從慘賠 200 萬到營建股大主力：專職投資人簡新的「高確定性」獲利心法與槓桿生存錄

在投資的浩瀚海洋中，我們常被教導要追逐成長、擁抱科技未來的爆發力。然而，對於依賴投資收益維生的專職投資人而言，「爆發力」往往伴隨著致命的「波動性」。如何在維持高資金效率的同時，又能每晚安穩入睡？這是所有投資者終極的追尋。

這次我邀請到的來賓簡新（簡大），是一位在營建股領域深耕多年的重量級主力。但你可能很難想像，如今在房地產股游刃有餘的他，曾經在科技股的槓桿操作中重摔一跤，單檔股票慘賠超過兩百萬。正是那次刻骨銘心的教訓，讓他重新審視「風險」與「獲利」的本質，最終建立了一套基於「高財報確定性」與「實地查核」的穩健獲利系統。

這不僅僅是一次關於營建股的產業探討，更是一場關於如何在充滿雜訊的市場中，找回投資主導權的深度思辨。

第一性原理：尋找財報的「高確定性」

許多投資人喜歡預測未來的科技趨勢，但簡新直言，對於專職投資人來說，「確定性」遠比「想像力」重要。

他之所以選擇重押營建股，並非單純看好房價永遠上漲，而是基於該產業特有的會計與入帳特性。不同於科技業可能因為一張掉單或庫存調整導致獲利腰斬，營建業的獲利在「預售屋銷售」的那一刻起，就已經具備了高度的可預測性。

獲利的時間差攻擊

簡新分享了一個核心邏輯：營建股的投資，本質上是一種「時間差」的套利。

當一個建案完銷，營收與獲利雖然尚未在當期財報中顯現，但對於深入研究的投資人來說，未來的 EPS（每股盈餘）幾乎已是「明牌」。從完銷到交屋入帳的這段時間，就是投資人佈局的黃金窗口。

以他操作過的個股為例，這種策略的關鍵在於「耐心」與「精算」。他會詳細追蹤各個建案的工程進度，推算出完工交屋的時間點（入帳點）。這種基於真實數據的推演，讓他能在市場尚未反應利多時先行卡位，並在營收認列、股價反映獲利時從容獲利了結。

這給了我們一個重要的啟示：真正的內線消息，往往不來自於某人的耳語，而來自於你對公開資訊的深度解讀與重組。

槓桿的雙面刃：聯發科的兩百萬學費

在談論成功的策略之前，簡新毫無保留地剖析了他過去的失敗經驗。他曾利用槓桿投資 IC 設計龍頭聯發科，當時看好其技術實力與市場地位，卻忽視了股價位階與槓桿帶來的心理壓力。

「槓桿能放大獲利，但也能放大恐懼。」

當股價開始劇烈波動，槓桿操作者面臨的不僅是帳面上的虧損，更是保證金維持率的生存壓力。那次操作，簡新在股價下跌的過程中，因為槓桿壓力被迫停損，最終慘賠兩百多萬。

這次教訓讓他深刻領悟到兩件事：
1. 波動性是槓桿的大敵： 高波動的科技股並不適合高倍數的槓桿操作，因為你可能在黎明前就被震盪出場。
2. 低點進場解決 90% 的問題： 無論公司多好，買在錯誤的價格（高點）就是錯誤的投資。

這段經歷成為他轉向營建股的重要轉折點。營建股相對較低的波動性（在非政策打房期間），配合高殖利率的保護傘，成為了更適合運用資金槓桿的場域。但他強調，使用槓桿的前提，必須建立在對該公司基本面「極度了解」的基礎上，而非賭博式的押注。

勤能補拙的護城河：從建案現場找信心

在投資圈，我們常說「耳聽為虛，眼見為實」。簡新將這句話執行到了極致。

當市場因為政策利空或大盤修正導致營建股下跌時，大多數投資人會選擇恐慌拋售。但簡新的做法是：拿起相機，去建案現場拍進度。

他分享了投資「潤隆」的實際案例。當股價下跌，市場充滿疑慮時，他親自走訪各個建案現場。當他看到工地依然在日夜趕工、結構體一層層往上蓋、銷售中心的看屋人潮依然絡繹不絕時，這些「實體證據」給了他巨大的持股信心。

下跌分批承接的底氣

正是因為掌握了第一手的工程進度資訊，簡新敢於在股價下跌時執行「分批承接」的策略。他知道，只要工程如期進行，交屋入帳的獲利就不會消失，股價的下跌反而是創造了更高的安全邊際。

「增加投資信心的最好方式，不是看分析報告，而是實際看到資產的增長。」 這種「腳勤」的研究方法，是任何量化模型都無法取代的優勢，也是散戶投資人能戰勝機構法人的機會所在——因為法人經理人很少會親自跑遍每一個工地。

產業洞察：興富發、潤隆與新潤、新美齊的差異

在訪談中，簡新也展現了他對不同建商「性格」的精準剖析。投資營建股不能一概而論，每一家建商的推案策略、營運風格，都決定了其股價的股性。

• 興富發與潤隆： 這類大型建商以「高周轉率」著稱。他們獵地積極、推案速度快、敢於讓利求現。投資這類公司，看重的是其強大的現金流循環能力與穩定的配息政策。它們就像是營建業的量販店，以量取勝，獲利爆發力強且延續性高。
• 新潤與新美齊： 這類中型或利基型建商，則展現出不同的精緻度與策略。簡新特別提到在觀察新美齊這類公司時，進場時機的掌握（認列獲利前多久進場）至關重要。這類公司的股本較小，一旦大案入帳，EPS 的跳升幅度會非常驚人，股價的爆發力往往優於大型牛皮股，但操作上更需要精準的時間點判斷。

他提醒投資人，看懂建商的「老闆思維」與「過往績效」是選股的必修課。有些老闆重視股價與股東權益，有些則較為保守。選擇與小股東利益一致的公司，才能在漫長的等待期中獲得應有的回報。

政策雜訊與市場真相：看錯也能賺錢？

投資路上，不可能永遠預測正確。簡新坦承，他曾看錯政府打炒房政策的力道與方向。當時他認為政府為了經濟穩定，打房力道不會太重，結果政策一波接一波，平均地權條例、囤房稅等接踵而來。

然而，令人驚訝的是，即使「看錯」了政策走向，他在營建股的投資依然獲利。為什麼？

因為剛性需求與通膨效應大於政策壓抑。

這帶出了一個深層的投資邏輯：「總體經濟或政策的雜訊，往往會被個別公司的優異基本面所抵銷。」 雖然政策打壓了投機客，但也造成了供給端的收縮；在原物料上漲、缺工導致的通膨背景下，房價展現了驚人的韌性。而體質好的建商，依然能將成本轉嫁，維持獲利。

這告訴我們，不要過度糾結於預測宏觀政策，因為那是我們無法控制的變數；我們應該專注於微觀的企業體質，那是我們能掌握的常數。

內湖買房經驗：從股市到房市的價值投資

除了股票，簡新也分享了他在內湖買房的實戰經驗。這段經歷其實是他股市投資邏輯的延伸。

無論是買股票還是買房子，他遵循的都是同一套價值投資法則：
1. 挑選好地段（好公司）： 內湖有科技園區的就業人口支撐，剛性需求強，就像營建股有穩定的入帳來源。
2. 注重性價比（本益比）： 在房價相對合理時入手，而非追逐市場過熱的區域。
3. 長期持有（存股思維）： 房地產與營建股一樣，都需要時間來發酵價值。

結語：在不確定中尋找確定的錨點

回顧與簡新的這場深度對談，最讓我受啟發的，並非哪一檔股票的明牌，而是他面對市場那種「求真」的態度。

從聯發科的慘賠中，他學會了敬畏波動；在建案工地的泥濘中，他找回了持股的勇氣。他證明了，專職投資人並不需要擁有預知未來的水晶球，只需要一雙願意走訪現場的鞋，以及一顆懂得在財報數字間尋找「高確定性」的腦袋。

投資的本質，終究是對認知的變現。如果你厭倦了股價上沖下洗的焦慮，或許該試著問自己：「我手中的持股，有沒有哪一部分的獲利，是已經發生但尚未被市場看見的？」

那個被市場忽視的時間差，或許就是你通往財富自由最穩固的橋樑。