導言：美國夢為何變調？
一項驚人的數據，正無聲地宣告美國「居者有其屋」夢想的破碎：根據華泰證券的最新報告，在美國全國範圍內，平均每月按揭供款竟比租金高出38%。
這不僅僅是一個統計數字的變化，它標誌著美國房地產市場已陷入結構性困境：在高房價與高利率的「雙重絞殺」下，普通家庭的購房需求被嚴重抑制，被迫選擇租賃，形成一場大規模的「無奈遷徙」。對於關注美股，尤其是房地產、金融和消費板塊的台灣投資人而言，理解這場風暴背後的邏輯，是制定投資策略的關鍵。
一、房市購買力，竟跌破「次貸危機」最低點
衡量美國房市健康的關鍵指標——住房購買力指數（Housing Affordability Index），已經發出了最嚴厲的警報。
報告顯示，今年六月美國的購買力指數已降至94.4。這個數字代表著什麼？
歷史數據的警示：比2008年更難負擔
這個94.4的指數，不僅刷新了近年的低點，更是跌破了2008年次貸危機爆發前的最低值100.4。簡而言之，以目前美國家庭的中位收入水平，要負擔中位價房屋的壓力，比次貸危機前夕還要沉重。
您或許會問，台灣的高房價早已是常態，美國又有何特殊之處？
美國房市的痛苦在於「雙重壓力」同時爆發：
高房價：截至六月，美國成屋中位價創下43.3萬美元/套的歷史新高。
高利率：30年期固定抵押貸款利率長期維持在6.65%—6.96%的高位，導致借貸成本翻倍。
對比台灣，雖然我們的房價高不可攀，但長期處於低利率環境。而美國則面臨「房價貴、利息更高」的局面。高利率猶如一道高牆，直接鎖死了許多原本能夠負擔首付，卻無法承受高月供的中產家庭。
二、「房貸貴38%」：從擁有到被迫租賃
當房貸供款比租金貴出38%時，這就是一筆不折不扣的「不划算交易」。
這種巨大的成本差異，正促使數百萬潛在購房者從市場上退出，成為租賃市場的新生力軍。這場「被迫租賃」的趨勢，深刻反映了美國房市當前的兩大結構性矛盾：
- 痛苦根源：難以打破的「利率鎖定效應」
高房價問題之所以難解，關鍵在於成屋（二手房）庫存的極度短缺。
數據顯示：截至2024年第三季末，美國有高達73.3%的存量抵押貸款利率低於5.0%。
決策邏輯：對於這些低息房主而言，如果他們選擇換房，就必須放棄目前3%、4%的低息貸款，轉而承受接近7%的新貸款。在經濟學上，這是一個巨大的沉沒成本。
市場結果：存量房主不願賣房，導致成屋庫存即使邊際增加，也遠低於市場公認的健康水平（6個月），這就是所謂的「利率鎖定效應」。庫存少、價格自然堅挺，進一步加劇了買房的困難。
- 供應缺口：新屋開工量持續收縮
在成屋供應被鎖定的同時，新屋市場也無法有效補足缺口。
由於建築材料成本、土地成本，加上目前的高融資成本，建商的投資意願趨於保守。報告預期，新屋開工量將繼續收縮，這意味著市場供需失衡的結構性問題在短期內難以改善。
三、投資啟示：警惕風險，關注「避險賽道」
對於台灣投資人來說，美國住房市場的這場「無奈遷徙」，絕非隔岸觀火。
衝擊房地產相關類股：高利率和需求抑制直接衝擊了住宅建築商（Homebuilders）的銷量和利潤。儘管部分建商會通過縮小戶型或給予折扣來吸引被成屋市場擠出的買家，但整體市場壓力仍大。
衝擊家具與消費：購房是高額耐用品消費的開始（家具、家電、裝修等）。購房需求被抑制，將連帶衝擊如家得寶（Home Depot）、勞氏（Lowe’s）等零售巨頭的業績。
租賃市場的穩定性：當「購房」夢碎時，「租房」便成為剛性需求。這使得專注於公寓或多戶住宅的租賃型不動產投資信託（Rental REITs）可能在市場低迷期表現出相對的穩定性和韌性，成為資金的「避險賽道」。
這場由高利率引發的房市結構性危機，短期內難以化解。我們必須警惕它對整體經濟動能的拖累，並在投資決策中充分考量這個「高價高息」的新常態。
