Google工程師的暴力選股學：為何他敢重壓營建股，逆勢大賺4000萬？從《平均地權條例》看見的長線暴利

在這個充斥著演算法交易、高頻量化策略與AI熱潮的資本市場裡，有一種投資人顯得格格不入，卻又異常精準。他們不看K線圖，不在乎大盤今日是漲是跌，甚至在市場恐慌下殺的時刻，他們正埋首於財報與建案的完工時程表，計算著三年後的EPS。

這次我邀請到的來賓簡新（簡大），正是這樣一位典型的「異類」。作為一名Google工程師，他將矽谷科技業那種極度理性、講求數據與第一性原理（First Principles）的思維模式，完全移植到了台股投資上。而這一次，他瞄準的不是風口上的科技股，而是許多人眼中傳統、沈悶，甚至被認為受政策打壓的——營建股。

結果如何？這套邏輯讓他在營建股上大賺了4000萬。

在訪談當天，台股大盤剛經歷了一波顯著的修正，市場氣氛有些肅殺。但我問簡大有什麼感覺時，他竟一臉茫然地說：「我根本沒注意到大盤大跌。」這句話背後，折射出的是一種對「價值核心」的絕對專注。當你清楚知道手中的資產未來會兌現多少獲利時，市場的情緒波動，便成了與你無關的雜訊。

營建股不是賭博，是精密的數學題

許多人對營建股的誤解，在於認為它是「景氣循環股」，甚至是一種隨政策起舞的賭博。但在簡新的工程師視角裡，營建股更像是一道道有標準答案的數學題。

科技股的獲利預測往往充滿變數，你很難精準算出一家IC設計公司三年後的市占率。但營建股不同，它的獲利模式具備極強的「時間滯後性」與「可預測性」。

「我們買的不是題材，是已經確定的未來。」

簡新分享了他的核心邏輯：一家建商的獲利，取決於「推案量」、「銷售率」與「完工入帳時間」。這些數據在台灣的預售制度下，幾乎是公開透明的。當一個建案完銷，營收就已經鎖定，剩下的只是等待大樓蓋好、交屋、認列營收（EPS爆發）。

這意味著，如果你願意花時間去追蹤建案的工程進度、統計銷售率，你就能比市場提早兩年、甚至三年知道這家公司未來的EPS。這不是預測，這是「查表」。Google工程師的優勢不在於內線消息，而在於他們願意用最笨、最紮實的方式，去處理這些海量的數據細節，建立起一個關於未來的獲利模型。

這正是他能無視大盤波動的底氣——當你已經算出來這家公司明年EPS是10元，目前的股價只有50元，本益比僅5倍，大盤跌個幾百點，又與你何干？

《平均地權條例》：是毒藥，還是護城河？

2023年，台灣房市最大的變數莫過於《平均地權條例》修法通過，其中「預售屋禁止轉約」被視為投機客的末日。市場普遍認為這將重創營建股，導致房價崩跌。

然而，在簡新的思維模型中，這項政策反而是優質建商的「大利多」。

過去，預售屋市場充斥著想賺價差的短線投機客，這造成了兩個問題：一是房價虛胖，二是建商的銷售狀況並不穩定（因為充滿了隨時想拋售的籌碼）。禁止轉約後，短線客退場，留下來的都是剛性需求與長期置產客。

「政策清洗了籌碼，反而讓建商的獲利更紮實。」

這就像是一個過濾器，篩選出了真正的需求。對於像興富發、潤隆、新潤、新美齊這類具備品牌優勢、推案地點極佳的建商而言，剛性需求永遠存在。當市場上的雜訊減少，供需回歸基本面，這些擁有強大產品力與土地庫存的龍頭，反而更能展現定價權。

此外，政策導致中小型建商因資金壓力退出市場，這加劇了產業的「大者恆大」。土地資源進一步向財務穩健的大型建商集中，這實際上是在幫龍頭股構築更寬的護城河。簡新看到的不是政策的打壓，而是產業秩序重整後的長期紅利。

資產股的深度博弈：從南港輪胎看「土地煉金術」

除了純營建股，簡新也深入剖析了具備龐大土地資產的「資產股」，其中最具代表性的案例便是南港輪胎（2101）。

許多投資人看南港，看的是輪胎本業，那自然覺得乏善可陳。但簡新看的是它位於南港核心地段的超級大案——「世界明珠」。這不僅僅是一個建案，它是台灣資產股歷史上罕見的超級變現案例。

從工程師的視角來看，這是一場關於「市值」與「潛在價值」的套利。當一家公司的市值，遠低於它手中建案扣除成本後的淨變現價值時，這中間的價差就是投資人的安全邊際。

南港輪胎透過開發自有土地，將數十年前低成本取得的工業地，轉化為全台單價頂尖的商辦與豪宅。這類投資的關鍵在於「耐心」與「進度追蹤」。你需要計算銷售狀況（這決定了最終獲利總額）以及完工時程（這決定了獲利何時灌入財報）。

簡新對於南港的分析，體現了營建股投資的精髓：不要用製造業的本益比去看待資產股，要用資產重估（NAV）的角度去衡量價值。 當市場還在猶豫輪胎本業的景氣時，聰明的資金早已在計算每股隱含的巨額地產獲利。

2023年的回顧與展望：在恐慌中貪婪的藝術

回顧2023年的營建股表現，許多人是在下半年股價飆漲後才驚覺「原來營建股這麼賺」。但對於簡新來說，真正的佈局點往往是在市場最看衰、政策雜音最多的時刻。

他點名的興富發、潤隆、新潤、新美齊，都有一個共同特徵：在未來的1-3年內，都有確定的完工入帳高峰。

這也是他給投資人的核心建議：不要追逐已經反應利多的股價。營建股的最佳買點，通常是在建案剛開賣、市場還沒注意到、或者政策利空剛出爐導致股價錯殺的時候。而賣點，則是在建案完工、營收公告、全市場都在討論這檔股票EPS創新高的時候。

這是一場與時間的賽跑，但你不需要跑得快，你需要的是跑得早。

結語：用第一性原理，看穿雜訊背後的真相

與簡新的這場對談，給我最大的啟發並非哪一檔股票的明牌，而是那種「透過現象看本質」的思考能力。

作為Google工程師，他習慣將複雜的商業問題拆解為最基本的變數。在營建股的領域裡，這些變數就是土地成本、營造成本、銷售率與入帳時間。當你掌握了這些變數，政策的打房喊話、大盤的漲跌波動，都只是公式之外的干擾項。

許多人投資是為了尋求刺激，追逐每日的紅綠跳動；但簡新告訴我們，真正的暴利，往往來自於枯燥的計算與漫長的等待。他賺取的這4000萬，不是運氣的饋贈，而是對「確定性」堅持到底的獎賞。

在資訊爆炸的時代，我們或許都該學學這位工程師，關掉行情的噪音，打開財報與計算機，問自己一個最簡單的問題：「這家公司三年後真正值多少錢？」

當你有了答案，你也能像他一樣，在大盤下殺的日子裡，安穩地睡個好覺。