當前美國經濟最令人困惑的謎題，或許就藏在郊區新建案的鷹架與寂靜的二手屋銷售市場之間。一方面，通膨數據似乎露出曙光，讓市場對聯準會（Fed）結束升息循環充滿期待；另一方面，最新公布的房地產數據卻時好時壞，讓經濟「軟著陸」的劇本顯得撲朔迷離。究竟，美國房市的回溫是曇花一現，還是結構性反轉的開始？這個問題的答案，不僅牽動著美國經濟的走向，更將深刻影響聯準會未來的利率決策，以及全球投資人的資產配置。
傳統經濟學告訴我們，在央行暴力升息的環境下，對利率最敏感的房地產業通常會率先進入寒冬，成為拖累整體經濟的火車頭。然而，本輪週期卻展現出極為反常的景象。儘管聯準會祭出了數十年來最猛烈的緊縮政策，將抵押貸款利率推升至近二十年的高點，但美國房地產市場在經歷了2022年的急劇冷凍後，卻意外地在2023年開始浮現回穩甚至反彈的跡象。這場看似矛盾的復甦，其背後的驅動力並非來自強勁的需求爆發，而是一個更為根本且棘手的問題——供給短缺。理解這一點，是解開當前美國經濟迷霧的關鍵。
供給端之謎：為何建商信心滿滿？
要理解這場非典型復甦，我們必須先將目光從買家轉向賣家，特別是新屋建商。數據顯示，儘管單月數據偶有波動，但從季度趨勢來看，美國的新屋開工與營建許可數量在2023年第二季已出現了自2022年急速冷凍以來的首次環比正成長。更引人注目的是，全美住宅建商協會（NAHB）的市場指數，這項被視為建商信心的關鍵指標，自2023年初以來持續攀升，甚至一度重返50的榮枯線上方，顯示多數建商對市場前景轉為樂觀。在高利率持續壓抑購屋需求的當下，建商的信心究竟從何而來？答案主要有二：歷史性的低庫存與顯著改善的成本結構。
歷史性的低庫存：與過往危機的根本不同
回顧美國過去幾次由房地產引爆的經濟衰退，特別是2008年的次貸危機，一個共同的劇本都是在升息週期中累積了天文數字的過剩庫存。當時，投機需求與寬鬆信貸催生了大量房屋建設，一旦升息刺破泡沫，龐大的待售房屋便如洪水猛獸般衝垮市場，導致房價崩盤。然而，今日的景況截然不同。根據最新數據，全美待售房屋庫存僅約3個月的供應量，遠低於6個月的健康平衡水準，也與2008年時超過10個月的庫存量形成強烈對比。
這種供給緊俏的局面，為房價提供了強力的支撐。建商們看得很清楚，市場上幾乎沒有庫存積壓的壓力，這意味著他們建造的每一棟新房，都將面對一個供給極度受限的市場。這種結構性短缺，是他們敢於在利率高點時依然動工興建的最大憑藉。
這種情況與亞洲國家的房地產市場形成了有趣的對照。以日本為例，其房市長期面臨的是人口老化、總需求萎縮的問題，導致大量「空屋」（akiya）無人問津，房產甚至被視為一種可能隨時間折舊的消耗品。而在台灣，雖然同樣面臨供給問題，但更多是源於土地稀缺與都市開發飽和，市場結構與美國這種全國性的現有房屋流通性急凍不盡相同。美國當前的低庫存，是一種獨特的、由利率鎖定效應引發的現象。
成本下降的及時雨：供應鏈正常化的紅利
建商信心的另一大支柱，來自於成本端的壓力緩解。在疫情期間，全球供應鏈的混亂一度讓建材價格飆漲，其中木材價格的走勢尤為瘋狂，極大地侵蝕了建商的利潤空間。然而，隨著全球物流恢復正常，供應鏈壓力指數已從高點大幅回落。作為關鍵建材的木材期貨價格，也從歷史高位崩跌超過六成。
原料成本的下降，為建商提供了寶貴的喘息空間與利潤緩衝。這使得他們有能力在面對需求不確定性時，提供更多樣化的銷售策略，例如直接降價或提供利率補貼（rate buydowns），以吸引那些被高利率擋在門外的潛在買家。成本端的改善，讓建商在需求疲軟的環境下，依然保有開工建設的動力。
需求端困境：高利率下的冰封買盤
然而，供給端的樂觀故事，卻無法掩蓋需求端的嚴峻現實。對於絕大多數美國家庭而言，購屋的夢想正變得前所未有的遙遠。高房價與高利率形成「雙殺」，將購屋負擔能力推向了數十年來的最低點。
「金手銬」效應：鎖在低利率天堂的屋主
當前美國房市最核心的矛盾，在於二手屋市場的「冰封」。數以千萬計的美國屋主，在疫情期間的超低利率環境下，鎖定了3%甚至更低的30年期固定抵押貸款。如今，市場上的新貸款利率已飆升至接近7%的水準。這意味著，任何想要「賣舊換新」的屋主，都將面臨每月還款金額翻倍的殘酷現實。這種巨大的利差，形成了一副「黃金手銬」，將這些屋主牢牢鎖在現有的房子裡。除非遇到離婚、換工作等重大生活變故，否則幾乎沒有人願意放棄自己手中的低利率貸款，去承擔一個成本高昂得多的新貸款。
這種現象直接導致了二手屋供給的枯竭。市場上流通的待售成屋數量急劇萎縮，房屋空置率也降至歷史最低點。這與台灣或日本的房貸市場結構有著顯著不同。在台灣，浮動利率房貸佔比較高，利率鎖定效應相對較弱；而在日本，長期的零利率環境使得這種因利率劇變引發的市場急凍現象幾乎不會發生。美國獨特的30年期固定房貸制度，在此次升息週期中，意外地成為了市場流動性的最大枷鎖。
負擔能力降至冰點：望屋興嘆的潛在買家
對於潛在的購屋者，尤其是首次購屋族而言，情況更是雪上加霜。根據房地產經紀人協會（NAR）的數據，房屋負擔能力指數已跌至1980年代以來的谷底。民調顯示，認為「現在是購屋的壞時機」的民眾比例創下歷史新高，其中最主要的原因就是「房價太高」與「利率太高」。這種情況，對於長期面對台北、新竹等都會區高房價壓力的台灣民眾而言，或許並不陌生。但在美國，這種全國性的、因利率與房價雙重擠壓導致的負擔能力惡化，其規模和深度都是空前的。反映在數據上，就是抵押貸款申請人數持續在近十年的低點徘徊，顯示強勁的潛在需求正被現實的財務壓力無情地壓制。
新舊市場的背離與宏觀經濟意涵
在二手屋市場被「金手銬」效應冰封的背景下，那些有剛性需求的買家（如結婚、生子等）別無選擇，只能將目光投向新屋市場。這就解釋了為何在整體房市需求疲軟的同時，新屋銷售的表現卻相對亮眼。這並非代表整體需求強勁復甦，而更像是一場需求的「被迫轉移」。建商正是看準了這一點，利用成本下降的空間提供各種優惠，承接了這部分從二手市場擠出的需求。
這種「弱供給」驅動的房市回穩，對聯準會和投資者意味著什麼？
首先，它將使通膨的「最後一哩路」變得更加崎嶇。住房成本（尤其是租金和屋主等值租金OER）是美國消費者物價指數（CPI）中權重最高、也最具黏性的部分。通常，房價的走勢會領先租金通膨約12至18個月。如今，凱斯席勒（Case-Shiller）20大城市房價指數已經止跌回升，這預示著在2024年，住房通膨的下降速度可能會顯著放緩，甚至可能再次掉頭向上。這將成為聯準會實現2%通膨目標的主要障礙，並強化其在更長時間內（higher for longer）維持高利率的決心。
其次，這為美國經濟「軟著陸」提供了一種非典型的路徑。歷史上，住宅投資的持續負成長幾乎是經濟衰退的同義詞。但如果住宅投資能夠在供給短缺的支撐下提前觸底反彈，即便消費等其他領域有所放緩，美國經濟或許真的能避免陷入深度衰退。然而，這種平衡極其脆弱，它高度依賴於利率的走向以及就業市場的穩定。
結語：在弱供給與高利率的鋼索上
總結而言，當前的美國房地產市場正在上演一齣極為複雜的戲碼。它不是一個簡單的需求強弱故事，而是一場由歷史性供給短缺、利率「金手銬」效應以及建商成本結構改善等多重因素交織而成的結構性僵局。建商的信心來自於稀缺的供給，而消費者的猶豫則源於高昂的成本。
對於身在台灣的投資者而言，觀察美國房市時，必須跳脫傳統的框架。此刻，新屋銷售數據的短期波動，遠不如成屋市場的庫存水平、建商提供的優惠力度以及住房通膨的未來走勢來得重要。美國房市正走在一條由弱供給與高利率構成的鋼索上，它的每一步都將牽動著聯準會的政策神經，並最終在全球金融市場掀起漣漪。這場非典型的復甦能否持續，將是判斷美國經濟未來走向，乃至全球資產價格變動的最重要觀察點之一。
