當北京與上海這兩個中國房地產市場的指標性堡壘，幾乎同步地為其外環外的限購政策鬆綁時，整個市場的空氣彷彿瞬間凝結。這不僅僅是地方政府為了刺激銷售的 очередредné 政策微調，而是一個強烈的信號：中國房地產市場的結構性困境，可能已經遠超外界的想像。過去數十年來，房地產作為拉動中國經濟高速增長的火車頭，如今正冒著濃煙，速度顯著放緩。我們不禁要問，這輛列車是正駛入一段必要的減速隧道，還是正滑向一條無法回頭的陡坡？對於身處台灣、習慣於觀察對岸經濟動向的投資者與企業家而言，理解這場深刻變革的底層邏輯，並從中借鏡歷史經驗，顯得尤為重要。
政策的兩難：救市力道與結構性矛盾
北京與上海的政策鬆綁，無疑是近期市場上最具震撼性的舉動。北京明確指出，符合條件的家庭在五環外購屋不再限制套數；上海則宣布外環外放寬限購。這些政策的核心，是試圖精準地釋放被壓抑的改善型需求與部分投資需求，卻又不敢全面放開，以免觸動「房住不炒」的最高指導原則。這背後反映出決策層的極度兩難：一方面，市場的持續低迷正嚴重拖累地方財政與整體經濟；另一方面，又深怕重燃投機之火，導致泡沫進一步擴大，重演不可收拾的局面。
然而，僅僅依靠放鬆一線城市的非核心區限購，能否扭轉大局？數據恐怕並不樂觀。根據最新的市場監測數據，全國重點60個城市的新屋供應量仍在持續萎縮，8月份在售建案數量環比下降約1.0%，顯示開發商推案的意願極為保守。與此同時，需求端的「找屋熱度指數」也同步走低，同比降幅超過11%，這意味著潛在購屋者的觀望情緒日益濃厚，並未因零星的政策利多而出現顯著逆轉。
價格方面，雖然一線城市憑藉其核心地位，房價尚能維持微幅上漲的表象，但更廣大的二、三、四線城市已普遍進入下行通道。重點60城中，超過六成的城市新屋均價環比下跌。這種分化的走勢，恰恰暴露了問題的根本：市場的信心基礎正在動搖。過去那種「買了就會漲」的普遍預期已經消失，取而代之的是對未來收入、就業以及房價走勢的不確定性。在這種氛圍下，單純降低購屋門檻，其效果恐怕如同緣木求魚。
中國式困境：當「高週轉」模式走到盡頭
要理解中國房地產今日的困境，必須回溯其過去二十年賴以成功的發展模式。這個模式可以被概括為「高槓桿、高負債、高週轉」。其運作邏輯如下：地方政府仰賴出讓土地使用權獲得鉅額財政收入；開發商透過銀行貸款、預售屋款等高槓桿資金快速拿地、快速興建、快速銷售；而民眾則在房價只漲不跌的預期下，踴躍投入儲蓄甚至加槓桿購屋。這三者形成了一個看似完美的閉環，共同推動了城市化的快速進程與經濟數據的亮麗增長。
然而，這個模式的內在脆弱性也顯而易見。它高度依賴於兩個核心前提：持續寬鬆的信貸環境與永不逆轉的房價上漲預期。一旦這兩個前提中的任何一個出現鬆動，整個鏈條就可能崩潰。近年來，從恆大到碧桂園的連環爆雷，正是這個模式走到盡頭的必然結果。中央政府為了防範系統性金融風險而劃出的「三道紅線」，收緊了開發商的融資管道，直接戳破了高槓桿的氣球。而經濟增速放緩與人口結構的轉變，則從根本上侵蝕了房價上漲的預期。
對於習慣於穩健經營模式的台灣企業界來說，這種近乎賭博式的擴張模式可能難以想像。台灣的建設公司，大多專注於單一建案的精耕細作，財務槓桿相對保守。而中國頭部開發商動輒數千億甚至上兆人民幣的負債規模，以及其業務遍及全國數百個城市的龐大佈局，一旦資金鏈斷裂，其連鎖反應與衝擊力是台灣市場完全無法比擬的。這也解釋了為何中國當前的房市問題，不僅僅是房價的漲跌，更是一個關乎金融穩定與社會安定的系統性風險。
歷史的迴響：中國房市會重蹈日本「失落三十年」的覆轍嗎？
每當一個大型經濟體的房地產市場出現危機時，人們總會不由自主地將其與1990年代的日本進行比較。當年，日本在「土地不會貶值」的神話中，資產價格被推上前所未有的高峰，隨後泡沫破裂，陷入了長達三十年的經濟停滯。那麼，中國是否正在重蹈日本的覆轍？
兩者之間確實存在著驚人的相似之處。首先，都經歷了由信貸驅動的長期房地產大多頭市場，資產價格遠遠脫離了普通民眾的收入水準。其次，都在泡沫的頂峰時期面臨著人口結構的拐點，即勞動年齡人口開始下降。第三，政府都在危機初期試圖透過行政手段進行干預，希望能實現「軟著陸」。
然而，中日之間也存在著根本性的差異，而這些差異或許將決定中國房市未來的走向。
第一，發展階段不同。日本泡沫破裂時，其城市化率已超過77%，基本完成了工業化進程。而根據中國官方數據，2023年底的常住人口城鎮化率為66.2%，仍有相當的增長空間。這意味著中國的房地產市場，尤其是在核心都市圈，依然存在著真實的居住需求，這為市場提供了一定的基本支撐。
第二，政府的控制力不同。日本是市場經濟體，政府對銀行和企業的直接干預能力有限。泡沫破裂後，大量銀行和企業破產，市場經歷了劇烈的出清過程。相比之下，中國政府對金融體系和土地供應擁有絕對的控制權。它可以透過指令要求國有銀行提供支持，防止大規模的金融機構倒閉，並透過控制土地供應節奏來調節市場。這種強大的控制力，使得中國不太可能發生像日本那樣雪崩式的崩盤，但其代價可能是將問題延後，導致市場陷入一種長期、低迷的「殭屍狀態」。
第三，資產負債表的結構不同。日本當年的危機，是企業和金融機構的資產負債表率先崩潰。而中國目前的問題，更多地體現在開發商和地方政府的資產負債表上。居民部門雖然槓桿率近年來快速上升，但相較於日本泡沫時期，仍有一定緩衝。這也解釋了為何中國政府的救市政策，目前主要集中在「保交樓」和支持開發商融資，力圖先穩住供給端的資社稷。
從這個角度看，中國房市的未來，可能不會是日本式的急劇崩盤，而更可能是一條漫長而痛苦的調整之路。房價的全面普漲時代宣告結束，取而代之的將是劇烈的區域分化：核心城市的核心地段，由於其稀缺性和資源集中度，仍能保持其價值；而大多數三四線城市，以及大城市的遠郊地區，則可能面臨長期的價格下行壓力。
台灣的鏡子：高房價下的政策借鑒與市場差異
反觀台灣，房地產市場同樣面臨著高房價與民怨的挑戰。政府近年來也相繼推出了「房地合一稅」、「平均地權條例」等一系列被稱為「打房」的政策。然而，台灣與中國大陸的市場在底層邏輯上存在顯著差異，這也為我們提供了不同的觀察視角。
首先，台灣的市場問題核心是「價格過高」與「交易量低迷」，而非「系統性債務危機」。台灣的開發商（建商）槓桿率普遍較低，市場上沒有出現大規模的建案爛尾或開發商倒閉潮。因此，政府政策的重點在於抑制投機需求和提升市場透明度，而不是像中國那樣需要動用公共資源去「保交樓」。
其次，在應對老舊城區更新方面，兩岸的模式也大相徑庭。中國大陸近期大力推動的「城中村改建」，是一種由上而下、政府主導的大規模更新模式，其規模和執行效率是驚人的。這類似於台灣早期的都市更新，但規模和權力集中度遠超台灣。而台灣現行的「都更」與「危老重建」，則更加依賴於住戶與開發商之間的長期協商，透過「容積獎勵」等市場化手段作為激勵，過程漫長且充滿不確定性。兩者各有利弊，中國模式效率高，但可能忽略個體權益；台灣模式尊重私有產權，但進度緩慢，難以應對大規模的城市升級需求。
對台灣投資者而言，觀察中國房市的演變，最大的啟示在於理解「預期管理」的重要性。一旦市場形成房價只跌不漲的預期，那麼任何政策的刺激效果都將大打折扣。這也提醒我們，台灣房價雖然在過去幾十年經歷了多輪上漲，具備所謂的「僵固性」，但在全球貨幣緊縮、經濟前景不明的大背景下，永遠保持警惕，避免過度槓桿，是穿越任何市場週期的不二法則。
總結而言，北京與上海的政策鬆綁，更像是為重病中的中國房地產市場注入的一劑強心針，或許能帶來短暫的心跳回穩，但遠遠無法根治其內部的結構性頑疾。「高週轉」模式的終結，意味著中國房地產產業正在經歷一場痛苦但必要的刮骨療傷。未來，市場將不再是齊頭並進的賽跑，而是一場殘酷的淘汰賽。只有那些財務穩健、專注於產品品質、並佈局於核心都市圈的開發商才能存活下來。對於投資者來說，那個閉著眼睛買屋也能賺錢的黃金時代已經一去不返。未來的房地產投資，將回歸其本質：精準的區位選擇、對產品價值的判斷，以及對長期人口流動趨勢的深刻洞察。這場發生在海峽對岸的巨大變革，不僅是中國經濟的轉折點，也為身處台灣的我們，提供了一面寶貴的鏡子，映照出歷史的教訓與未來的挑戰。
