想在地震大國日本投資中古公寓，關鍵在「耐震性」。本文為台灣投資人徹底解說如何辨識1981年上路的「新耐震基準」，並活用「災害風險地圖」評估土地風險，助你做出更安全的投資判斷。
受日圓走弱影響，海外，尤其是台灣投資人對日本不動產的興趣空前高漲。當中又以「中古公寓」最具吸引力：入手門檻相對低、可期待不錯的投報率。
以靜岡縣伊豆市為例，就有一對夫婦以僅400萬日圓，買下屋齡超過60年、約100平方公尺且附溫泉的公寓，並把它打造成理想的遠距工作基地，成為話題。聽到這類故事，很容易把日本地方的中古物件想像成一座座「沉睡的寶庫」。
但在被光環吸引之前，務必要先理解日本不動產投資中最大、也最容易被忽略的風險——地震。
本專欄將從專家的角度，深入解析台灣投資人挑選「中古公寓」時必須掌握的兩把鑰匙：「耐震基準」與「災害風險地圖（Hazard Map）」，幫你在地震大國日本，既聰明又安全地累積資產。
▋日本人心中的「看不見的不安」：七成擔心地震，卻不知道自家耐震度
談日本不動產投資，首先要認識日本居民對居住的地震焦慮。調查顯示，有71.8％的日本民眾覺得「五年內可能遭遇大型地震」。這說明多數人切身感受到地震風險始終相伴。
然而更令人驚訝的是，對自宅耐震性抱持不安的主因，最多人回答「無法掌握到底有多耐震」，比例高達73.5％。也就是說，雖感受風險，卻不知如何具體準備。對海外投資人而言，這點尤其重要：僅憑價格、地段、外觀等表面資訊，無法判斷物件的本質風險。想要安全累積資產，必須理解這個日本特有的背景，並具備自行辨識物件安全性的知識。
▋影響物件價值的生命線：以1981年6月1日為分水嶺的「耐震基準」
要如何確認中古公寓的安全性？最關鍵且明確的指標，就是日本建築基準法所規定的「耐震基準」。
這是建築在興建時必須符合的抗震強度規範。當中存在一個決定性的日期——1981年6月1日。以此為界，耐震基準分為兩個時期：
舊耐震基準：適用於1981年5月31日以前取得建築確認（建照核准）的建物。
規範內容：在震度5強（日本震度階級）程度的地震下不致倒塌；對於震度6強至7級的大地震，並無明確規定。
新耐震基準：適用於1981年6月1日以後取得建築確認的建物。
規範內容：在震度5強程度幾乎不受損；即便遭遇震度6強至7級的大地震，也不致倒塌、崩壞。
這兩者對資產價值與人命安全的影響可說天差地遠。前述屋齡60年的案例，顯然屬於「舊耐震基準」。此類物件雖有價格甜、想像空間大的優點，但也內含面對大地震時的結構風險。
台灣投資人挑選中古公寓時，請務必確認的不是「完工日」，而是「建築確認」核准的日期。優先考慮1981年6月1日之後取得建築確認、符合「新耐震基準」的物件，才是日本不動產投資邁向成功的第一步。
▋不只看建物，還要看「土地」：用災害風險地圖揪出潛在風險
就算選了結構扎實、符合新耐震基準的公寓，仍不能掉以輕心。因為無論建物多堅固，若其所立之「土地（地盤）」對地震或其他災害脆弱，仍可能遭遇重大損害。
這時就要運用「災害風險地圖（Hazard Map）」。
由日本各地方自治體（市、區）製作公開的地圖，會以色塊等方式清楚標示洪水、海嘯、土石災害、土壤液化等各類自然災害風險。可把它理解為台灣的「災害潛勢圖」。
值得注意的是，就連日本人，能確實確認並記得災害風險地圖內容者也僅約45％。換言之，若你能熟練解讀，就能在多數投資人忽略之前，先掌握土地的潛在風險，做出更安全的投資決策。
災害風險地圖可在物件所在地的市政府或區公所網站輕鬆查閱；國土交通省也設有「ハザードマップポータルサイト（災害風險地圖入口網）」，可一站式檢索全日本資訊。選物件時務必養成「先確認這塊地的災害風險」的習慣。
▋總結：以「建物」與「土地」的雙重視角，穩健在日本累積資產
日本的中古公寓市場對台灣投資人充滿機會。但要把機會變成穩健報酬，必須具備守護資產與人命的抗震知識。
重點整理如下：
確認建物的「耐震基準」：優先評估1981年6月1日之後取得建築確認、符合「新耐震基準」的物件。
確認土地的「災害風險地圖」：透過地方自治體網站等，事前查核洪水、土壤液化等災害風險。
不要只看低價或表面魅力，而要從「建物」與「土地」兩個面向嚴格檢視。這才是在地震大國日本，聰明且長期安定地累積資產的最穩當路徑。把這些知識化為你的投資武器，祝你在日本不動產市場投資順利。
