房市的「馬太效應」與政策悖論：為何打房越打，大建商越強？專訪新店房產專家鄭任勝，拆解通膨與地緣政治下的資產真相

在投資的世界裡，我們常聽到一個問題：「現在房市到底是會持續上漲，還是即將反轉跌停？」這個問題背後，往往隱含著人們對於未知的恐懼，以及渴望透過單一指標預測複雜市場的僥倖心理。

然而，房地產市場從來不是一個單純的供需曲線圖。它是政府政策、宏觀經濟、地緣政治與資本博弈的綜合體。

這次我邀請到的來賓，是一位非常特別的房產專家——鄭任勝。他經營著「任勝的新店房產交流網」，擁有超過一萬名粉絲。與一般房仲不同的是，他畢業於元智財務金融研究所，擅長風險控管。他是少數能用「金融思維」來拆解「房產交易」的一線從業者。從 2009 年進入市場至今，他見證了無數次的政策打壓與市場反彈。

在這場深度對談中，我們不談哪一區會漲、哪一間可買，而是回歸商業邏輯的本質，探討在政府重手調控與中美對抗的通膨時代，房地產市場底層的運作規律究竟發生了什麼質變。

投資的第一性原理：真正的「投入」才能對抗雜訊

許多人在買股票時，會花幾週甚至幾個月研究財報、產業趨勢；但在購買人生最大一筆資產——房地產時，卻往往受困於媒體標題或親友的雜音。

鄭任勝在訪談中提出了一個極具洞察力的觀點：「投資就是需要真正的投入。」這句話聽起來像廢話，但實則是大多數失敗投資者的盲點。所謂的「投入」，不只是資金的投入，更是認知的投入。

在房地產領域，資訊不對稱是常態。一個區域的價值，不僅僅取決於現在的房價，更取決於未來的都市規劃、交通建設以及人口結構的流動。如果你只是站在場外觀望，聽信「房價泡沫化」的末日論，你永遠無法理解為何核心地段的價格具有如此強的韌性。真正的投入，意味著你要像經營一家公司一樣去經營你的資產，理解每一項政策背後的副作用，以及市場參與者的心理博弈。

政策悖論：為何打房政策反而成了房價的助燃劑？

政府的每一次房市政策，初衷都是為了抑制過熱的房價，實現居住正義。但在實際運作中，我們往往看到截然不同的結果。這也是我與鄭任勝討論最激烈、也最精彩的部分。

我們必須理解一個經濟學上的「閉鎖效應」。當政府透過加稅（如房地合一稅）或限制貸款成數來增加交易摩擦成本時，原本打算出售的屋主會選擇惜售，或是將增加的稅務成本直接轉嫁給下一手買家。

政策原本意在打擊投機，卻意外地縮減了市場的供給量。

鄭任勝指出，在供給減少、剛性需求（自住與抗通膨需求）不變甚至增加的情況下，價格不僅難以大幅修正，反而因為籌碼被鎖定而更加堅挺。這就是典型的政策悖論：手段與目的背道而馳。對於購屋者而言，期待政策能讓房價「跌停」恐怕是不切實際的，更應該關注的是政策如何改變了市場的結構與持有成本。

建商的淘汰賽：小型建商為何玩不下去？

這是我認為本集最核心、也最被大眾忽略的觀點：房地產市場正在經歷一場劇烈的「馬太效應」，即強者恆強。

過去，只要有土地、有關係，小型建商也能在市場分一杯羹。但現在，小型建商在經營上已經完全無法與大型建商抗衡。鄭任勝深入剖析了這個現象背後的邏輯，主要有兩個關鍵因素：

1. 融資與金流的護城河： 在央行限縮土建融（土地與建築融資）的政策下，銀行雨天收傘，資金成本大幅提高。大型上市櫃建商擁有龐大的資本儲備和多元的籌資管道（如發債、增資），能夠挺過資金寒冬；而小型建商一旦資金鏈斷裂，就只能面臨倒閉或被併購的命運。
2. 規模經濟與採購優勢： 面對缺工缺料、營造成本飆漲的現況，大型建商擁有強大的議價能力與供應鏈整合能力，能夠有效控制成本。

結果是什麼？市場供給端逐漸走向「寡占化」。當市場上的供給主要掌握在少數幾家口袋深不可測的大型建商手中時，他們擁有極強的定價權與持貨能力，不會因為短期的市場波動而降價求售。這從供給端解釋了為何房價具有極強的抗跌性。

宏觀視角：通膨與中美對抗下的資產定價

最後，我們將視角拉高到全球宏觀經濟。鄭任勝以其金融背景，精準地指出了「通膨」與「中美對抗」對台灣房市的深遠影響。

中美對抗導致全球供應鏈重組，過去依賴中國廉價勞動力與原物料的時代已經結束。這意味著我們迎來了一個「結構性高通膨」的時代。建材成本、人力成本的上升，是不可逆的趨勢。房子的造價成本（Replacement Cost）不斷墊高，地板價自然也就隨之上升。

此外，通膨本質上是貨幣的貶值。當錢越來越薄，資產價格的名目上漲，其實是對抗貨幣購買力下降的一種避險機制。鄭任勝提醒我們，不要單純看房價的數字漲跌，要看的是資產相對於貨幣的價值。在一個高通膨、地緣政治緊張的環境下，核心地段的實體資產，依然是資金避風港的首選。

結語：在不確定性中尋找確定性

回顧這場對談，我們可以清晰地看到一條邏輯線：政府政策雖然增加了交易成本，卻也鎖住了籌碼；金融限縮淘汰了體質弱的小建商，反而鞏固了大建商的定價權；而宏觀環境的通膨壓力，則為資產價格提供了長期的支撐。

這並不是說房價只漲不跌，而是市場的「容錯率」變低了。對於一般人來說，盲目進場或無謂等待都是風險。

鄭任勝的觀點給了我們一個極佳的思考框架：不要期待政策會替你把房價打下來，而是要理解政策如何重塑了市場規則。 在這個大者恆大、成本推升的時代，你最大的風險，或許不是買錯房子，而是對資產運作邏輯的無知，以及手握不斷貶值的現金，卻期待著一個永遠不會到來的「跌停板」。

最後，我想留給大家一個問題思考：如果市場供給端正逐漸走向寡占，且通膨成為常態，你認為未來的房地產市場，會是價格的競爭，還是價值的重新定義？