2023年，市場最熱議的話題之一，莫過於等待美國經濟陷入衰退。然而，自從聯準會（Fed）在2022年底放緩激進的升息步伐後，美國經濟卻展現出驚人的韌性，衰退的訊號非但沒有增強，反而顯得愈發模糊。在這片「軟著陸」的樂觀氛圍中，房地產市場的回溫，成為了許多投資人相信經濟能安然度過難關的關鍵論據。畢竟，歷史告訴我們，房地產是經濟的火車頭，它的觸底反彈，通常意味著經濟衰退的結束與復甦的開始。
然而，這次的反彈是否真的如此單純？它究竟是經濟重回正軌的堅實基礎，還是在風暴來臨前短暫的迴光返照？要回答這個問題，我們不僅要深入拆解美國房市的獨特結構，更需要將視野拉遠，透過對比日本與台灣的房地產經驗，找出判斷美國經濟最終走向的關鍵密碼。
拆解反彈真相：新屋熱、二手冷與「鎖定效應」
細看本輪美國房市的回溫，會發現其內部結構極不均衡，呈現出明顯的「新舊兩樣情」。
首先，最先回溫的是信心。素有「建商信心溫度計」之稱的全美住宅建築商協會（NAHB）指數，在2022年底觸及谷底後便一路攀升，顯示建商們對未來市場的樂觀預期。這份樂觀很快就反映在新建案市場上。2023年5月，新屋開工數意外地飆升，年化戶數達到163萬戶，創下一年來的新高。與此同時，新屋銷售數據也從2022年第四季開始穩步回升，表現遠超市場預期。
然而，在房地產交易中佔比超過八成的成屋（二手屋）市場，卻是另一番景象。成屋銷量至今仍在歷史低檔徘徊，即便在2023年初有過短暫回升，隨後又再度疲軟。這種「新屋熱、成屋冷」的奇特現象，背後的主因是聯準會暴力升息所催生的「利率鎖定效應」（Lock-in Effect）。
在2020至2021年的超低利率時期，數百萬美國屋主取得了利率僅2.5%至3.5%的30年期固定房貸。如今，房貸利率已飆升至6.5%至7.5%的區間。這意味著，任何想「賣舊買新」的屋主，都將面臨資金成本倍增的窘境。除非有剛性需求，否則絕大多數屋主都寧願「原地不動」，享受著舊有的低利貸款。這與台灣普遍採用的浮動利率房貸文化形成鮮明對比，也解釋了為何美國的二手屋供給會陷入急凍，交易量難以提振。
相比之下，新建案的建商則擁有更大的彈性。為了吸引買家，他們可以提供各種財務誘因，例如直接補貼房貸利率（Rate Buydown），將買家的實際利率降至5%左右，或是直接降價、贈送裝修等。這些策略有效地繞過了高利率的障礙，使得新建案市場一枝獨秀。但我們必須清楚，這種由供給方補貼所驅動的榮景，並不能完全代表整體市場的健康狀況。
歷史的借鏡：經濟週期末端的「假性反彈」
更重要的是，回顧過去數十年的經濟週期，我們會發現一個反覆出現的模式：在經濟衰退真正來臨之前，房地產市場往往會出現一次「假性反彈」。
其核心邏輯在於，當經濟週期進入尾聲，通膨壓力減緩，市場開始預期聯準會將從鷹派緊縮轉向鴿派寬鬆的政策轉折點。這種預期會率先壓低長天期公債殖利率，進而帶動房貸利率從高點回落。利率的短暫下行，疊加房價在前期已經歷了一段時間的修正，自然會吸引一部分買家重返市場，從而促成房市的短暫回溫。
無論是1989年、2000年網際網路泡沫破滅前，還是2006年次貸危機爆發前，我們都觀測到類似的現象。當時，房地產指標也曾一度反彈，讓市場誤以為最壞的時期已經過去。然而，隨後而來的卻是更深層次的經濟衰退，就業市場急劇惡化，最終導致房地產市場「二次觸底」，跌幅遠超第一次。
相對地，在1995年或2018年那樣成功實現「軟著陸」的週期中，房市的反彈則得以持續，最終確認了週期的底部。
由此可見，單純依據房市當前的回溫態勢，就斷定美國經濟已安然無恙，顯然過於草率。真正的問題是：這次的反彈，究竟是走向軟著陸的趨勢性反轉，還是硬著陸前的曇花一現？而區分這兩者的關鍵，不在房市本身，而在于支撐所有家庭購買力的最終基石——就業市場。
關鍵分野：從日本、台灣經驗看就業市場的決定性角色
居民的就業穩定與收入預期，是房地產市場需求的根源。一個強勁的就業市場，能夠消化高昂的房價與利率；反之，一旦就業市場崩潰，再多的利多政策也無力回天。這一點，我們可以從日本與台灣的經驗中得到深刻的啟示。
美國的現況：史上最昂貴的房市與強韌的就業
目前美國的購屋負擔能力正處於數十年來的最低點。即便房價從高點略有回落，但考慮到依然高企的房貸利率，美國民眾的購屋壓力甚至比2006年金融海嘯前的高峰還要沉重。房價與居民可支配收入的比值，也仍處於歷史高位。在這樣「史上最貴」的市場環境下，房市之所以沒有崩盤，完全得益於異常強韌的就業市場。失業率長期維持在4%以下的低位，薪資成長雖然放緩但仍具黏性，這使得美國家庭的資產負債表得以維持健康，勉強支撐著房市的需求。
日本的「失落」對比：人口結構與通縮心態
日本是房地產泡沫破裂的典型案例。1990年代初泡沫破滅後，日本房價經歷了長達二十多年的下跌與停滯。這背後固然有人口老化、少子化等結構性因素，但更直接的原因是長期的經濟停滯與疲軟的就業市場。在「失落的三十年」裡，企業加薪意願低落，終身僱用制瓦解，家庭對未來的收入預期極為悲觀。在這種情況下，即便日本央行長期維持零利率甚至負利率，也無法有效刺激房地產需求。一個缺乏活力的就業市場，是房市長期低迷的根本原因，這與當前就業市場火熱的美國形成鮮明對比。
台灣的「高燒」借鏡：政策干預與財富效應
台灣的房地產市場則是另一個極端。儘管房價所得比高居全球前列，民怨沸騰，政府也推出了如「平均地權條例2.0」等一系列打房政策，但房價始終居高不下。其背後的支撐力，除了華人社會「有土斯有財」的傳統觀念外，一個穩定且高薪的就業結構是關鍵因素。尤其以半導體為核心的科技產業，創造了大量高收入的就業機會，這些族群的強勁購買力，為高房價提供了堅實的支撐。台灣的經驗表明，只要核心產業的就業市場保持穩定，即便房價再高、政策再緊，市場也能維持一種高燒不退的「恐怖平衡」。
結論：反彈並非反轉，美國經濟的真正考驗在後頭
綜合來看，本輪美國房地產市場的反彈，是一個由多重特殊因素交織而成的複雜現象。它既有新建案市場靠著建商補貼創造的「人為榮景」，也有二手屋市場因「利率鎖定效應」導致的供給緊缺。這種反彈確實為美國經濟提供了緩衝，使其免於在2023年陷入衰退。
然而，我們必須清醒地認識到，這次的反彈不等於趨勢的反轉。歷史經驗反覆警示我們，在經濟週期的轉折點，真正的考驗來自就業市場。儘管美國的就業數據至今依然強勁，超出了許多經濟學家的預期，但聯準會史詩級的緊縮政策，其滯後效應是否已完全顯現，仍是個巨大的問號。
目前的高利率與高房價，已經極大地限制了房市的上行空間。這場由供給驅動的反彈，更像是在為市場「築底」，而非開啟新一輪的牛市。美國經濟是否能成功軟著陸，最終的答案，將繫於未來幾季的就業報告。如果就業市場能夠繼續頂住壓力，那麼房市的底部將得以夯實，經濟便能緩步走向復甦。但反之，一旦失業率開始攀升，家庭收入預期逆轉，那麼這場看似美好的房市反彈，隨時可能被證明只是一場海市蜃樓，而更深度的調整，也將隨之而來。投資人對此，必須保持高度警惕。
