全球商辦市場在歷經疫情衝擊與遠距工作模式的洗禮後，彷彿陷入一場漫長的寒冬。「辦公室已死」的論調甚囂塵上，尤其在鼓勵彈性工作的西方國家，市中心的摩天大樓一度被視為明日黃花。然而，就在市場普遍悲觀之際，南半球的墨爾本卻傳來一絲微弱但關鍵的訊號。最新數據顯示，這座城市的中央商務區（CBD）辦公室空置率，五年來首度出現下滑，淨吸納量（Net Absorption）也在三年後首次轉正。這究竟是市場觸底反彈的黎明曙光，還是熊市中曇花一現的技術性反彈？對於習慣於台北信義區低空置率環境的台灣投資者與企業主而言，墨爾本的案例提供了一個絕佳的窗口，讓我們得以深入剖析後疫情時代全球A級商辦市場的真實樣貌與潛在邏輯。本文將剝繭抽絲，解讀數據背後的深層趨勢，並與我們熟悉的台北及東京市場進行對比，探討其中的機會與風險。
數據背後的真相：墨爾本商辦市場的「微光」
要理解墨爾本市場的轉變，必須先看懂幾個關鍵數據。根據最新統計，其CBD辦公室總空置率從18.0%微幅下降至17.9%。這個0.1個百分點的降幅看似微不足道，但其象徵意義遠大於實際數字。這是自2019下半年以來，長達五年時間裡的首次下降。與此同時，衡量市場需求的淨吸納量在2024上半年錄得+1,446平方米，雖然數字極小，卻終結了連續三年的負值頹勢。這意味著，市場上新租賃或擴租的面積，終於勉強超過了退租或縮減的面積。
在澳洲主要首府城市中，墨爾本是除了阿得雷德之外，唯一錄得空置率下降的城市。這個「唯一」的標籤，讓市場觀察家們不得不重新審視這座城市的潛力。然而，我們必須保持清醒，17.9%的空置率依然是一個相當高的水位。作為對比，台北市信義計畫區的頂級商辦空置率長期維持在3%至5%的極低水平，幾乎是完全不同的市場格局。即便是經歷疫情衝擊的東京市中心五區（千代田、中央、港區、新宿、澀谷），其平均空置率也大致在6%上下徘徊。因此，墨爾本的「微光」雖現，但距離真正的「日出」顯然還有一段漫長的路。這也突顯了西方與亞洲市場在企業文化與辦公模式上的根本差異，後者「返回辦公室」的趨勢更為明確而強勁。
A級與B級資產的「冰與火之歌」
深入分析墨爾本的數據，我們會發現一個全球性的趨勢正在上演，那就是「品質逃亡」（Flight to Quality）。企業租戶不再只滿足於一個辦公地點，而是追求更能吸引員工、促進協作、體現企業形象的頂級辦公空間。這導致了市場的嚴重分化。然而，墨爾本的數據卻呈現出一個有趣的細節：在最近的一個統計週期內，B級（次級）辦公空間的淨吸納量（+15,031平方米）竟然顯著優於A級（頂級）資產。
這看似與「品質逃亡」的大趨勢相悖，但背後可能有多重原因。首先，在經濟不確定性較高的環境下，部分對成本敏感的企業可能選擇性價比更高的B級辦公室。其次，部分經過精心翻新、地段優越的B級資產，也能提供不遜於A級的體驗，但租金卻更具競爭力。
儘管如此，從長期租賃交易和租金走勢來看，A級資產的王者地位依然穩固。過去一年中，市場上最大的幾筆租賃交易，如Coles、澳洲聯邦銀行（CBA）等大型企業，無一例外都選擇了頂級或即將落成的A級辦公大樓。這種分化現象，在台北和東京市場同樣存在，但表現形式不同。
在台北，由於A級商辦供給極度稀缺，市場的分化主要體現在租金差距上。信義計畫區的頂級商辦租金屢創新高，與市中心其他區域的B級、甚至A-級辦公室拉開了巨大差距。企業的「品質逃亡」更多是「預算內的最佳選擇」，而非在A級與B級之間從容挑選。
在東京，以三菱地所長期經營的丸之內區域為代表，這裡的頂級商辦不僅是辦公空間，更是整合了商業、文化、交通的綜合性生態系統。這種「造城」模式下的頂級資產，其護城河極深，與一般B級辦公樓的差距是全方位的。相較之下，墨爾本的A級與B級資產在地理位置上更為混雜，其分化更多體現在建築硬體、設施服務與永續發展（ESG）指標上。
地點，地點，還是地點：核心區與邊緣區的殘酷對決
房地產的黃金法則在墨爾本商辦市場得到了最殘酷的驗證。數據顯示，CBD內部不同區域的表現判若雲泥。其中，「東部核心區」（Eastern Core）表現最為強勁，淨吸納量最高，空置率僅12.3%，遠低於整體平均。這個區域的頂級商辦平均租金在過去一年中上漲了6.9%，成為拉動整體市場的火車頭。
與之形成鮮明對比的是「港區」（Docklands）。這個位於CBD邊緣的新興開發區，空置率高達20.9%，且面臨著既有大型租戶尋求搬離的挑戰。儘管港區擁有許多現代化的新建築，但其相對不便的交通連接、較為單一的商業氛圍，使其在與傳統核心區的競爭中處於下風。
這種核心與邊緣的對決，對於台灣投資者而言非常容易理解。墨爾本的「東部核心區」，就好比台北的「信義計畫區」或東京的「丸之內」，是城市公認的商業、金融心臟，擁有最密集的交通網絡、最頂級的客戶群體和最完善的周邊配套。而「港區」的角色，則有些類似於台北的「南港」或「內湖」的早期發展階段，雖然充滿潛力且有新產業進駐，但在傳統金融與專業服務業的眼中，其中心地位和便利性仍有待時間檢驗。
這個現象給我們的啟示是，在評估全球商辦資產時，僅僅看建築的新舊或等級是遠遠不夠的。資產所在的「微型地理位置」（Micro-location）及其在城市商業版圖中的「不可替代性」，才是決定其長期價值的核心要素。
租金與交易市場的潛流：投資者的機會與陷阱
儘管市場出現復甦跡象，但墨爾本的房東們日子並不好過。為了吸引租戶，他們不得不提供極高的「激勵措施」（Incentives），這在台灣市場相對少見。這些激勵措施通常以「免租期」或「裝修補貼」的形式出現，平均水平高達租金總額的47.7%，意味著租戶簽訂十年租約，可能有將近五年時間的租金是以補貼形式返還的。這大幅侵蝕了房東的實際收入。
在交易市場方面，由於租賃條件低迷、澳洲相對較高的地產稅，以及對遠距辦公立法的擔憂，投資活動依然稀少。然而，困境中也孕育著機會。近期市場上僅有的幾筆大型交易，買家都是像PAG（太盟投資集團）這樣的海外資本，或是經驗豐富的本地私人投資者。他們正在進行典型的「逆週期投資」，試圖在市場底部收購具有潛力的優質資產。
這為台灣投資者提供了重要的鏡鑑。台灣的商辦市場穩定性高、租金回報率相對較低但可預測性強。而墨爾本這樣的西方市場，則呈現出高波動、高風險但潛在回報也更高的特性。對於尋求全球資產配置的投資者而言，當前墨爾本市場的分化格局，或許正是有經驗的「獵手」尋找價值窪地的時機。關鍵在於，是否有能力辨別出那些即便在逆風中也能維持高出租率的頂級資產，並在談判中充分利用當前的高激勵環境。
墨爾本的啟示：台灣投資者應如何佈局全球不動產？
總結來看，墨爾本商辦市場的微弱復甦，是真實的，但也是脆弱和高度分化的。它並非全面性的牛市回歸，而是一場結構性的變革。這場變革的核心，是辦公空間從單純的「成本中心」向吸引和留住人才的「戰略資產」轉變。
對於習慣了台北穩定市場的台灣投資者而言，墨爾本的案例帶來了三點核心啟示：
第一，「品質為王」是全球鐵律。無論在哪個城市，擁有最佳地點、最高建築標準、最完善設施和最高ESG評級的A級資產，將持續享有定價權和低空置率，其抗風險能力遠超普通資產。
第二，理解在地文化與政策至關重要。西方市場的彈性工作文化與相關立法風險，是亞洲投資者必須納入考量的變數。這與日本、台灣企業普遍要求員工返回辦公室的文化截然不同，直接影響了市場需求的底層邏輯。
第三，逆週期投資需要極致的專業判斷。在高空置率和高激勵的市場中「淘金」，需要對微型地點、資產品質和租戶結構有極其深入的了解。這不是一場可以盲目跟風的遊戲，而是對專業能力和風險承受力的嚴峻考驗。
墨爾本的這縷微光，照亮的或許不僅是澳洲的辦公市場，更是全球商辦在後疫情時代的演化路徑。辦公室不會消亡，但它正在被重新定義。對於放眼全球的台灣投資者來說，看懂這場變革，遠比追逐短期的價格波動更為重要。
