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房市風暴虛實：拆解台灣央行報告，從美日歷史看懂政策背後的全球賽局
近期台灣房地產市場的空氣中，瀰漫著一股焦慮與困惑。民眾到銀行申辦房貸，卻發現前方是長長的人龍；媒體上，「爛尾樓」、「預售屋解約潮」等詞彙不斷挑動著購屋者的敏感神經；換屋族群更是感嘆，在政策緊箍咒下，想換個好一點的窩，竟如此困難。
種種現象，似乎都將矛頭指向了中央銀行自2024年以來數度收緊的「選擇性信用管制」措施。市場普遍的敘事是：央行為了打擊投機，卻錯殺了無辜的自住客與真正需要資金的都市更新計畫。然而，央行近期發布的一份說明報告，卻用冰冷的數據，講述了一個截然不同的故事。
這份報告不只是一份政策辯護詞，它更像是一面鏡子，映照出台灣房市當前結構性的困境與迷思。但僅僅解讀報告本身，並不足以看清全貌。作為一個長期觀察美國科技與金融市場的分析師，我認為，要真正理解台灣央行政策背後的深層邏輯，我們必須拉高視角，將其置於全球央行風險控管的宏觀脈絡下，特別是借鏡美國與日本在房地產市場上那兩段足以寫入教科書的慘痛歷史。
本篇文章將深入剖析這份央行報告的四大核心爭議，並透過與美國次貸風暴前夕、日本泡沫經濟時期的對比，為台灣的投資者與購屋者，提供一個超越市場噪音的決策參考。這不只關乎你我的荷包，更關乎台灣整體金融體系的未來。
房貸大塞車的元兇？揭開「新青安」政策的雙面刃效應
許多人將近期申辦房貸需耗時排隊的「排撥現象」，直覺地歸咎於央行的信用管制。然而，報告數據揭示的真相，卻指向一個更直接、也更微妙的源頭——政府推出的「新青年安心成家購屋優惠貸款」（簡稱新青安）。
數據還原真相：貸款排隊非因央行，而是政策性貸款熱潮
報告數據顯示，自2023年8月新青安貸款方案上路後，公股銀行的房貸業務量瞬間引爆。每月撥貸金額從方案上路前平均的93億元，一度飆升至2024年5月的636億元，成長近七倍。即便在政府啟動優化措施後，今年7月的撥款金額仍高達344億元，是過去平均水準的三倍以上。
這意味著，銀行，特別是承辦此項業務的公股銀行，其房貸審核與撥款人力，被大量湧入的政策性貸款案件所佔據。這就解釋了為何公股銀行的「銀行法第72條之2比率」（即銀行不動產放款佔其總存款與金融債的比例，法定上限為30%）在今年7月平均高達27.61%，遠高於全體國銀的26.04%。它們的放款額度已逼近天花板，自然會產生排擠效應，使得一般房貸案件的處理速度被拖累。
與此同時，全體銀行的不動產貸款集中度（不動產貸款佔總放款比率）卻是從去年6月的37.61%，緩降至今年8月的36.71%。這兩個數據的對比，清晰地描繪出一幅圖像：市場整體的房貸資金並未因央行管制而枯竭，反而是因為政策誘因，導致資金過度集中在特定銀行、特定業務上，造成了「局部地區大塞車」的現象。
美國經驗的啟示：政府介入房市的「道德風險」
這種由政策驅動的房市榮景，不禁讓人想起2008年金融海嘯前夕的美國。當時，美國政府為了實現「居者有其屋」的美國夢，透過房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）這兩家政府支持企業（GSE），大量收購、擔保次級房屋貸款。
政府的隱性背書，讓放款機構產生了「道德風險」（Moral Hazard），它們誤以為無論放出多麼高風險的貸款，最終都有政府承擔。這導致貸款標準大幅放鬆，信用紀錄不佳的購屋者也能輕鬆獲得貸款，需求被人為地放大，最終催生了巨大的房地產泡沫。當泡沫破裂時，引發的連鎖反應，幾乎摧毀了全球金融體系。
台灣的「新青安」立意良善，旨在協助年輕人購屋。然而，任何強力介入市場的政策，都可能帶來意想不到的副作用。當大量資源與需求在短時間內湧入市場，若無相應的風險控管與供給調節，就可能扭曲市場機制，甚至為未來的金融穩定埋下隱憂。央行的信用管制，正是在這個背景下，扮演著一個踩煞車、防止系統過熱的關鍵角色。
央行打壓都市更新？從貸款數據看見的真相與誤解
市場上另一個普遍的抱怨是，央行的信用管制與銀行的自主管理，阻礙了攸關城市再生的「都市更新」與「危老重建」計畫，讓亟需改建的老舊社區，面臨資金斷鏈的風險。這項指控聽起來合情合理，但報告中的數據卻給出了完全相反的答案。
數據會說話：都更危老貸款不減反增，逆勢成長近300%
報告明確指出，央行歷次的信用管制措施，都將都更、危老等配合政府政策的重建案件排除在限制之外。數據顯示，自2020年12月央行開始強化信用管制以來，本國銀行承作的都更危老重建貸款餘額，非但沒有減少，反而呈現爆炸性成長。
截至今年8月底，相關貸款餘額高達8,235億元，相較於2020年12月底的2,091億元，暴增了6,144億元，成長幅度高達294%！短短不到五年時間，成長了將近三倍。這個數字，強而有力地駁斥了「央行打壓都更」的說法。事實上，在央行劃定的政策紅線內，金融體系的信用資源正大量、且優先地流向這些具有公共利益的重建計畫。
風險控管的藝術：為何央行堅持計算集中度？
既然都更危老貸款不受限制，為何業界仍有怨言？部分人士建議，應將都更危老重建貸款及其衍生的分戶房貸，從「不動產貸款集中度」的計算中排除。這樣一來，銀行的帳面數字會變得更好看，似乎也能釋放出更多放款空間。
然而，央行對此予以回絕，其背後是深刻的風險控管思維。對銀行而言，一筆貸款無論其用途為何，其本質都是一項需要承擔風險的資產。都更危老貸款週期長、金額大，同樣會受到房地產市場景氣波動的影響。若將其從風險監測指標中「隱形」，就如同開車時，故意遮住儀表板上的部分警示燈，雖然當下看起來沒問題，卻可能讓駕駛忽略潛在的危險。
這正是美國在2008年金融海嘯後，用慘痛代價學到的教訓。當時許多銀行的資產負債表上，充斥著與房地產相關的複雜金融商品，但其真實風險卻被層層包裝所掩蓋。危機過後，美國通過《陶德-法蘭克法案》（Dodd-Frank Act），大幅強化了對銀行資本適足率與風險集中的監管。其核心精神就是：必須誠實、透明地衡量並管理風險，不能有任何灰色地帶。
台灣央行堅持將所有不動產相關貸款納入監測，正是吸取了國際教訓，為台灣的金融體系建立一道更為堅實的防火牆。這不是阻礙發展，而是為了確保發展能夠走得更長、更穩。
奢侈稅2.0？高價住宅管制與「小宅化」的真實關聯
央行針對高價住宅（俗稱豪宅）祭出的嚴苛貸款成數限制（目前最低僅三成），被部分市場人士批評為「仇富」，更有人將近年來新建案坪數越來越小的「小宅化」趨勢，歸咎於此項管制。然而，這兩種說法，都可能誤解了政策的目標與市場的真實驅動因素。
誰在買豪宅？數據顯示管制僅影響不到2%的交易
首先，我們必須理解，央行管制高價住宅，其目的並非打擊富人，而是掐斷「資產泡沫的火苗」。報告引用數據指出，根據實價登錄統計，近五年來，全國符合央行高價住宅認定標準的成交案件，佔全體住宅成交件數的比重，始終低於2%。
這是一個至關重要的數據。它說明了高價住宅是一個極小眾的市場，央行的管制措施，影響範圍非常有限，並未衝擊到絕大多數的剛性自住需求。那麼，為何要對這不到2%的市場大動干戈？
日本失落三十年的警鐘：資產泡沫的起點
這讓我們不禁回想起1980年代末期的日本。當時，日本經濟如日中天，資金氾濫，引發了史詩級的資產泡沫。而那場泡沫的起點，正是從東京、大阪等核心都會區的頂級商業地產與高價住宅開始的。當豪宅價格不斷創下天價，其「比價效應」會迅速擴散，帶動周邊區域、乃至全國的房價非理性上漲，最終演變成一場全民參與的金錢狂熱。
當日本央行在1989年猛然升息戳破泡沫後，隨之而來的是長達數十年的經濟停滯，史稱「失落的三十年」。這段慘痛的歷史，成為全球所有央行總裁的必修課。台灣央行對高價住宅的嚴格管制，正是基於這樣的歷史教訓，意在防堵投機炒作的風氣由上而下蔓延，避免重蹈日本的覆轍。
小宅化浪潮的推手：高房價與家庭結構變遷
至於「小宅化」趨勢，報告中的數據提供了更為根本的解釋。近年來房價持續高漲，民眾的購屋負擔能力日益沉重，在總價預算有限的情況下，只能犧牲空間，選擇坪數較小的住宅。這是一個簡單的市場經濟學問題。
此外，台灣的家庭結構也在發生深刻變化。報告數據顯示，從2020年底到2025年第一季，全台設有戶籍的住宅中，「一人一宅」增加了61萬宅，「二人一宅」也增加了22.6萬宅；但「四人以上一宅」反而減少了22.1萬宅。這反映出單身、頂客家庭增加，三代同堂減少的人口趨勢。家庭成員變少，對大坪數住宅的需求自然隨之下降。因此，「小宅化」更多是高房價與社會變遷下的市場自發性選擇，而非單一政策所能左右。
爛尾樓恐慌與預售屋解約潮：是系統性風險還是市場陣痛？
近期媒體頻繁報導的「爛尾樓」事件與所謂的「預售屋解約潮」，無疑是購屋者心中最大的夢魘。許多人擔心，這是否是房市反轉、風暴將至的訊號？央行的報告，則試圖透過數據，為市場的恐慌情緒降溫。
解約率僅1.1%：戳破「解約潮」的媒體迷思
報告引用內政部數據指出，自2021年7月至今年6月，預售屋買賣簽約總件數約40萬件，其中解約案件為4,418件，解約率僅1.1%。這個數字遠低於媒體渲染的「解約潮」印象。
更有趣的是解約者的輪廓：解約者中，名下已擁有多戶房屋的「多屋族」佔比高達66%。這顯示目前解約的主力，並非資金斷鏈的自住客，而更可能是過去在房市熱絡時進場、如今看壞後市或因《平均地權條例》新制無法轉售，而選擇提前退場的投資客。從某個角度看，這正是政策所希望達到的「擠出投機泡沫」的效果。
「爛尾樓」的真相：個案問題與體制漏洞
至於令人聞之色變的「爛尾樓」，報告指出，目前發生的案件多屬零星個案，主因是部分體質脆弱、過度操作財務槓桿的中小型建商，在面臨成本上升與銷售不佳時，出現資金鏈斷裂。從整體金融數據來看，今年7月底本國銀行建築貸款的逾放比率僅0.09%，處於歷史低點，顯示銀行對建商的授信風險仍在可控範圍，尚未構成系統性風險。
然而，這些個案也暴露了台灣建築業長期存在的體制性問題。與日本、美國相比，台灣的建商管理機制相對不健全。在日本，大型綜合建設公司（ゼネコン，Zenekon）如大成建設、鹿島建設等，都擁有悠久的歷史與雄厚的資本，其財務狀況受到嚴格監管。在美國，建商的信用評級、履約保證金制度（Bonding）等，也為消費者提供了多層保障。
反觀台灣，建商若非上市櫃公司，其財務資訊往往不夠透明，消費者在購屋時，很難評估建商的真實財務狀況。近年來「低頭期款、工程零付款」等高槓桿行銷手法盛行，更容易讓購屋者忽略背後的風險。報告中也提及，內政部正著手強化預售屋的履約擔保機制，這正是亡羊補牢的正確方向。
結論：在喧囂中，看懂央行的遠慮
綜合分析，台灣央行這份報告所揭示的核心觀點是：當前房市的種種亂象，並非源於央行的全面打壓，而是多重因素交織下的結構性問題——政策性貸款引發的資源錯置、房價高漲與人口結構變遷下的市場自然調整，以及部分投機者退場引發的市場陣痛。
央行的選擇性信用管制，更像是一場精準的外科手術，而非地毯式轟炸。其目標從來不是讓房市崩盤，而是拆除那些可能引發系統性風險的未爆彈：防止信用資源過度集中於不動產、防堵高價住宅成為泡沫蔓延的破口、抑制利用銀行資金囤地養地的投機行為。
回望歷史，美國因放任次貸而引發全球金融海嘯，日本因未能及時抑制資產狂熱而陷入失落的三十年。這兩大經濟體的慘痛教訓，時刻提醒著全球的政策制定者：管理資產價格泡沫，是中央銀行無可迴避的職責。
對於台灣的投資者與購屋者而言，這份報告以及其背後的全球宏觀脈絡，傳遞了一個清晰的訊號：依靠槓桿與寬鬆信貸就能輕鬆獲利的時代已經過去。未來，市場將回歸基本面，購屋決策需更加審慎，對建商財務狀況的盡職調查（Due Diligence）將變得空前重要。在喧囂的市場雜音中，聽懂央行政策背後的遠慮與警示，或許才是穿越迷霧、確保資產安全的最佳路徑。
