導論：比金融海嘯更「痛」的置產挑戰
美國房地產產業，一直被視為全球經濟的風向球之一。然而，今年以來，市場上卻瀰漫著一種難以言喻的矛盾與痛苦：銷量持續低迷，房價卻仍居高不下。
根據華泰證券發布的《美國住宅市場2025上半年回顧》報告，一項驚人的數據揭示了這場危機的深度：截至2025年6月，美國的住房購買力指數（Affordability Index）已降至94.4。這個數字不只低，它還跌破了2008年次級房貸危機爆發前的最低值100.4。這意味著，對於一個普通美國家庭而言，購買一套中位數價格的房子，其財務壓力已經超越了金融海嘯前最困難的時期。
為什麼會這樣？在高利率的緊縮環境下，房價難道不應該有所回落嗎？
本文將深入剖析這場「高房價、低庫存」怪圈背後的結構性原因，特別是令市場僵持不下的「利率鎖定效應」，並為關注美股和美國房市的投資者，探討購屋的「時間窗口」究竟何時才能真正開啟。
史上最難買房的時刻？數據揭示的「痛苦指數」
要理解美國住房市場的負擔能力（Affordability），我們需要看兩個核心變數：房價和抵押貸款利率。
高房價與高利率的雙重夾擊
首先是房價。儘管2025年上半年成屋（中古屋）交易量有所下滑，但中位數價格仍連續兩個月創下歷史新高。根據最新數據，截至2025年8月，美國現有住宅的中位價格較去年同期仍有約2%的漲幅。
其次是利率。雖然美國聯準會（Fed）已於2025年9月如期降息25個基點，將聯邦基金目標利率調整至4.00%-4.25%的區間，但這仍是一個相對高昂的借貸成本。對於購屋者來說，抵押貸款利率每增加一個百分點，每月的房貸還款額就會顯著增加，直接削減了他們的購買力。
負擔能力指數（94.4）正是這雙重夾擊下的產物。在臺灣，我們可能習慣於低利率環境，但想像一下，若要背負比您想像中高出兩倍的貸款利率，並同時面對歷史新高的房價，就能體會到美國購屋者的巨大壓力。這個指數的暴跌，標誌著美國房市的健康程度已亮起嚴重的結構性紅燈。
房價為何「鐵板一塊」？揭秘房市的結構性枷鎖
問題的關鍵在於供應面，這也是當前美國房市與2008年金融海嘯時期最大的區別。
2008年危機是信貸泡沫破裂，導致大量違約屋被拋售，市場供應瞬間爆發，房價因此崩跌。但今天，房市並不是因為泡沫，而是因為流動性僵固。
利率鎖定效應（Rate Lock-in Effect）
這是當前市場最大的結構性障礙。根據華泰證券報告引用的數據，截至2024年第三季度末，美國73.3%的現有抵押貸款利率都低於5.0%。
對於這些已經鎖定低利率的屋主來說，如果他們現在選擇賣房，他們在新家將不得不面臨更高的、當前市場的利率。
文化橋樑： 這就像您在臺灣銀行有一筆利率僅1%的舊房貸，但現在所有新房貸利率都漲到了3%或4%。雖然您想換更大的房子，但您會極度不願意放棄那個1%的「甜頭」。
正是這種「利率鎖定效應」，導致大量現有屋主不願將房源釋放到市場，造成成屋庫存持續緊張。雖然總體庫存略有增加，但關鍵的成屋去化月數仍遠低於市場健康的6個月標準，這為房價提供了堅實的底部支撐，使其難以下跌。
新屋市場的角色變遷：建築商的自救與挑戰
在成屋供應被鎖定的情況下，新屋市場意外成為了需求的主要出口。建築商為了促銷，必須採取更積極的策略，例如：
- 直接降價。
- 提供抵押貸款利率補貼（Rate Buy-downs）。 透過一次性補貼，幫助買家鎖定一個低於市場價的初始利率，這有效減輕了購屋者的月供壓力。
這使得新屋銷量在特定月份甚至優於成屋市場的表現，表明建築商正成為當前環境下，推動交易量的主力。
展望未來：購屋的「時間窗口」何時開啟？
回到投資者最關心的問題：購屋的「時間窗口」究竟何時會開啟？
答案是：在結構性問題未解決前，窗口難以大開。
短期內：難以期待房價大跌。
即使聯準會繼續降息，短期內抵押貸款利率要大幅跌破5.0%（即低於73.3%存量房的平均水準）的機率仍然較低。只要利率鎖定效應存在，供應緊張的局面就難以緩解，房價也缺乏大跌的基礎。
長期觀察：關注兩個關鍵訊號。
真正的購買窗口，將取決於以下兩者之一：
- 訊號一：抵押貸款利率長期跌破5.0%。 只有當新貸款利率對現有屋主不再構成巨大懲罰時，他們才會有意願釋出房源，從而緩解供應，給房價帶來下行壓力。
- 訊號二：勞動力市場嚴重惡化。 只有當失業率急劇上升，導致屋主因失業或財務壓力不得不出售房產時，供應才會被動增加。
投資者建議與結論
對於有意投資美國房市的散戶或企業，您必須認識到，高利率、低供應的環境已成為一種新常態。
在您期待「時間窗口」開啟時，當前更實際的投資策略是：
- 關注大型新屋建築商： 在成屋市場萎縮的背景下，擁有土地儲備和財務靈活性的建築商，能夠利用利率補貼等策略吸引買家。
- 關注租賃市場相關企業： 在買房負擔能力探底之際，許多潛在買家將被迫轉向租賃，這將持續利好長期的租賃需求與相關管理服務。
在當前這個比2008年更難買房的時代，成功的關鍵不再是等待泡沫破裂，而是適應結構性僵局，從供應短缺與負擔能力不足中尋找新的投資機會。
