從將軍宅到商辦藍海：房產老手浩哥的「非典型」投資心法，揭密台北小型商辦的高投報邏輯

在台灣的投資光譜中，房地產始終佔據著不可撼動的地位。然而，隨著「平均地權條例」的修法、囤房稅的實施，以及住宅租金投報率在房價高漲下日益稀釋，傳統「買房收租」的住宅投資邏輯，正面臨前所未有的挑戰。

當大眾的目光還停留在住宅市場的漲跌博弈時，真正的資本早已悄悄轉向。

這次我邀請到的來賓——浩哥，是一位在房地產市場打滾多年的實戰派投資人。從早期的住宅買賣，到經手充滿神秘色彩的「將軍宅」，再到如今重倉佈局台北商辦市場，他的投資路徑恰恰展現了一位成熟投資人如何隨市場週期「進化」。

為什麼在住宅市場風聲鶴唳之時，商辦市場卻能成為資金的避風港？台北的小型商辦究竟藏著什麼樣的獲利密碼？這不僅是一場關於房地產的對談，更是一次關於「尋找資產護城河」的深度思維拆解。

第一性原理：從「將軍宅」看見資產的非典型價值

浩哥的房產之路，並非始於含著金湯匙的資本佈局，而是來自對市場縫隙的敏銳嗅覺。

他在訪談中分享了踏入房地產的契機，以及第一間房買賣的經歷，但最讓我印象深刻的，是他經手過的一間「將軍宅」。在房地產投資中，標準品（如大樓、公寓）往往定價透明，獲利空間有限；反而是這類「非典型資產」，因為產權複雜、屋況特殊或是歷史背景獨特，往往存在巨大的資訊不對稱與價格折讓。

浩哥提到將軍宅的經歷，折射出一個核心投資邏輯：真正的超額利潤，往往來自於解決困難的能力。

一般投資人看到特殊的物件，第一反應是「麻煩」與「風險」；但對於具備法規知識、裝修能力與談判技巧的投資人來說，這些門檻恰恰是過濾掉競爭對手的天然屏障。將一個被市場低估、甚至遺忘的資產，透過重新定位與整理，使其價值回歸甚至溢價，這才是房地產投資中最迷人的一環。

這段經歷也為浩哥後來轉向商辦市場埋下了伏筆——他不追求市場上熱炒的標的，而是專注於尋找那些「剛性需求強烈，卻被主流資金忽視」的藍海。

賽道轉換：為何棄住宅、轉商辦？

為什麼選擇商辦？這是所有習慣住宅投資的人最想問的問題。

浩哥的邏輯非常清晰，他指出了住宅市場目前的結構性困境：政策壓抑與租金僵固。政府的打房政策幾乎全數集中在住宅領域，從限貸令到稅制改革，使得住宅投資的持有成本與交易成本大幅上升。與此同時，台灣的住宅租金投報率長期低落，台北市許多物件的毛投報率甚至不到 2%，這在利率上升的環境下，幾乎無利可圖。

相較之下，商辦市場呈現出截然不同的風景：

1. 政策干擾少： 商辦屬於生產要素的一環，政府政策相對友善，不希望打壓企業發展，因此鮮少受到針對性打房措施的波及。
2. 租客屬性不同： 住宅面對的是個人（B2C），容易遇到租霸或情感糾紛；商辦面對的是公司法人（B2B），租金是企業的營運成本，支付能力較強，且為了公司登記與營運穩定，租期通常較長且穩定。
3. 裝修折舊低： 辦公室的裝修通常較為簡約，且多由租客自行依需求調整，房東不需要像出租住宅那樣，每換一個房客就得擔心家具損壞或重新粉刷。

浩哥強調，投資的本質是追求「經風險調整後的最高報酬」。當住宅市場的風險（政策風險）上升，而報酬（租金回報）卻未見起色時，將資金移轉到長期被低估的商辦市場，便是一個符合理性的決策。

台北小型商辦：被忽視的現金流乳牛

在商辦市場中，浩哥特別看好「台北小型商辦」。這裡存在一個有趣的市場錯置。

傳統印象中的商辦投資，似乎都是壽險業者或大財團動輒數十億買下整棟 A 辦的遊戲。然而，浩哥點出了一個關鍵的市場缺口：台灣有超過 98% 都是中小企業，加上近年來新創風氣盛行，對於「小型辦公室」的需求極度旺盛。

A 級商辦租金昂貴，且坪數過大，並不適合微型企業或剛起步的新創團隊。而傳統的住辦混合大樓，往往管理鬆散、形象不佳。因此，位於交通樞紐（如捷運站旁）、管理完善、且坪數適中（例如 20-50 坪）的小型商辦，成為了市場上的搶手貨。

浩哥分析，台北小型商辦的投報率，在經過精準挑選與管理後，往往能顯著優於同地段的住宅。這背後的邏輯在於「坪效的極大化」。

對於中小企業主來說，租金是營運成本，只要地點好、能招募到人才、便於業務往來，他們願意支付比住宅更高的單坪租金。而對於房東而言，這意味著更強勁的現金流。浩哥深刻理解，在現今的投資環境下，現金流（Cash Flow）的安全性遠比單純的資產增值（Capital Gain）更為重要。商辦提供的，正是這種能夠抵禦通膨、且相對穩定的現金流。

資本門檻與風險控管：多少錢才能進場？

許多人對商辦望而卻步，主因是認為門檻過高。浩哥在訪談中也詳細拆解了商辦的資本門檻。

確實，商辦的貸款成數與條件與住宅不同。銀行在評估商辦貸款時，更看重該物件的「收益還款能力」以及地段的流通性。浩哥建議，投資商辦的資本額需要比住宅更為充裕，這不僅是為了應對頭期款，更是為了預留「週轉金」。

他提出了一個非常務實的觀點：商辦的空置期風險不同於住宅。

住宅只要降價通常就能租掉，但商辦如果地段不對或產品定位錯誤，空置期可能會拉得比住宅長。因此，投資商辦不能只看「滿租時的投報率」，更要計算「安全邊際」。浩哥建議投資人，必須準備足夠覆蓋半年甚至一年貸款本利和的預備金，這才是保險的作法。

然而，這道資金門檻其實也是一種「護城河」。正因為商辦不像住宅那樣容易高槓桿操作，篩選掉了許多投機型的短線炒房客，留下來的參與者多半具備較強的財務實力與長期持有意願，這反而使得商辦市場的籌碼相對穩定，價格波動不如住宅劇烈。

結語：在變局中尋找確定性

回顧與浩哥的這場對談，從早期的房產買賣到將軍宅的特殊經歷，再到如今深耕商辦市場，我看到的不僅是投資標的的轉換，更是一位投資人思維維度的升級。

浩哥的策略給了我們一個深刻的啟示：不要在紅海裡與大眾爭搶微薄的利潤，而要學會解讀政策與市場供需，尋找那些被誤解或忽視的藍海。

當所有人都在抱怨房價太高、租金太低時，或許我們該思考的不是「如何買得起更貴的房子」，而是「什麼樣的資產能為我帶來真正的自由」。商辦市場，尤其是台北的小型商辦，或許正是這個高通膨、高房價時代下，值得我們重新審視的資產配置選項。

房地產投資，最終買的不是磚頭，而是對城市發展與商業活動的洞察。

最後，留給大家一個思考題：你的投資組合中，是依賴價格波動帶來的紙上富貴，還是擁有像商辦這樣能持續產生穩定現金流的資產？在政策風向轉變的當下，你的資產配置是否具備足夠的防禦力？