走進日本一些地方城市，甚至東京的某些角落，你可能會對一個現象感到驚訝：許多房屋看似完好，卻無人居住，信箱裡塞滿了過期的廣告傳單。這不是都市傳說，而是數據揭示的現實。根據日本官方統計，2018年全國的「空屋率」已攀升至13.6% ，這意味著每七間房子，就有一間是空的。
這個驚人數字的背後，是一個國家長達數十年的人口結構變遷——少子化與高齡化的雙重衝擊。當台灣媒體與政府正為我們屢創新低的新生兒數量而憂心忡忡時，日本的經驗就像一面鏡子，映照出一個我們可能不願面對、卻必須正視的未來。台灣的房地產市場，是否正行駛在同一條通往「高空屋時代」的軌道上？
人口懸崖的第一張骨牌：從「住宅短缺」到「房屋過剩」
戰後的嬰兒潮與住宅供給三大支柱
要理解今日的房屋過剩，必須先回到昨日的住宅短缺。二戰後，日本滿目瘡痍，但人口卻迎來了生育高峰（1947-1949年） 。暴增的人口與被摧毀的家園形成強烈對比，解決「住」的問題成為政府的首要任務。為此，日本政府祭出了強而有力的「三大支柱」政策：
住宅金融公庫：由政府全額出資，提供國民長期低利的購房或建房貸款 。
公營住宅法：由地方政府興建或收購住宅，以低廉租金租給低收入家庭，類似台灣的社會住宅 。
日本住宅公團：針對城市中的中產階級，大量興建品質較好的公寓並提供出售或租賃 。
這套組合拳效果顯著，到了1968年，日本的住宅總數首次超過了家庭總數，成功告別了住宅短缺的時代 。這份成就，卻也為未來的人口反轉埋下了伏筆。
轉捩點：當人口紅利消失，空屋率攀升
從1980年代開始，日本的少子化與高齡化問題日益嚴重 。過去支撐房市需求的「人口紅利」，逐漸變成了「人口負債」。房子越蓋越多，需要住的人卻越來越少。數據最為直觀：全國房屋空置率從1968年的4%，一路攀升至2018年的13.6% 。這多出來的數百萬戶空屋，成了日本社會一個沉重的負擔，尤其在人口外移嚴重的地方城市，空屋率甚至更高。這情景對台灣來說，就像是整個新竹市的房子都變成空城，其視覺與經濟衝擊可想而知。
少子化如何徹底改變日本人的「居住選擇」？
人口結構的改變，不僅影響了房屋的「數量」，更深刻地重塑了人們對「家」的想像與選擇。
年輕人「買不起」的壓力與「不願買」的現實
高房價是年輕人購屋的共同壓力。2022年，日本全國的房價收入比約為6.67倍，在首都圈更高達7.6倍，超過了歐美多數國家 。更讓年輕人卻步的是高額的頭期款，購買新公寓或中古屋，自有資金比例常需達到40%以上 。
沉重的壓力反映在數據上：30歲以下的年輕人，擁有自有住宅的比例不足10%；而30-39歲這個傳統的購屋主力年齡層，自有住宅率也從1983年的53.3%，大幅滑落至2018年的35.9% 。這與台灣年輕世代面臨的困境如出一轍，高房價正在剝奪他們成家立業的夢想。
「一人戶」家庭崛起，租賃市場成主流
另一方面，隨著晚婚、不婚、離婚率增加，日本家庭結構出現了根本性變化。2020年，「一人戶」家庭佔比已飆升至38%，兩人家庭則佔28% 。小型化的家庭結構，讓租房成為比買房更靈活、更務實的選擇。
這也催生了日本成熟且龐大的租賃市場。全國約有40%的家庭是租房，其中近六成的租戶年齡在40歲以下 。與台灣多為個人房東的租賃生態不同，日本租賃市場由專業機構規模化經營，提供穩定的居住品質與保障，這使得「一輩子租房」在日本成為一種可接受的生活方式。
台灣會是下一個日本嗎？關鍵的同與不同
面對日本的前車之鑑，台灣投資者最關心的問題是：我們會重蹈覆轍嗎？答案，藏在兩地市場的同與不同之處。
相似的軌跡：高房價、低生育率與快速老化
在宏觀層面，台灣與日本的軌跡驚人地相似。我們的生育率已是全球倒數，社會老化的速度甚至比日本更快，即將在2025年進入「超高齡社會」。同時，以大台北地區為首的都會區，其房價收入比之高，長年位居世界前列，年輕世代的購屋壓力絕不亞於東京。從人口結構與房價負擔這兩大指標來看，台灣房市的確潛藏著與日本相似的長期風險。
根本性的差異：市場結構、城市發展與文化偏好
然而，我們也必須看到幾個關鍵差異：
對「中古屋」的態度：日本人對新屋有著近乎偏執的喜愛，中古屋流通率不足15% 。這背後有其文化及結構性原因，例如木造「一戶建」的折舊率高、壽命較短，以及對舊建築抗震能力的擔憂 。反觀台灣，30、40年屋齡的「老公寓」因公設比低、地理位置優越，在市場上仍是搶手貨，中古屋交易極為活躍。這意味著台灣房市的流動性與資產價值認定，與日本截然不同。
城市發展的極化現象：雖然日本人口也向三大都市圈集中，但台灣的人口與資源過度集中於少數都會區（特別是雙北、台中、高雄）的現象，可能更為極端。這或許會導致一個更兩極化的未來：核心蛋黃區的房產因其稀缺性而更具保值能力，但周邊蛋白區及廣大鄉鎮地區的房產，可能面臨比日本更嚴峻的資產萎縮風險。
結論：不是預言，而是一場壓力測試
日本的經驗告訴我們，人口結構是一股緩慢卻強大的力量，它無法被輕易逆轉，其影響終將反映在資產價格上。對於台灣而言，日本的故事不是一個必然應驗的末日預言，而是一場對未來市場的「壓力測試」。
傳統「有土斯有財」的觀念，在未來將面臨嚴峻挑戰。房地產的價值將不再是齊漲齊跌，而是高度分化。「地點、地點、地點」這句老話，在人口負成長的時代將變得比以往任何時候都更加重要。
對台灣的投資者與政策制定者來說，現在必須超越短期的價格波動，正視長期的人口趨勢。我們需要思考的，不再是少子化「會不會」衝擊房市，而是它將「如何」衝擊，以及衝擊的「重災區」將會在哪裡。唯有及早準備，我們才能在這場無可避免的結構轉變中，找到新的平衡與定位。
