引力的關鍵。這種強調安全、便利與社群體驗的產品，不僅能吸引學生，更能說服願意為子女支付更高費用的家長，從而創造出穩固的市場定位與溢價空間。
總結而言，少子化確實是台灣社會的長期挑戰，但這不應蒙蔽我們的雙眼，讓我們錯失結構轉型中的新機遇。在全球人才流動日益頻繁的今天，頂尖大學的國際化已是不可逆的趨勢。香港的飯店改造熱潮，為我們提供了一個清晰的商業驗證：優質的學生住宿本身就是一種能吸引國際人才的「基礎設施」。對於台灣的投資者與房地產開發商來說，這或許是一個逆勢操作的絕佳時機。與其在紅海中廝殺，不如將目光投向校園周邊那些被遺忘的角落，那裡正潛藏著一片因知識經濟而生的新藍海。
