導言：當房價成為一種宿命

在全球最頂級的都市中，擁有房產早已不是中產階級的夢想，而更像是一場遙不可及的幻夢。香港，這座富裕的國際金融中心，其城區房價高達每平方公尺3.05萬美元，一個家庭需要不吃不喝近51年才能購得一處居所。而在古老的工業帝國心臟倫敦，房價收入比亦高達21倍，在全球主要城市中僅次於香港。數十年來，無論經濟週期如何更迭，無論政府祭出何種調控政策，這兩座城市的房價彷彿被一種無形的力量鎖定在高位，呈現出頑固的剛性上漲趨勢。人們不禁要問：這究竟是市場的自然選擇，還是制度的必然結果？

夏磊與任澤平合著的《全球房地產》一書，穿透了短期金融政策與市場情緒的迷霧，直指問題的核心：一個地區的房地產市場表現，最終是由其深層的住房制度所決定的。而在所有制度支柱中，土地制度——即土地的所有權、規劃權與供給機制——扮演了最為關鍵的「基因密碼」角色。香港與英國的案例並非巧合，它們恰恰是「土地供給長期不足」這一制度性缺陷如何鑄就高房價困局的完美教科書。這並非簡單的供需失衡，而是一個由法律框架、規劃理念、財政依賴與金融環境共同編織、層層加固的「詛咒」。

本文將深入剖析書中關於香港與英國的案例，提煉出四大核心洞察，旨在揭示這個高房價詛咒的完整運作機制。我們將看到，所有權的法律形式如何製造稀缺性；崇高的環保理念如何意外地加劇了居住危機；高地價如何反過來鎖定政府的供給意願，形成惡性循環；以及在供給受限的市場中，寬鬆的金融政策如何成為點燃價格泡沫的火藥。對於任何身處高密度、高價值城市中的決策者而言，理解這一制度性陷阱，不僅是解讀房地產市場的鑰匙，更是制定長期人才、資本與發展的根本前提。

核心洞察一：所有權的幻覺——法律如何精心設計了稀缺性

許多人直覺地認為，土地所有權的形式（公有或私有）是決定其供給模式的關鍵。然而，《全球房地產》透過對比香港的土地國有制與英國的土地私有制，揭示了一個更為深刻的真相：真正的供給枷鎖，並非所有權本身，而是附著於土地之上的、被法律嚴格管制的「發展權」。在這兩個經濟體中，無論土地名義上屬於誰，其開發利用的權力都被政府牢牢掌控，從而系統性地製造了長期的供給不足。

在英國，土地制度的根源可追溯至近千年前的封建時代。名義上，所有土地歸屬王室，但實質上80%由私人部門「自由保有」（freehold），相當於永久所有權。然而，這種私有制並未帶來供給的自由。資產階級革命與工業革命均未能顛覆舊有的土地分配格局，至今仍有三分之一的土地掌握在極少數貴族手中，土地集中度在歐洲已開發國家中明顯偏高。更重要的是，1947年的《城鄉規劃法》進行了一項根本性的制度設計：將土地的「發展權」從所有權中剝離，收歸國有。這意味著，即便你擁有一片土地，但任何改變其用途或進行建築開發的行為，都必須向地方政府申請極為嚴苛的規劃許可。這種制度安排，使得政府成為了所有土地開發的最終守門人，私有產權在供給端的市場化調節功能被極大地削弱了。

香港的制度則更為直接。作為英國曾經的殖民地，香港繼承並發展了土地批租制度。1997年回歸後，香港境內所有土地和自然資源歸國家所有，由特區政府負責管理、使用、開發和出租。政府透過拍賣、招標等方式，以公開價高者得的原則，一次性出讓附帶期限（新批土地多為50年）的土地使用權。從表面上看，這種模式賦予了政府完全的供給主導權，似乎可以根據市場需求靈活調節。但歷史的軌跡卻恰恰相反。1984年的《中英聯合聲明》中一條旨在防止英國超售土地的條款，客觀上為香港的土地制度植入了限制供給的基因，該條款要求香港回歸前每年批地不得超過50公頃。儘管這項政策有其特定的歷史背景，但它所確立的「限量供給」思維，卻深刻地影響了後續的土地政策。數據顯示，從1985到2017財年，香港政府累計出讓的住宅用地僅556萬平方公尺，而同期人口增長了198萬，新增住宅用地與新增人口之比僅為2.81平方公尺/人。政府完全壟斷了一級市場，並長期維持「擠牙膏式」的供給節奏，稀缺的土地必然導致地價越拍越高，從成本端直接推升了房價。

因此，無論是英國「所有權私有，發展權國有」的間接控制，還是香港「所有權與使用權分離」的直接壟斷，兩者殊途同歸，都構建了一個由政府主導的、以限制供給為特徵的土地開發體系。所有權的法律形式變成了一種幻覺，真正的權力在於對土地用途和開發密度的管制。這種制度設計從源頭上扼住了供給的閘門，為後續一系列的價格扭曲和市場失靈埋下了最根本的伏筆。對企業決策者而言，這提供了一個關鍵的警示：在評估一個市場的長期成本時，僅僅關注土地產權歸屬是遠遠不夠的，更需要穿透法律條文，理解其背後對「發展權」的實際控制邏輯。

核心洞察二：綠色悖論——當崇高理想鋪就通往居住地獄之路

在探尋香港與英國土地供給稀缺的深層原因時，一個看似矛盾的現象浮出水面：兩地對自然生態環境的極度重視與保護，竟成為推高房價、擠壓居住空間的關鍵推手之一。這形成了一種「綠色悖論」——對田園牧歌式生活方式的追求和對生態保護的崇高承諾，在土地資源有限的城市中，直接轉化為普通市民無法承受的居住成本。這並非否定環保的價值，而是揭示了在缺乏配套土地制度改革的情況下，單一維度的政策目標如何引發意想不到的負面社會後果。

英國是「田園城市」理念的發源地，國民對鄉村生活和自然景觀有著深厚的文化情感。這種文化偏好深刻地體現在其土地規劃制度中，其核心理念是「重保護、輕開發」。最具代表性的政策便是環繞主要大城市設立的「綠帶」（Green Belt）。自20世紀50年代起，倫敦等城市周邊被劃定為嚴格限制開發的綠化地帶，旨在防止城市無序蔓延、保護鄉村風貌。時至今日，英格蘭仍有13%的土地被劃為綠帶，且保護良好。此外，英國還設有國家公園、自然風景區等多種類型的保護區，受保護的土地面積約佔英格蘭總面積的一半。這些政策有效地塑造了英國優美的城鄉環境，80%的住房分布於城郊和鄉村，獨戶住宅佔比高達79%。然而，代價是顯而易見的。截至2005年，英格蘭已開發用地僅佔9.8%，而住宅用地更是只佔驚人的1.1%。政府對新增開發專案要求極高，例如要求60%來自棕地（已開發但廢棄或未充分利用的土地）的再開發。這種嚴苛的供給限制，直接導致地價飆升。從1963年到2002年，英國住宅用地價格上漲了112倍，遠高於同期45倍的房價漲幅，清晰地表明土地稀缺是推動房價上漲的根本動力。

香港的情況如出一轍，甚至更為極端。在這片總面積僅1111平方公里的土地上，高達66%的面積被林地、灌叢、草地和濕地覆蓋。依據1976年制定的《郊野公園條例》，全港超過415平方公里、佔比高達37%的土地被劃為郊野公園，受到法律的嚴格保護，無法進行任何開發。這意味著，這座全球人口密度最高的城市之一，將近四成的土地被永久性地鎖定為非建設用途。這直接導致香港的已開發城市用地佔比僅24%，其中住宅用地僅佔7%。在有限的可開發土地中，新增供應又極度依賴填海造地。然而，自2005年以來，由於環保人士的強烈抗議，填海造地工程幾近停頓，從2000-2004年的540公頃驟降至2010-2013年的僅8公頃。生態保護的意願與公眾壓力，共同掐斷了土地供給的另一條生命線。

香港和英國的案例共同揭示了一個尖銳的政策困境：居住權與環境權的直接衝突。當城市無法向外拓展（受綠帶或郊野公園限制），又難以在內部增加密度時（受制於規劃或徵地困難），人口增長的壓力便會完全傳導至現有的住房存量上，結果必然是房價的飛漲和人均居住面積的萎縮——香港人均16平方公尺的居住面積便是這一困境的極致體現。對於追求永續發展的城市決策者而言，這兩地的經驗敲響了警鐘：環境保護政策必須與靈活、前瞻的土地供應策略相結合，否則，保護綠水青山的崇高目標，可能會以犧牲一代人的安居夢為代價。

核心洞察三：惡性循環——為何土地越貴，供給反而越少？

土地供給不足引發高房價，這是一個簡單的經濟學原理。但更為隱蔽且危險的，是其後續引發的制度性惡性循環：高地價和高房價一旦形成，會反過來塑造政府、市場乃至公眾的行為模式，形成強大的路徑依賴和利益固化，進一步抑制未來的土地供給。香港的「土地財政」依賴和英國既得利益集團的阻力，是這一惡性循環的典型體現。土地不再僅僅是生產要素，它變成了財政工具和資產遊戲，其稀缺性本身成了需要被「維護」的對象。

香港是這一模式的極端案例。在土地公有和政府壟斷供給的制度下，土地出讓金成為了特區政府財政收入的核心支柱。書中數據顯示，2016年，土地出讓金佔香港財政收入的22%，若加上持有和交易環節的相關稅收，房地產合計貢獻了高達30%的財政收入。這種深度的財政依賴，使得政府在制定土地政策時，陷入了一個內在的利益衝突：一方面，政府有責任保障市民的居住需求；另一方面，維持高地價和穩定的土地出讓收入，對其財政健康至關重要。當這兩者發生衝突時，後者往往佔據上風。最典型的例證發生在2003年至2010年期間。亞洲金融風暴後，香港樓市一度低迷，為了「維護樓市穩定」，特區政府大幅減少了土地出讓。2004年，政府甚至放棄了定期的土地拍賣，全面採用開發商申請才會供地的「勾地」方式，此舉進一步減少了土地供應量。在2001至2010這十年間，香港年均僅供應住宅用地5.35萬平方公尺，與之前相比是斷崖式下跌。政府的意圖是透過製造稀缺來托市，防止資產價格崩盤。這一策略雖然短期內穩定​​了樓市，卻為之後更為猛烈的房價飆升埋下了禍根，並強化了市場對於「政府絕不會讓房價大跌」的預期，投機需求因此更加有恃無恐。

在英國，土地私有制下的惡性循環以另一種形式出現。這裡的關鍵角色是土地的所有者，包括世襲的貴族大地主和廣大的既有房產的業主。土地長期供給不足，使得他們持有的土地和房產成為不斷增值的優質資產。這批既得利益者因此成為了反對新增土地開發和住房供給的最強大政治力量。在英國的規劃體系中，任何新的開發專案都需要經過地方政府的審批，而這一過程往往伴隨著漫長的公眾諮詢。當地的居民（主要是已擁有房產的中產階級）往往會以保護社區環境、增加交通負擔、拉低房產價值等理由，強烈反對周邊的新建住宅專案。這種被稱為「鄰避效應」（NIMBY – Not In My Back Yard）的現象，在英國政治中極為普遍，使得地方政府在批准新開發專案時面臨巨大的政治壓力。結果是，即便中央政府有意增加住房供應，政策在地方層面也難以落實。數據顯示，英國40%的地區缺乏滿足人口持續增長的住房規劃。這種由下而上的阻力，與香港由上而下的財政動機相結合，共同鎖死了土地供給的閥門。

這個惡性循環的啟示是殘酷的：一旦一個城市走上依賴土地稀缺性來驅動經濟或維持資產價值的道路，市場的自我調節機制就會失靈。土地的供給不再是對未來需求的回應，而是對過去價格的維護。對於企業而言，這意味著在這樣的市場中，營運成本（辦公租金、員工住房成本）將會長期、結構性地上升，競爭優勢會被不斷侵蝕。洞察一個地區是否存在這種土地供給的惡性循環，是判斷其長期營商環境是否健康的關鍵指標。

核心洞察四：金融放大器——供給受限的市場如何必然走向泡沫？

如果說土地供給長期不足為香港和英國的高房價鋪設了無法逆轉的軌道，那麼寬鬆的金融環境則如同大功率的引擎，不斷將這列「房價列車」推向令人咋舌的速度。在一個供給缺乏彈性的市場中，任何由低利率或寬鬆信貸所驅動的新增購買力，都無法有效地轉化為更多的住房產出，而是幾乎完全、不成比例地被房價所吸收，這就是「金融放大器」效應。香港的聯繫匯率制度和英國的金融自由化浪潮，都完美地詮釋了當充裕的流動性澆灌在一片貧瘠的土地供給之上時，資產泡沫是如何被催生的。

香港的金融環境帶有其獨特的「被動性」。自1983年起，香港實施聯繫匯率制度，港元與美元掛鉤。這一制度雖然保障了金融穩定，但也使香港失去了獨立的貨幣政策，利率水準只能被動追隨美國。當2008年金融危機後聯準會推行多年的量化寬鬆和零利率政策時，香港也必須維持極低的利率環境，即便其本地經濟和房地產市場早已過熱。這種低利率環境極大地刺激了居民加槓桿購屋的意願。更重要的是，香港的房貸業務靈活多樣，除了銀行提供頭期款普遍需四成以上的「一按」外，地產開發商和財務公司還提供頭期款更低（普遍低於20%）的「二按」，甚至對頭期款進行再房貸。靈活的金融工具疊加超低資金成本，使得大量信貸資金湧入本已供給緊張的房地產市場。2017年，香港的房貸餘額佔GDP的比重高達45%，居民槓桿水準在國際上處於高位。充裕的貨幣供給（1980-2014年間M2年均增速超出名目GDP增速6.5個百分點）與高槓桿共同作用，將土地稀缺的壓力以指數級的方式反映在房價上。

英國的經歷則是一場「主動選擇」的金融變革。20世紀80年代，柴契爾政府大力推行「新自由主義」，開啟了全面的金融自由化浪潮，包括取消外匯管制、放鬆信用約束、實現利率市場化等。住房金融市場也從此前由互助性的「建房合作社」主導，轉變為以商業銀行為主導的完全市場化體系。競爭加劇使得金融機構大幅放寬了貸款條件。在英國，主流頭期款比例僅為20%-30%，資質優秀的購屋者甚至可以獲得極低乃至零頭期款的貸款。貸款期限也普遍較長，半數以上的貸款期限超過25年。這種低門檻、高槓桿的金融支持，疊加80年代以來顯著偏高的貨幣增長（M2年均增速超出名目GDP增速4.6個百分點），同樣為房地產市場注入了巨量流動性。英國居民部門的負債佔GDP比重在2017年高達87%，在已開發國家中顯著偏高。與香港一樣，當這些由金融體系創造出來的巨大購買力，衝向一個被規劃制度嚴格限制土地供給的市場時，除了價格飛漲，別無他路。

這兩個案例的共同教訓在於，土地政策與金融政策之間存在著巨大的乘數效應。單獨看，土地供給不足會導致房價溫和上漲；單獨看，金融寬鬆可能會引發普遍的通膨。但當兩者結合時，其結果就是特定領域的超級資產泡沫。對於決策者而言，這意味著評估市場風險時，必須將這兩個維度交叉分析。在一個已知土地供給受限的城市，任何關於降息或放鬆信貸的信號，都應被視為資產價格可能出現劇烈波動的強烈預警。反之，若無實質性的土地供給制度改革，任何試圖透過收緊金融來控制房價的努力，最終都可能只是徒勞，甚至可能因刺破泡沫而引發更廣泛的經濟危機。

結論：打破詛咒，需要超越土地本身的制度想像力

香港與英國的房地產困境，遠非單純的市場失靈，而是一部由制度精心編排的悲劇。透過《全球房地產》的深刻剖析，我們得以窺見這部悲劇的四個環環相扣的幕次：從法律上對土地發展權的嚴格管制，奠定了稀缺性的制度基石；以保護環境為名的崇高規劃理念，為這種稀缺性提供了堅實的社會與政治合法性；隨之而來的高地價，又將地方政府或既得利益集團與稀缺性牢牢綁定，形成了難以撼動的利益共同體；最終，當金融體系釋放流動性時，這個供給僵化的市場便成為一個完美的泡沫放大器，將每一次貨幣寬鬆都轉化為新一輪的價格飛漲。

這四大洞察共同指向一個核心結論：長期、結構性的土地供給不足，會創造一個自我強化的正回饋系統，使得高房價從一個經濟問題演變為一種近乎宿命的社會頑疾。在這個系統中，每個參與者——政府、土地所有者、金融機構乃至已有房的普通市民——都在或主動或被動地維護著這個導致價格高企的結構。短期的行政干預，如交易稅或信貸限制，或許能暫時平抑市場熱度，但只要土地供給的根本性制度約束沒有被打破，任何風吹草動都可能讓價格捲土重來。這也解釋了為何這兩座偉大的城市，在數十年的時間裡，始終無法擺脫高房價的詛咒。

對於身處全球化浪潮中的企業領袖與創業者而言，香港和英國的經驗提供了一份極具價值的風險地圖。它提醒我們，在進行任何市場的長期佈局時，必須超越對短期經濟數據和人口流動的分析，而應深入考察其土地制度的「基因代碼」。一個城市的土地規劃理念、供給彈性以及地方財政對土地的依賴程度，這些看似遙遠的宏觀變數，將在未來數十年內，以營運成本、人才競爭力乃至社會穩定性的形式，深刻地影響企業的生存與發展。

最終，打破土地詛咒的唯一出路，在於制度本身的再造與創新。這需要巨大的政治勇氣和超越短期利益的長遠眼光，去重新平衡環境保護、財政需求與居住正義三者之間的關係。當一座城市開始思考如何透過更多元的經濟結構來擺脫對「土地財政」的依賴，如何透過更智慧的城市規劃在保護生態的同時釋放發展潛力時，它才真正踏上了通往永續繁榮的道路。留給所有城市決策者的終極問題是：我們究竟在為未來建造一個充滿活力的機遇引擎，還是一個用土地稀缺性築成的、日益昂貴的黃金囚籠？