房貸是普通人翻身的唯一槓桿？前蘋果日報記者曾敬德：看懂這三個房市訊號，比預測房價更重要

在資本市場的遊戲規則裡，我們常聽到這句話：「現金為王」。但在房地產的世界，這句話往往需要被重新審視。對於絕大多數的受薪階級而言，買房不僅是一次居住需求的滿足，更是人生中唯一一次能以極低利率、取得高額槓桿的資產配置機會。

然而，面對高漲的房價與變幻莫測的升息環境，恐懼往往佔據了我們的大腦。我們害怕買在高點，害怕背負三十年的「屋奴」枷鎖，更害怕如同 2008 年金融海嘯般的資產泡沫破裂。

這些焦慮，很大一部分源於資訊的不對稱，以及對「負債」本質的誤解。

這一次，我邀請到了曾敬德。他的職涯軌跡本身就是一個極具觀察價值的案例——從在《蘋果日報》衝鋒陷陣、追求流量與聳動標題的資深地產記者，轉身進入信義房屋不動產企研室擔任專案經理。從「製造新聞的人」變成「解讀數據的人」，曾敬德站在媒體與產業的交會點，擁有一種冷靜而犀利的雙重視野。

在與他的深度對話中，我們不談哪裡的房子會漲，而是拆解房地產背後的底層邏輯：如何分辨好債與壞債？當前的市場恐慌與 2008 年有何本質不同？以及，一個普通人該如何建立正確的房產價值觀。

這不僅是一堂房產課，更是一次關於資產與負債的認知重構。

從標題黨到數據控：看透房市的「雜訊」與「訊號」

曾敬德的轉變，恰恰映射了我們在面對房市資訊時該有的態度轉變。

在媒體業服務多年，曾敬德坦言，記者的天職是「找亮點」。房價創新高、破盤價、法拍潮、排隊搶房，這些極端現象才是新聞眼中的「肉」。然而，當我們將這些極端個案放大為整體市場的樣貌時，就容易產生嚴重的認知偏差（Cognitive Bias）。

「媒體追求的是『發生了什麼』，但產業研究看重的是『為什麼發生』以及『未來會如何』。」曾敬德這樣描述他角色的轉換。

進入信義房屋企研室後，他面對的不再是單一的採訪對象，而是龐大的成交數據、總體經濟指標與政策變動。他發現，市場的真相往往藏在均值與趨勢之中，而非極端值裡。

這給了我們第一個重要的啟示：在房地產投資中，要學會過濾「雜訊」，專注於「訊號」。

新聞報導的「房市崩盤」往往是指特定區域、特定產品的修正，而非全面性的毀滅；同理，新聞炒作的「熱銷完售」，有時也只是代銷業者的行銷話術。曾敬德建議，培養房地產的專業能力，首先要戒掉「看標題做決策」的習慣。真正的專業，是能夠穿透情緒化的文字，直接解讀政策背後的供需邏輯。

從寫故事的人變成看數據的人，曾敬德展現了一種「後設認知」的能力——他知道新聞是如何被製造出來的，因此他更懂得如何不受新聞干擾，回歸理性的基本面分析。

歷史的鏡像：2008 年與當下的恐慌有何不同？

每當房市出現波動，「崩盤論」總會甚囂塵上，許多人會直覺地將當下的局勢與 2008 年金融海嘯做類比。但在曾敬德的分析模型中，這兩者有著本質上的結構性差異。

我們必須回到第一性原理來思考：房市崩盤的引信通常是什麼？

回顧 2008 年，那是一場源於金融體系內部的「流動性危機」。當時的美國次貸風暴，本質上是將信用極差的貸款包裝成高評級債券，槓桿疊加槓桿。當底層資產違約，引發的是連鎖性的金融機構倒閉，市場上的錢瞬間消失，信心徹底崩潰。那時候的恐慌，是「系統性風險」，大家擔心的是銀行會不會倒、明天領不領得到錢。

反觀近兩年（如 2022 年至今）的房市震盪，其核心驅動力是「通貨膨脹」與「聯準會升息」。

曾敬德指出，這一次的劇本完全不同。升息雖然墊高了資金成本，壓抑了買氣，但全球金融體系的體質相較於 2008 年已強健許多。台灣的銀行在房貸授信上長期保持相對審慎的態度（例如針對第二戶的限貸令、央行的信用管制），這使得台灣房市並沒有出現類似次貸那樣的結構性爛瘡。

「這次是『政策引導的軟著陸』，而非『泡沫破裂的硬著陸』。」

這是一個極為關鍵的判斷。如果誤判形勢，將當前的修正視為毀滅性的崩盤前兆，投資人很可能會採取過度防禦的姿態（如完全持有現金），從而錯失了資產在通膨時代重新定價的機會。

曾敬德的觀點提醒我們：歷史雖然押韻，但不會完全重複。我們不能用過去的恐懼，來恐嚇未來的自己。理解總體經濟環境的差異，才能在眾人恐慌時，看見真正的價值窪地。

重新定義負債：房貸是普通人最好的朋友？

《富爸爸，窮爸爸》書中著名的概念：「富人買入資產，窮人買入負債」，以及「好債」與「壞債」的區別，在房地產領域體現得淋漓盡致。

曾敬德在訪談中深入探討了一個核心議題：房貸，究竟是不是好負債？

在傳統華人觀念裡，「無債一身輕」是最高指導原則。許多長輩一有閒錢就急著還房貸，認為欠銀行錢是不安全的。然而，在現代金融體系下，這種思維可能讓你付出了巨大的「機會成本」。

我們可以從兩個維度來檢視房貸的屬性：

1. 抗通膨的工具：
法幣系統下，通貨膨脹是必然的趨勢。這意味著，現金的購買力會隨著時間遞減。當你借入一筆長達 30 年、甚至 40 年的固定金額債務（房貸），隨著通膨推升薪資與物價，你未來償還的每一塊錢，其實際價值都在縮水。換句話說，通膨在幫你「還債」。曾敬德強調，只要你的現金流撐得過去，房貸其實是對抗通膨極佳的避險工具。

2. 強制儲蓄與槓桿效應：
對於自制力不強的人來說，房貸是一種變相的「強制儲蓄」。每個月繳出去的本金，並沒有消失，而是存入了房子這個資產帳戶中。更重要的是，房產允許我們用 20% 的本金，撬動 100% 的資產增值。這是普通受薪階級在合法、風險可控的前提下，能取得的最大槓桿。

當然，曾敬德也嚴正提醒，這一切的前提是「現金流管理」。

所謂的「好債」，是指能帶來淨現金流流入，或是能透過資產增值抵消利息成本的債務。如果買房的決策超出了自己的負擔能力，導致生活品質驟降，甚至面臨斷頭風險，那麼即便房地產長期看漲，對當下的你而言，它依然是致命的「壞債」。

全額貸與零元買房：走鋼索的危險遊戲

市場上常聽到一些誘人的行銷話術：「全額貸」、「零元買房」、「公司貸補足成數」。這些看似降低門檻的方案，在曾敬德眼中，卻是極度危險的訊號。

為什麼專業人士對「全額貸」總是持保留態度？

第一，槓桿的雙面刃效應。
當你使用 5 倍槓桿（自備 20%），房價跌 20%，你的本金歸零；但如果你使用全額貸（無限大槓桿），房價只要微幅波動，你就可能陷入資產負債表倒掛（資不抵債）的窘境。

第二，現金流的極限壓迫。
正規的銀行房貸通常利率較低且年限長。所謂的「全額貸」，往往混合了建商公司貸、信用貸款或是其他高利貸。這些非銀行管道的資金成本極高，且還款期限短。一旦房市進入盤整期，或是個人收入發生短暫中斷，這種高槓桿結構會瞬間崩塌。

曾敬德指出，房地產投資的核心在於「撐得久」。歷史證明，房地產的財富大多屬於那些長期持有者。而過度槓桿、追求全額貸的人，往往是市場波動中最先被「洗出去」的一群人。

「風險控管優於獲利預期」，這是曾敬德給予所有想踏入房市者的忠告。不要為了上車而上車，忽視了安全氣囊的重要性。

專業能力的養成：如何像專家一樣思考？

最後，我們談到了個人成長。在這個資訊爆炸的時代，普通人該如何增加自己在房地產領域的專業能力？

曾敬德認為，「現場感」與「數據感」缺一不可。

• 現場感： 不要只在網路上看照片、看論壇。你需要實際走進案場，去感受格局、採光、社區氛圍，去和房仲對話。每一個看房的過程，都是在校準你對市場價格的認知。
• 數據感： 學會看實價登錄，但不只是看價格。要看成交量、看掛牌天數、看區域的供需變化。數據不會騙人，但數據需要被正確解讀。

此外，他特別強調了「政策解讀力」。台灣房市是典型的政策市，從稅制（房地合一稅）、信用管制到都市計畫，每一個政策的風吹草動，都會深刻影響資產的價值。培養對政策的敏銳度，能讓你比別人早一步看見趨勢的轉折。

曾敬德建議，不要將房地產視為一種投機工具，而應將其視為一門需要長期修煉的學科。從總體經濟的利率走勢，到微觀區域的發展計畫，都是投資人必須做的功課。

結語：在動盪中尋找確定的安身之處

與曾敬德的對談，讓我對「安居樂業」這四個字有了更現代化的詮釋。

在這個資本快速流動的時代，我們往往對於「負債」感到恐懼，對於「波動」感到焦慮。但透過曾敬德的專業視角，我們明白：恐懼源於未知，而專業是克服恐懼的唯一解方。

買房，不只是買一個水泥盒子，更是對抗通膨的資產配置，是強制儲蓄的紀律展現，也是利用合理槓桿實現階級流動的可能路徑。

然而，這條路徑並非毫無風險。避開過度槓桿的陷阱，看懂總體經濟的局勢，並在每一次看屋中累積實戰經驗，才是通往財富自由的穩健之道。

房地產市場永遠會有雜訊，永遠會有崩盤論與暴漲論的爭辯。但身為投資人，我們需要的不是預測明天房價漲跌的水晶球，而是一套能夠穿越牛熊、禁得起考驗的決策邏輯。

最後，我想留給大家一個問題思考：
在你的資產負債表中，房貸究竟是壓得你喘不過氣的石頭，還是幫你墊高人生基座的磐石？這取決於你如何看待它，以及你是否具備駕馭它的能力。