過去二十年，中國房地產市場猶如一場全民參與的資本盛宴，締造了無數財富神話。然而，隨著恆大、碧桂園等巨頭相繼陷入債務泥淖，一個時代顯然已經落幕。那種依賴高負債、高槓桿、高周轉，將房價不斷推向新高的「黃金時代」已一去不復返。取而代之的，是北京當局反覆強調的「房住不炒」鐵律。這不僅是一句口號，更是一場深刻的結構性變革，預示著中國正試圖為其龐大的房地產市場尋找一個全新的、可持續的發展模式。
這場變革的核心，在於從過去純粹追求商品屬性與金融屬性，轉向更側重居住屬性與民生保障。為此，中國將目光投向了海外，其中兩個國家的經驗被頻繁提及：一個是租賃市場高度發達的德國，另一個是公共住宅體系堪稱典範的新加坡。這兩種模式與美國主流的市場驅動、鼓勵自有住宅的模式截然不同，更與曾深陷泡沫破裂泥淖的日本形成鮮明對比。對身處台灣的我們而言，理解這場正在中國上演的深刻轉型，不僅是看懂對岸的經濟走向，更是反思自身房市挑戰的絕佳機會。中國究竟會選擇德國模式還是新加坡模式？或者，它將走出第三條路？這盤棋局的每一步，都值得我們深入剖析。
借鏡他山之石：德國與新加坡的「房市穩定器」
當我們談論穩定的房地產市場時，德國與新加坡無疑是全球教科書級的案例。它們用數十年的實踐證明，房子不必然是投機商品，政府的有效介入可以將其引導回滿足基本居住需求的核心功能上。
德國模式：為何超過一半的人選擇租屋？
對許多台灣或華人社會的觀念來說，德國的房市現象堪稱「異類」。根據最新數據，德國的自有住宅率長期徘徊在46%左右，這意味著超過一半的家庭選擇租屋度日，即便在經濟高度發達的德國，人們似乎也對「擁有自己的房子」沒有那麼強烈的執念。這背後的關鍵，在於德國政府成功打造了一個「租售並舉」的健康生態系。
首先，德國法律對房客權益提供了極為周全的保障，堪稱「房客天堂」。房東不能隨意漲租或終止租約，租金漲幅受到嚴格限制，必須參考當地政府公布的「租金指導價」，且三年內漲幅不得超過特定比例（通常是15-20%）。這種被稱為「租金煞車」（Mietpreisbremse）的機制，有效杜絕了惡意漲租，給予房客穩定的預期。
其次，「租售同權」在德國是基本國策。居民的教育、醫療、社會福利等公共服務權利，與其居住地的戶籍登記掛鉤，而非法定要求擁有房產。無論是租屋還是買房，只要依法納稅，就能享有同等的市民權利。這徹底剝除了房產與關鍵公共資源的綑綁，使其回歸單純的居住功能，大大降低了民眾為子女教育等問題而被迫購屋的壓力。
再者，德國的金融體系對房地產投機抱持高度警惕。其獨特的「住房儲蓄制度」（Bausparen）鼓勵民眾「先儲蓄、後貸款」，想獲得低利率的購屋貸款，必須先在專門的儲蓄機構存夠一定年限與額度的款項。這道門檻不僅有效過濾掉了信用不足的貸款人，也拉長了購屋決策週期，抑制了衝動加槓桿的行為。相較之下，這與美國由房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）主導的、極力推動不動產證券化的模式，形成了強烈的對比。
最後，德國的稅制設計明確地「懲罰投機、鼓勵持有」。持有自用住宅的稅負極低，但若在十年內出售非自用住宅，其獲利將被課以重稅。這種設計使得短期炒作幾乎無利可圖，引導資本進行長期投資，而非快進快出的投機。
新加坡模式：政府如何打造「居者有其屋」？
如果說德國模式是透過完善租賃市場來穩定房市，那麼新加坡走的則是另一條截然不同的道路：由政府強力主導，直接為絕大多數國民解決住房問題。新加坡的建屋發展局（HDB）聞名全球，其推動的「組屋」制度，成功讓這個國家實現了高達89%的驚人自有住宅率，真正落實了「居者有其屋」的理想。
新加坡模式成功的基石，在於政府掌握了兩大關鍵資源：土地與資金。透過《土地徵用法》，新加坡政府有權以法定補償價格徵用私人土地用於公共建設，這使得國有土地佔比高達九成以上，從根本上解決了組屋建設的土地來源問題，並有效控制了地價成本。在資金方面，政府為建屋發展局提供長期的低息貸款，確保其有充足且低成本的資金來推動大規模的組屋興建計畫。
組屋的分配採取階梯化供給，嚴格依據國民的收入水準、家庭結構和婚姻狀況來進行資格審核與戶型配售，確保公共資源能精準地流向最需要的中低收入家庭。同時，為了防止組屋淪為投機工具，政府設立了嚴格的轉售限制，例如只有新加坡公民才能購買新組屋，且每個家庭只能擁有一套，並規定了最短居住年限（MOP, Minimum Occupation Period）後才能進入二手市場交易。
這種模式將住房市場清晰地劃分為兩個層次：一個是由政府主導、滿足八成以上國民基本居住需求的保障性市場（組屋）；另一個則是完全市場化、服務高收入族群和外籍人士的私人住宅市場。兩個市場有效隔離，使得私人住宅價格可以隨市場波動，但絕大多數國民的居住權益卻得到了穩固的保障。這與台灣推動的「社會住宅」政策，在理念上有相似之處，但無論是政府介入的深度、規模，還是土地取得的權力，新加坡模式都顯得更為徹底與強勢。
鏡像與警鐘：日本泡沫經濟的慘痛教訓
在探討中國房市的未來時，有一個國家的經驗是無論如何都無法繞過的，那就是日本。上世紀80年代末，日本經歷了一場史無前例的房地產泡沫，其破裂後的「失落三十年」，至今仍是全球經濟學界研究的經典案例，也成為所有後發國家，特別是與其經濟結構相似的中國，一面必須時時警惕的鏡子。
當時的日本，在「廣場協議」後日圓大幅升值、貨幣政策極度寬鬆的背景下，大量熱錢湧入股市與房市。土地價格被炒上了天，「東京地價可以買下整個美國」的說法廣為流傳。銀行以前所未有的寬鬆標準發放貸款，企業和個人瘋狂舉債投入不動產，深信「土地神話」永不破滅。這與前些年中國地方政府依賴土地財政、房企瘋狂加槓桿、居民爭相購屋的情景，有著驚人的相似之處。
然而，泡沫終有破裂的一天。當日本央行為了抑制通膨而猛然收緊貨幣政策，資產價格應聲崩盤。房價一瀉千里，無數企業和家庭的資產淨值瞬間變為負數，銀行體系因天量壞帳而瀕臨崩潰。此後的日本經濟陷入了長期的通縮與停滯，房地產市場也從狂熱的投機場，變為一個價格穩定甚至緩慢下跌的理性市場。如今的日本，房屋的折舊觀念深入人心，二手屋市場遠不如新屋受歡迎，大型建商如大東建託（Daito Trust Construction）等，則將業務重心轉向專業化的租賃住宅開發與管理。
日本的教訓是慘痛且深刻的：過度依賴房地產作為經濟增長的引擎，最終會反噬整體經濟；金融體系的過度放縱，則是催生泡沫的溫床。北京當局近年來強力推行的「三道紅線」（針對房企負債的監管政策）、房貸集中度管理等措施，其背後的核心邏輯，正是為了避免重蹈日本覆轍，實現房地產市場的「軟著陸」。
中國的新棋局：誰將主導未來的住房市場？
綜合考量德國、新加坡與日本的經驗，再結合中國自身的國情，其房地產新模式的輪廓已逐漸清晰。它不太可能完全複製新加坡政府大包大攬的模式，因為中國人口基數過於龐大，地方財政也難以支撐如此規模的公共建設。更可能的路徑是，吸取德國模式的精髓，朝著「租售並舉」的方向大力邁進，並由國家隊扮演關鍵角色。
「租售並舉」成主軸，保障性租賃住宅挑大樑
新模式的核心，是大力發展租賃市場，特別是「保障性租賃住宅」。這類住宅主要針對在新城市打拚的青年、無屋的新市民族群，租金定位低於同地段的市場水準。根據「十四五」規劃，中國計劃在2021至2025年間，籌集建設共計870萬套（間）保障性租賃住宅，以解決超過2600萬人的居住困難。
為了達成此目標，政策正從多方面著手。一方面是加速新建，在土地出讓時就明確配建一定比例的租賃住宅，並以較低的土地價格專門供應租賃用地。另一方面則是更具效率的「盤活存量」，鼓勵將閒置的商業辦公大樓、廠房，甚至部分開發商滯銷的商品住宅，改建或轉化為保障性租賃住宅。這種雙管齊下的策略，顯示出北京當局解決大城市居住問題的決心，這對於同樣面臨高房價困擾的台北、新北等都會區，具有一定的參考意義。
國企央企進場：從「利潤最大化」到「社會責任」
保障性租賃住宅的特性決定了它是一個投資報酬週期長、利潤微薄的產業，這與過去追求高周轉、高利潤的民營房企的商業模式格格不入。因此，這場變革的另一個關鍵，是市場主體的轉換。
未來，承擔社會責任、擁有更低融資成本的中央國企和地方國企，將成為保障性租賃住宅建設和營運的主力軍。它們將取代過去激進擴張的民營房企，成為穩定房市的「壓艙石」。這也意味著，房地產業的遊戲規則正在從「利潤最大化」轉向兼顧「社會責任」。這與台灣由國泰、富邦等大型民營金控集團主導地產開發的模式，形成了鮮明對比，也凸顯了兩種體制在政策工具運用上的根本差異。當然，國企與有經驗的民企之間也可能形成新的合作模式，例如國企拿地、民企代建或提供營運服務，實現優勢互補。
雄安新區：一個未來城市的房地產實驗
作為北京非首都功能疏解的集中承載地，雄安新區從誕生之日起，就被定位為中國房地產新模式的「樣板間」。這裡嚴禁大規模商業地產開發，從規劃初期就確立了新建片區中至少30%的住宅將「只租不售」。同時，雄安在土地供應上進行了多元化創新，推出了租賃、先租後讓、租讓結合等多種方式，以優惠地價助推「租購並舉」。這些探索，都在為全國範圍內的房地產改革累積經驗。
結論：對台灣投資者的啟示
中國房地產市場的結構性變革，是一場深刻且影響深遠的轉型。對台灣的投資者與企業家而言，必須清晰地認識到以下幾點轉變：
第一，過去那種期待在中國房市賺取短期暴利的時代已經徹底結束。政策的主旋律已從「增長」轉向「穩定」與「安全」，任何對房價快速上漲的預期都需極為謹慎。房地產的金融屬性將被持續壓縮，居住屬性將被不斷強化。
第二，市場的參與者正在重構。國企和央企的影響力將顯著提升，它們將主導保障性住宅領域，並在一、二線城市的市場中佔據更重要的份額。這意味著，與中國房地產供應鏈相關的台商，未來需要更多地與這些「國家隊」打交道，理解它們不同於民企的決策邏輯與商業需求。
第三，中國正在極力避免重蹈日本覆轍，這意味著去槓桿的過程將是長期而堅定的。雖然短期內會有陣痛，甚至引發部分企業的違約風險，但其長期目標是建立一個更健康、更可持續的市場。
總而言之，中國房地產市場正在告別狂野的青春期，步入一個更注重規則與平衡的成熟期。這場轉變，正如一面鏡子，不僅映照出中國經濟深層次的挑戰與抉擇，也為同樣面臨高房價、居住正義等議題的台灣社會，提供了豐富的觀察視角與深刻的思考課題。看懂這盤新棋局，才能在未來的兩岸經貿互動中，做出更明智的判斷。
