房產甜心徐佳馨的底層邏輯：給自住客的真心話，買房不是為了暴富，而是為了奪回人生的選擇權

在這個資產價格飛漲、薪資成長相對停滯的時代，「買房」二字對於許多年輕世代而言，似乎已從一個充滿希望的奮鬥目標，變成了一個令人窒息、甚至不敢觸碰的話題。然而，當我們剝開市場上的焦慮情緒與投機話術，回歸到居住與資產配置的本質，我們會發現，房地產依然是構建個人財務護城河的重要一環。

這次我邀請到的來賓，是我在房地產領域非常敬重的老師——大家熟知的「房產甜心」徐佳馨。但如果你以為她只會講那些甜美的場面話，那你就大錯特錯了。在溫婉的形象背後，她擁有的是對市場極度犀利的洞察，以及在房產業打滾多年、看盡人情冷暖後所淬鍊出的實戰智慧。

在這場深度對談中，我們不談那些虛無縹緲的炒作理論，而是專注於「自住客」最該具備的思維模型。徐佳馨用她自身的職涯歷程與市場經驗告訴我們：買房，從來就不只是一個金融決策，它更是一場關於自我認知與人生選擇權的修煉。

從局外人到意見領袖：專業是靠「步數」與「挫折」堆疊出來的

許多人看徐佳馨，看到的是媒體上那個對全台房市數據信手捻來、分析頭頭是道的專家。但在此次深談中，最讓我動容的，反而是她一路走來的「非典型」路徑。她並非含著金湯匙出生，也非一開始就立志投身房地產。她的職涯，其實是無數次「試錯」與「深耕」的結果。

這給了我們一個非常重要的啟示：在任何領域要建立話語權，靠的不是理論，而是對現場的極致理解。

她提到自己早期的經驗，那些看似與現在光鮮亮麗形象無關的基礎工作，其實都是積累。在房地產這個資訊高度不對稱的市場裡，真正的專家不是坐在辦公室看報表的人，而是那些親自跑過案場、處理過糾紛、看過無數家庭因為房子而悲歡離合的人。她的專業底氣，來自於她從不脫離市場第一線。

對於年輕人來說，這也是一種職場心法。無論你現在身處哪個行業，不要輕視那些看似瑣碎的累積。就像蓋房子一樣，地基挖得越深，樓才能蓋得越高。徐佳馨的故事告訴我們，所謂的機遇，其實就是當市場風口來臨時，你剛好已經準備好了。

自住客的最大誤區：用「終極住宅」的標準檢視「新手村裝備」

談回房地產，徐佳馨一針見血地指出當代年輕買房者最大的痛苦來源：「完美主義」的詛咒。

許多年輕人在看第一間房時，往往帶著一種「我要買一輩子要住的房子」的心態。他們希望地點要在蛋黃區、坪數要大、屋齡要新、生活機能要好，還要價格便宜。這在邏輯上本身就是不可能的三角。當你的預算有限（新手村裝備），卻試圖去購買符合所有理想條件的房子（終極住宅），結果必然是無限期的延宕與失望。

徐佳馨提出了一個非常務實的觀點：「買房是一個動態調整的過程，而不是一次到位的終局之戰。」

對於首購族而言，核心策略應該是「先求有，再求好」。這並不是要你委屈求全去買爛房子，而是要懂得「取捨」。你必須誠實地列出你的需求優先順序。如果是為了工作通勤，地點就是首選，屋齡和坪數可能就要妥協；如果是為了生活空間，可能就要接受距離市中心較遠的蛋白區。

房子是為了解決當下的居住痛點，而不是為了解決未來三十年的所有問題。 當你的人生階段改變（例如結婚、生子、收入增加），房子是可以買賣置換的。理解了這一點，你才能放下焦慮，踏出買房的第一步。

房地產的本質：不僅是居住容器，更是抗通膨的強迫儲蓄機制

針對「租房好還是買房好」這個千古難題，徐佳馨給出的建議非常中肯且具備財務邏輯。她並不否認租房的靈活性，但她強調了一個常被忽略的觀點：買房，本質上是一種「強迫儲蓄」與「對抗通膨」的機制。

在資本主義的遊戲規則裡，現金長期來看是貶值的。當你租房時，你的租金是純粹的消費支出，這筆錢付出去就消失了；但當你繳房貸時，雖然有一部分是利息（給銀行的租金），但另一部分本金卻是在幫你累積資產淨值。

多年後，租屋族手上的租金收據換不回任何東西，但購屋族名下的房子，極高機率會隨著通貨膨脹而增值。即便扣除折舊，土地的價值往往是向上的。徐佳馨提醒，這並非鼓勵大家去炒房，而是從自住的角度來看，擁有一間房子，等於是為自己建立了一個能夠跟隨經濟成長的資產底座。

「自住客看的是『負擔能力』，投資客看的是『獲利空間』。」 如果你是自住，只要現金流算得過來，房貸不會壓垮你的生活品質，那麼任何時候都是進場的好時機。因為你買的是「居住權」的穩定性，以及未來資產增值的可能性。

破解市場雜訊：不要試圖預測高點，要專注於流動性

在訪談中，我們也觸及了市場趨勢的判斷。徐佳馨直言，沒有人能精準預測房價的最高點與最低點。對於自住客來說，過度關注總體經濟的短期波動（如這個月升息幾碼、下個月政策如何微調）往往會導致決策癱瘓。

比起猜測房價漲跌，她更建議自住客關注房子的「流動性」。

什麼是流動性？就是當你需要賣房變現或換屋時，這間房子是否容易脫手。這取決於地段（Location）、產品類型（標準品優於特殊品）以及社區管理。

1. 地段的不可替代性： 跟著重大交通建設或產業聚落走，通常不會有大錯。有就業機會的地方，就有居住剛需。
2. 避開「雷區」產品： 例如格局極度不方正、採光通風極差、或是管理費過高但維護品質低落的社區。這些房子即便便宜，未來轉手也會非常困難。
3. 鄰居與管理： 千金買屋，萬金買鄰。一個管理良好的社區，房價支撐力絕對強過管理鬆散的社區。

她特別提醒，年輕人在買房時，容易被精美的裝潢或是建商的行銷話術吸引，而忽略了上述這些決定資產價值的硬指標。買房要看的是「素顏」，而不是「化妝後」的樣子。

結語：在不確定的時代，為自己錨定一份安全感

與徐佳馨的這場對談，不僅僅是關於房地產的知識分享，更像是一場關於人生規劃的戰略諮詢。她用自己的經歷告訴我們，無論是職涯發展還是買房置產，成功的關鍵往往在於：務實的認知、長期的紀律，以及在關鍵時刻勇於決策的勇氣。

在這個充滿變數的時代，擁有一間屬於自己的房子，帶來的最大價值或許不是帳面上的財富增值，而是一份無可取代的「安全感」。它讓你不用擔心房東臨時漲租、不用害怕被迫搬遷，讓你在這個偌大的城市裡，有一個真正屬於自己、可以完全掌控的空間。

給所有還在觀望的自住客：不要被龐大的數字嚇跑，也不要被完美的幻想困住。盤點你的資源，計算你的現金流，然後去市場上多看、多比較。當你開始行動，焦慮就會轉化為具體的計畫。

最後，我想留給大家一個問題思考：五年後，你希望你的資產是在幫你對抗通膨，還是你依然在用勞力追趕著永遠漲價的資產？

這一步，決定權在你。

從房產小白到首席分析師：徐佳馨的底層突圍邏輯，與給年輕世代的 2024 購屋戰略書

在这个資產價格飛漲、薪資成長卻相對停滯的時代，「買房」二字，對於許多年輕世代而言，似乎已從一個觸手可及的夢想，變成了一種令人窒息的焦慮，甚至是必須選擇「躺平」來對抗的社會議題。

我常在思考，面對這樣巨大的時代洪流，個人的力量究竟該如何安放？是該隨波逐流地抱怨高房價，還是該冷靜下來，透過拆解遊戲規則，找到屬於自己的破局點？

這正是我邀請徐佳馨來到節目的初衷。作為住商不動產企劃研究室的執行總監，她是媒體鏡頭前最活躍的房產專家，被稱為「房產甜心」。但在這些光鮮亮麗的標籤背後，我更看重的是她一路走來的底層邏輯——她並非科班出身，卻能在這個充滿資訊不對稱、甚至爾虞我詐的房地產江湖中，建立起無可取代的話語權。

在這場深度對談中，我們不只談 2024 年的房市展望，更談職涯的護城河構建，以及年輕人該如何用「第一性原理」重新審視買房這件事。徐佳馨的觀點犀利卻不失溫暖，她用自身的經驗告訴我們：買房不只是資產的配置，更是一場關於自我認知與長期主義的修煉。

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一、 資訊不對稱中的機遇：從「局外人」到「話事人」的職涯槓桿

在房地產這個傳統且封閉的產業裡，徐佳馨的崛起本身就是一個值得拆解的商業案例。許多人以為專家必須是相關科系出身，但徐佳馨打破了這個迷思。她最初進入這個行業時，其實是一個不折不扣的「局外人」。

這給了我們一個極佳的職涯啟示：當你進入一個高度專業化但資訊封閉的領域時，「翻譯者」的角色往往具備巨大的紅利。

徐佳馨回憶起她剛入行的階段，那時的房地產市場資訊極度不透明，專業術語構築了高聳的護城河，將一般消費者拒於門外。大多數業內人士習慣用「行話」溝通，這導致了大眾對房仲產業的不信任。徐佳馨敏銳地捕捉到了這個痛點——市場缺的不是更多的銷售員，而是能夠將複雜的法規、數據、趨勢，轉化為大眾聽得懂的語言的「介面」。

她採取了一種「降維打擊」的策略：將專業知識普及化，將晦澀數據故事化。

這不僅需要強大的學習能力，更需要對人性的深刻洞察。她不只是在解讀數據，更是在解讀數據背後的「恐懼」與「貪婪」。她告訴我，她的優勢在於她始終保持著「使用者視角」，她知道購屋者在焦慮什麼，也知道媒體需要什麼樣的觀點。

這種能力，讓她從一個單純的後勤研究人員，逐漸轉變為擁有巨大流量的意見領袖。她的經歷驗證了一個商業邏輯：在任何行業，誰能降低資訊的交易成本，誰就能掌握定價權。 對於年輕世代來說，這是一個極具啟發性的職涯路徑——不要害怕進入陌生領域，要學會利用你的「外行視角」去發現那些被內行人視為理所當然、但實際上充滿改進空間的盲點。

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二、 2024 房市展望：政策博弈下的「盤整」與「分化」

談及 2024 年的房市走向，市場上充斥著各種多空的論戰。徐佳馨在對談中展現了她一貫的數據導向思維，她不販賣焦慮，也不過度樂觀，而是冷靜地剖析供需結構與政策邊界。

她指出，當前的房市正處於一個「政策博弈」的關鍵時刻。政府的打炒房政策（如平均地權條例修法）與支持性政策（如新青安貸款）同時並存，這形成了一種奇特的拉鋸戰。

1. 新青安政策的底層邏輯：流動性的釋放
徐佳馨特別強調了「新青安貸款」對市場的深遠影響。這項政策延長了寬限期與貸款年限，本質上是透過降低「進入門檻」與「持有成本」，來支撐剛性需求。對於年輕人來說，這是一個雙面刃：一方面，它確實讓購屋的月付金壓力在初期大幅減輕，讓許多原本買不起房的人「上車」了；但另一方面，這也無疑支撐了房價，甚至在某些低總價區塊造成了價格的推升。

她分析，2024 年的房市關鍵字是「量穩價盤」。在強大的剛性需求與政策支撐下，期待房價出現雪崩式的下跌並不現實。資產價格具有僵固性，除非發生系統性的金融危機，否則房地產作為抗通膨資產的屬性不會輕易改變。

2. 市場的分化：總價帶決戰
未來的市場將呈現劇烈的「分化」。徐佳馨觀察到，隨著單價的攀升，「總價」成為了市場流通性的決定性因素。豪宅市場因受限於貸款成數與私法人購屋限制，流動性將持續緊縮；反觀符合新青安貸款額度內的中低總價產品，將持續成為市場的交易熱點。

這給投資者與自住客一個明確的訊號：未來的增值潛力與流動性，將高度集中在「剛需可負擔」的總價帶區間。 投資房地產，不再是隨便買隨便賺，而是需要更精準地計算未來的接手買盤是誰。

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三、 給年輕世代的戰略書：從「不可能」到「上車」的思維轉變

在對談中，最觸動我的是談到年輕人買房的困境。現在的房價所得比確實令人絕望，許多年輕人選擇「精緻窮」或徹底躺平。對此，徐佳馨給出了非常務實，甚至有些「逆耳」的建議。

她直言：「買房不是為了發財，而是為了在這個充滿不確定性的世界裡，建立一個可控的物理邊界。」

1. 破除「一步到位」的完美主義迷思
許多年輕人買房的痛苦，源於想要「一次到位」。想要地段好、屋齡新、坪數大，還要價格便宜。徐佳馨用她自己的經驗告訴大家，這是不可能的三角。她建議年輕人必須學會「以時間換取空間」或「以空間換取金錢」。

如果預算有限，先求「有」，再求「好」。這就是所謂的「梯次置產論」。第一間房子也許是在蛋白區的小兩房，甚至是老中古屋，但它是一張通往資產階級的門票。當你擁有了第一項資產，你就擁有了對抗通膨的工具。隨著人生階段的發展，收入增加，房子增值，再透過換屋的方式，一步步向市中心或大坪數靠攏。

2. 強迫儲蓄的紀律：房貸作為一種防禦性資產
徐佳馨提到一個非常核心的觀點：對於缺乏理財紀律的人來說，買房是一種最強效的「強迫儲蓄」。

在消費主義盛行的當下，錢留在手上很容易不知不覺地流失。房貸雖然是一種負債，但它同時也是一種將現金流轉化為固資產的過程。長期來看，只要選對地段，房地產具有抵抗通膨的特性。她強調，年輕人應該把買房視為一種「防禦性投資」，先求資產不縮水，再求資產增值。

3. 不要試圖預測低點，要評估自己的現金流
很多人一直在等房價跌，等到天荒地老。徐佳馨的建議是：「不要去預測市場的絕對低點，因為你永遠買不到最低點。」

對於自住客來說，進場的最佳時機，就是當你「頭期款存夠了」且「現金流付得起房貸」的那一刻。過度擇時的結果，往往是被資產通膨遠遠拋在腦後。她提醒，在評估負擔能力時，要進行壓力測試——假設利率再上升 1% 到 2%，你的生活品質是否會崩潰？如果答案是否定的，那麼現在就是進場的好時機。

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四、 房地產投資的本質：長期主義與風險控管

除了自住，我們也探討了投資。徐佳馨不諱言，房地產暴利的時代已經過去了。現在的房地產投資，更像是一種「慢錢」（Slow Money）的經營。

她分享了幾個投資的心法，我認為這適用於所有類型的投資：

1. 安全邊際（Margin of Safety）
無論市場多熱，徐佳馨始終強調風險控管。她看過太多在房市多頭時過度槓桿，結果在景氣反轉時斷頭的案例。真正的投資高手，不是看誰在順風時跑得快，而是看誰在逆風時站得穩。預留足夠的預備金，不把槓桿開到極限，是投資房地產的第一條天條。

2. 回歸基本面：地段與機能
在政策干擾頻繁的年代，回歸基本面是最安全的策略。什麼是基本面？就是「不可複製的稀缺性」。交通節點、成熟商圈、優質學區，這些支撐房價的硬道理不會因為政策改變而消失。她建議投資者避開那些僅靠題材炒作、周邊一片荒蕪的「本夢比」區域，因為潮水退去時，那些地方最容易裸泳。

3. 專注本業，房產為輔
徐佳馨最後給了一個非常中肯的建議：「不要為了炒房而荒廢本業。」 對於絕大多數人來說，本業收入才是現金流的源頭。房地產應該是本業積累的財富蓄水池，而不是賭上身家的賭桌。只有當你的本業強大，你的投資心態才會穩健，也才能真正享受到資產增值的複利效應。

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五、 結論：在動盪中建立屬於你的坐標系

與徐佳馨的這場對談，表面上談的是鋼筋水泥的價格波動，實則談的是人生選擇的智慧。

她從一個房產門外漢，靠著對資訊的敏銳度與持續輸出的毅力，成為了行業的權威；這本身就證明了「累積」的力量。而她對房市的分析，更是撕開了焦慮的迷霧，讓我們看到：高房價雖然是時代的共業，但絕不是個人放棄努力的藉口。

2024 年，或許不是房市最瘋狂的一年，但可能會是決定許多人資產分水嶺的一年。新青安政策開啟了一扇窗，但也考驗著每個人的財務紀律與眼光。

我希望讀者們能記住徐佳馨的「梯次置產」思維：人生很長，不用急著在三十歲就擁有六十歲的房子。重點是，你是否已經跨出了那一步，讓自己從資產通膨的受害者，轉變為受益者？

買房，買的不只是居住的空間，更是對未來生活的一種投票權。

當你不再被高房價的恐懼綁架，而是冷靜計算手中的籌碼，務實地規劃每一筆現金流時，你就已經走在突圍的路上了。這不僅是房產投資的智慧，更是我們經營人生的應有態度。

最後，我想留給大家一個思考題：
如果拋開「增值賺錢」這個誘因，單純回到「生活的掌控感」，擁有一間屬於自己的房子（無論大小），會如何改變你對未來職涯與生活的規劃？這個改變，是否值得你現在開始犧牲一部分的消費享樂來交換？

從中文系到房產教父的逆襲之路：專訪何世昌，揭開預售屋殺價的底層博弈與置產心法

在房地產這個充滿鋼筋水泥與龐大資金的硬派世界裡，我們習慣看到的是精算師、建築師或是金融背景出身的專家。然而，當我第一次深聊何世昌時，最讓我驚訝的並非他對數據的敏銳度，而是他那獨特的背景——一位中文系畢業的文科生，如何跨越學科的鴻溝，成為曾任《住展》雜誌研發長、如今坐擁萬人社群的房產權威？

這不僅僅是一個跨領域轉型的勵志故事，更是一場關於「底層邏輯」遷移的精彩展演。在與何世昌的對談中，我發現他看房市的視角，既有宏觀的數據支撐，又多了幾分對人性與社會結構的細膩洞察。從中文系的文字邏輯到房市的漲跌博弈，他證明了：在這個資訊爆炸的時代，專業壁壘是可以被打破的，關鍵在於你是否掌握了核心的學習力與判斷力。

本期專欄，我將拆解何世昌在訪談中分享的精華，從預售屋的談判攻防到給年輕人的置產思維，帶你深入房地產市場的博弈核心。

跨界思維：當文學底蘊遇上房產數據

許多人認為文組與理組的思維是截然二分的，但在何世昌身上，我看到了一種完美的融合。他坦言，從中文系跨入房地產，起初看似風馬牛不相及，但事實上，這段經歷賦予了他獨特的優勢。

中文系的訓練強調邏輯架構、文本解讀與換位思考。當這些能力遷移到房地產領域時，便轉化為對政策解讀的精準度，以及對市場氛圍（Sentiment）的敏銳感知。房地產不僅是冰冷的數字堆疊，更是無數個體選擇的總和。何世昌能夠將生硬的市場數據，轉化為大眾聽得懂的語言，甚至透過幽默的梗圖與金句，在社群媒體上引發共鳴，這正是「跨界思維」產生的巨大槓桿效應。

他強調，無論背景如何，閱讀是建立認知的基石。在訪談中，他推薦了多本房地產相關的經典好書，這些書籍不只教導技術分析，更多的是在培養一種對經濟週期與人類居住歷史的宏觀視野。要看懂房價，先要看懂歷史；要理解市場，先要理解人性。

地段的博弈：房地產的地區特性與差異化定價

「買房首重地段」是老生常談，但何世昌在訪談中提出了更為細緻的觀點——房地產的地區特性（Regional Characteristics）。

台灣的房市並非鐵板一塊，每個區域都有其獨特的價格支撐邏輯與客群結構。台北市的蛋黃區看的是稀缺性與資產保值；新興重劃區看的是未來的建設兌現率與人口移入紅利；而蛋白區則深受交通動線與就業機會的影響。

何世昌指出，許多購屋者常犯的錯誤是「用A區的邏輯去判斷B區的價值」。例如，在成熟商圈，你買的是現在的生活機能；在重劃區，你買的是未來的想像空間。理解不同地區的特性，才能在定價體系中找到被低估的標的，或是避開那些已經過度溢價的「虛胖」地段。投資房產，本質上就是一場對區域發展潛力的精準下注。

資訊戰的勝利：預售屋如何精準殺價？

對於大多數購屋族而言，「如何殺價」是心裡最軟的一塊，也是資訊不對稱最嚴重的環節。何世昌以他多年的業界經驗，為我們揭開了預售屋定價背後的黑盒子。

預售屋的交易本質是一場心理戰與資訊戰。何世昌分析，建商的銷售策略通常分為幾個階段：潛銷期、公開銷售期、強銷期與尾盤期。每個階段，建商對資金回籠的需求與價格防守線都不同。

殺價的核心在於「籌碼」與「時機」：

1. 掌握底價邏輯：了解周邊實價登錄行情是基本功，但更要懂得判斷建案的銷售率。當一個案子剛開案時，為了衝高人氣與去化率，往往會有「早鳥優惠」或是較有彈性的議價空間。
2. 抓住尾盤心態：當案子銷售進入尾聲，建商為了結案、撤場，針對剩下的最後幾戶（通常是樓層或格局較差的戶型），往往願意給出意想不到的折扣。這時候，買方的談判籌碼最強。
3. 看懂代銷與建商的關係：代銷業者有銷售壓力，有時為了成交，他們會願意犧牲部分佣金或極力向建商爭取價格。懂得與銷售人員建立良好的互動，讓他們成為你向建商議價的「盟友」，是極為高明的談判技巧。

何世昌強調，殺價不是漫天喊價，而是基於對市場行情的精準掌握，提出一個「建商覺得痛，但能接受」的價格。這需要理性分析，而非情緒化的對抗。

給年輕人的忠告：先上車，再換座

面對高房價時代，年輕人充滿了焦慮與無力感。對於這一點，何世昌給出了非常務實且堅定的建議：「先求有，再求好。」

很多年輕人買房的痛苦來源，在於試圖「一步到位」。他們希望第一間房就在市中心、有電梯、有車位、還要格局方正。但在資本累積的初期，這往往是不可能的任務。何世昌認為，買房不只為了居住，更是一種強迫儲蓄與抗通膨的手段。

時間是房地產最好的朋友，也是猶豫者最大的敵人。

他建議年輕人，如果資金有限，可以先從蛋白區、小坪數或中古屋入手。重點是先擁有一項資產，讓自己搭上房地產增值的列車。隨著年齡增長、收入增加以及第一間房的增值，未來才有底氣透過「以小換大」、「以遠換近」的方式，逐步置換到理想的房子。

這是一種資產階梯（Asset Ladder）的概念。如果你一直站在月台上等待一輛完美的列車，最終的結果往往是看著列車呼嘯而過，而你手中的車票（現金）卻因為通膨而不斷貶值。

結語：在居住正義與資本遊戲間，尋找你的立足點

與何世昌的這場深度對談，讓我重新審視了房地產的本質。它既是民生必需品，也是高度金融化的投資商品。我們無法改變市場的大趨勢，但我們可以改變自己的認知結構與決策模型。

從中文系到房產專家，何世昌展現了「持續學習」是跨越階層與專業壁壘的唯一途徑。而他在預售屋殺價與置產策略上的分享，則是將複雜的市場博弈簡化為可執行的戰術。

在這個資產價格劇烈波動的時代，你選擇做一個在場邊抱怨的旁觀者，還是做一個看懂規則、理性佈局的參與者？這或許比什麼時候買房，更是我們每個人都需要深思的問題。

房貸是普通人翻身的唯一槓桿？前蘋果日報記者曾敬德：看懂這三個房市訊號，比預測房價更重要

在資本市場的遊戲規則裡，我們常聽到這句話：「現金為王」。但在房地產的世界，這句話往往需要被重新審視。對於絕大多數的受薪階級而言，買房不僅是一次居住需求的滿足，更是人生中唯一一次能以極低利率、取得高額槓桿的資產配置機會。

然而，面對高漲的房價與變幻莫測的升息環境，恐懼往往佔據了我們的大腦。我們害怕買在高點，害怕背負三十年的「屋奴」枷鎖，更害怕如同 2008 年金融海嘯般的資產泡沫破裂。

這些焦慮，很大一部分源於資訊的不對稱，以及對「負債」本質的誤解。

這一次，我邀請到了曾敬德。他的職涯軌跡本身就是一個極具觀察價值的案例——從在《蘋果日報》衝鋒陷陣、追求流量與聳動標題的資深地產記者，轉身進入信義房屋不動產企研室擔任專案經理。從「製造新聞的人」變成「解讀數據的人」，曾敬德站在媒體與產業的交會點，擁有一種冷靜而犀利的雙重視野。

在與他的深度對話中，我們不談哪裡的房子會漲，而是拆解房地產背後的底層邏輯：如何分辨好債與壞債？當前的市場恐慌與 2008 年有何本質不同？以及，一個普通人該如何建立正確的房產價值觀。

這不僅是一堂房產課，更是一次關於資產與負債的認知重構。

從標題黨到數據控：看透房市的「雜訊」與「訊號」

曾敬德的轉變，恰恰映射了我們在面對房市資訊時該有的態度轉變。

在媒體業服務多年，曾敬德坦言，記者的天職是「找亮點」。房價創新高、破盤價、法拍潮、排隊搶房，這些極端現象才是新聞眼中的「肉」。然而，當我們將這些極端個案放大為整體市場的樣貌時，就容易產生嚴重的認知偏差（Cognitive Bias）。

「媒體追求的是『發生了什麼』，但產業研究看重的是『為什麼發生』以及『未來會如何』。」曾敬德這樣描述他角色的轉換。

進入信義房屋企研室後，他面對的不再是單一的採訪對象，而是龐大的成交數據、總體經濟指標與政策變動。他發現，市場的真相往往藏在均值與趨勢之中，而非極端值裡。

這給了我們第一個重要的啟示：在房地產投資中，要學會過濾「雜訊」，專注於「訊號」。

新聞報導的「房市崩盤」往往是指特定區域、特定產品的修正，而非全面性的毀滅；同理，新聞炒作的「熱銷完售」，有時也只是代銷業者的行銷話術。曾敬德建議，培養房地產的專業能力，首先要戒掉「看標題做決策」的習慣。真正的專業，是能夠穿透情緒化的文字，直接解讀政策背後的供需邏輯。

從寫故事的人變成看數據的人，曾敬德展現了一種「後設認知」的能力——他知道新聞是如何被製造出來的，因此他更懂得如何不受新聞干擾，回歸理性的基本面分析。

歷史的鏡像：2008 年與當下的恐慌有何不同？

每當房市出現波動，「崩盤論」總會甚囂塵上，許多人會直覺地將當下的局勢與 2008 年金融海嘯做類比。但在曾敬德的分析模型中，這兩者有著本質上的結構性差異。

我們必須回到第一性原理來思考：房市崩盤的引信通常是什麼？

回顧 2008 年，那是一場源於金融體系內部的「流動性危機」。當時的美國次貸風暴，本質上是將信用極差的貸款包裝成高評級債券，槓桿疊加槓桿。當底層資產違約，引發的是連鎖性的金融機構倒閉，市場上的錢瞬間消失，信心徹底崩潰。那時候的恐慌，是「系統性風險」，大家擔心的是銀行會不會倒、明天領不領得到錢。

反觀近兩年（如 2022 年至今）的房市震盪，其核心驅動力是「通貨膨脹」與「聯準會升息」。

曾敬德指出，這一次的劇本完全不同。升息雖然墊高了資金成本，壓抑了買氣，但全球金融體系的體質相較於 2008 年已強健許多。台灣的銀行在房貸授信上長期保持相對審慎的態度（例如針對第二戶的限貸令、央行的信用管制），這使得台灣房市並沒有出現類似次貸那樣的結構性爛瘡。

「這次是『政策引導的軟著陸』，而非『泡沫破裂的硬著陸』。」

這是一個極為關鍵的判斷。如果誤判形勢，將當前的修正視為毀滅性的崩盤前兆，投資人很可能會採取過度防禦的姿態（如完全持有現金），從而錯失了資產在通膨時代重新定價的機會。

曾敬德的觀點提醒我們：歷史雖然押韻，但不會完全重複。我們不能用過去的恐懼，來恐嚇未來的自己。理解總體經濟環境的差異，才能在眾人恐慌時，看見真正的價值窪地。

重新定義負債：房貸是普通人最好的朋友？

《富爸爸，窮爸爸》書中著名的概念：「富人買入資產，窮人買入負債」，以及「好債」與「壞債」的區別，在房地產領域體現得淋漓盡致。

曾敬德在訪談中深入探討了一個核心議題：房貸，究竟是不是好負債？

在傳統華人觀念裡，「無債一身輕」是最高指導原則。許多長輩一有閒錢就急著還房貸，認為欠銀行錢是不安全的。然而，在現代金融體系下，這種思維可能讓你付出了巨大的「機會成本」。

我們可以從兩個維度來檢視房貸的屬性：

1. 抗通膨的工具：
法幣系統下，通貨膨脹是必然的趨勢。這意味著，現金的購買力會隨著時間遞減。當你借入一筆長達 30 年、甚至 40 年的固定金額債務（房貸），隨著通膨推升薪資與物價，你未來償還的每一塊錢，其實際價值都在縮水。換句話說，通膨在幫你「還債」。曾敬德強調，只要你的現金流撐得過去，房貸其實是對抗通膨極佳的避險工具。

2. 強制儲蓄與槓桿效應：
對於自制力不強的人來說，房貸是一種變相的「強制儲蓄」。每個月繳出去的本金，並沒有消失，而是存入了房子這個資產帳戶中。更重要的是，房產允許我們用 20% 的本金，撬動 100% 的資產增值。這是普通受薪階級在合法、風險可控的前提下，能取得的最大槓桿。

當然，曾敬德也嚴正提醒，這一切的前提是「現金流管理」。

所謂的「好債」，是指能帶來淨現金流流入，或是能透過資產增值抵消利息成本的債務。如果買房的決策超出了自己的負擔能力，導致生活品質驟降，甚至面臨斷頭風險，那麼即便房地產長期看漲，對當下的你而言，它依然是致命的「壞債」。

全額貸與零元買房：走鋼索的危險遊戲

市場上常聽到一些誘人的行銷話術：「全額貸」、「零元買房」、「公司貸補足成數」。這些看似降低門檻的方案，在曾敬德眼中，卻是極度危險的訊號。

為什麼專業人士對「全額貸」總是持保留態度？

第一，槓桿的雙面刃效應。
當你使用 5 倍槓桿（自備 20%），房價跌 20%，你的本金歸零；但如果你使用全額貸（無限大槓桿），房價只要微幅波動，你就可能陷入資產負債表倒掛（資不抵債）的窘境。

第二，現金流的極限壓迫。
正規的銀行房貸通常利率較低且年限長。所謂的「全額貸」，往往混合了建商公司貸、信用貸款或是其他高利貸。這些非銀行管道的資金成本極高，且還款期限短。一旦房市進入盤整期，或是個人收入發生短暫中斷，這種高槓桿結構會瞬間崩塌。

曾敬德指出，房地產投資的核心在於「撐得久」。歷史證明，房地產的財富大多屬於那些長期持有者。而過度槓桿、追求全額貸的人，往往是市場波動中最先被「洗出去」的一群人。

「風險控管優於獲利預期」，這是曾敬德給予所有想踏入房市者的忠告。不要為了上車而上車，忽視了安全氣囊的重要性。

專業能力的養成：如何像專家一樣思考？

最後，我們談到了個人成長。在這個資訊爆炸的時代，普通人該如何增加自己在房地產領域的專業能力？

曾敬德認為，「現場感」與「數據感」缺一不可。

• 現場感： 不要只在網路上看照片、看論壇。你需要實際走進案場，去感受格局、採光、社區氛圍，去和房仲對話。每一個看房的過程，都是在校準你對市場價格的認知。
• 數據感： 學會看實價登錄，但不只是看價格。要看成交量、看掛牌天數、看區域的供需變化。數據不會騙人，但數據需要被正確解讀。

此外，他特別強調了「政策解讀力」。台灣房市是典型的政策市，從稅制（房地合一稅）、信用管制到都市計畫，每一個政策的風吹草動，都會深刻影響資產的價值。培養對政策的敏銳度，能讓你比別人早一步看見趨勢的轉折。

曾敬德建議，不要將房地產視為一種投機工具，而應將其視為一門需要長期修煉的學科。從總體經濟的利率走勢，到微觀區域的發展計畫，都是投資人必須做的功課。

結語：在動盪中尋找確定的安身之處

與曾敬德的對談，讓我對「安居樂業」這四個字有了更現代化的詮釋。

在這個資本快速流動的時代，我們往往對於「負債」感到恐懼，對於「波動」感到焦慮。但透過曾敬德的專業視角，我們明白：恐懼源於未知，而專業是克服恐懼的唯一解方。

買房，不只是買一個水泥盒子，更是對抗通膨的資產配置，是強制儲蓄的紀律展現，也是利用合理槓桿實現階級流動的可能路徑。

然而，這條路徑並非毫無風險。避開過度槓桿的陷阱，看懂總體經濟的局勢，並在每一次看屋中累積實戰經驗，才是通往財富自由的穩健之道。

房地產市場永遠會有雜訊，永遠會有崩盤論與暴漲論的爭辯。但身為投資人，我們需要的不是預測明天房價漲跌的水晶球，而是一套能夠穿越牛熊、禁得起考驗的決策邏輯。

最後，我想留給大家一個問題思考：
在你的資產負債表中，房貸究竟是壓得你喘不過氣的石頭，還是幫你墊高人生基座的磐石？這取決於你如何看待它，以及你是否具備駕馭它的能力。

房市大多頭還沒結束？破解「新青安」威力與重劃區置產邏輯，何世昌的買房終極攻略

在投資的領域裡，房地產始終是一個充滿爭議卻又無法忽視的板塊。特別是對許多看著房價高漲而感到焦慮的年輕人來說，買房似乎成了一個遙不可及的夢想，或者是一場稍有不慎就會粉身碎骨的賭局。

然而，當市場充斥著「房價即將泡沫化」、「少子化將導致房市崩盤」的空頭言論時，我們更需要冷靜地回歸數據與政策面，審視底層的供需邏輯。這次我邀請到的來賓，是擁有深厚財經背景、曾任《住展》雜誌研發長的何世昌。他不僅主修中文，更擁有一顆極度理性的「財經魂」，對於新成屋與預售屋的市場脈動有著極為精準的判斷。

在這場深度對談中，我們不談感性的居住正義，而是直球對決資本邏輯。從「新青安房貸」帶來的結構性改變，到重劃區的生命週期判讀，乃至於備受矚目的青埔房市前景，何世昌為我們拆解了一套在通膨時代下，年輕人該如何「上車」的生存指南。

政策紅利與槓桿思維：重新理解「新青安」的威力

許多人將政府推出的「新青年安心成家房貸」（簡稱新青安）視為一種單純的政策買票或是短期利多，但在我看來，這是一個改變房市結構的巨大變量。何世昌在訪談中直言，新青安房貸的威力被許多人嚴重低估了。

為什麼這麼說？傳統的購屋邏輯受限於自備款與每月還款能力，這兩道門檻將許多有穩定收入但積蓄不足的年輕人擋在門外。然而，新青安推出的「五年寬限期」與「四十年房貸」，實際上是在進行一場金融槓桿的極大化。

這不僅僅是降低月付金的問題，而是改變了資金的「時間價值」。對於首購族而言，前五年的寬限期意味著極低的持有成本，這給予了年輕人五年的時間去累積資產、提升薪資收入，甚至是等待房產本身的增值。

何世昌強調一個關鍵觀念：「不要用現在的薪水去衡量四十年的負債，要用通膨的角度去思考資產的縮水。」 在通膨的大環境下，現金是持續貶值的，而負債（特別是低利長期的房貸）實際上是在被通膨稀釋。新青安等於是國家幫你開了槓桿，讓你用未來的錢來鎖定現在的資產價格。對於還在猶豫的年輕人來說，這或許是極少數能以極低門檻切入資產階級的機會。

重劃區的「三部曲」：如何在荒煙蔓草中看見黃金

台灣的房地產發展史，某種程度上就是一部重劃區的開發史。從信義計畫區、新板特區到現在遍地開花的重劃區，許多投資人最大的疑問是：「重劃區這麼多，到底該怎麼選？什麼時候進場才對？」

何世昌提出了一個非常清晰的「重劃區生命週期」模型，將其分為三個階段，每個階段對應不同的風險與報酬屬性：

第一階段：長草期（高風險、高爆發）

這是重劃區剛開始規劃，甚至還是一片荒煙蔓草的時期。這時候進場的房價絕對是最低點，但生活機能幾乎為零，甚至可能面臨開發延宕的風險。這是一個「用時間換取空間」的階段。如果你是資金有限、能夠忍受長達5到10年生活不便的年輕人或投資者，這時候進場的資產增值幅度往往是最驚人的。這就是所謂的「富貴險中求」。

第二階段：工程期（風險中等、漲幅穩健）

當大型建商開始進駐，吊車塔吊林立，公共建設（如學校、公園、捷運）開始動工時，就進入了第二階段。這時候房價已經起漲一段，但未來的輪廓開始清晰。對於大多數自住客來說，這是一個相對安全的進場點，雖然吃不到最初的暴利，但也避開了爛尾或發展停滯的最大風險。

第三階段：成熟期（低風險、低漲幅）

當百貨公司開幕、星巴克進駐、捷運通車，整個重劃區的生活機能已經完善，這就是成熟期。此時房價通常已處於高點，未來的增值空間已被壓縮，更多的是抗跌屬性。這適合重視生活品質、資金充裕的換屋族群，但對於想要靠買房致富的人來說，這裡已經沒有太多超額利潤。

何世昌的建議非常務實：「買重劃區，買的是未來，不是現在。」 如果你總是用現在的眼光去批評重劃區「像鬼城」、「沒人住」，那你永遠只能在成熟期去接手別人已經獲利了結的高價資產。

青埔的現在與未來：硬建設支撐下的剛性需求

在眾多重劃區中，桃園青埔一直是話題中心。過去幾年，青埔經歷了房價的劇烈波動，甚至一度被譏為「林三淡青」的套牢區。然而，何世昌對於青埔的看法卻相當堅定且樂觀。

他認為青埔具備了其他重劃區難以複製的獨特優勢：高鐵與國門的雙重引擎。

不同於單純依賴內需的重劃區，青埔因為高鐵站的存在，直接納入了「大台北生活圈」。從青埔搭高鐵到台北車站的時間，甚至比從新北市某些區域搭捷運進城還要快。這導致了青埔的買盤結構發生了質變——它不再只是桃園人的青埔，而是「脫北者」（離開台北市購屋的人）的首選。

此外，隨著國泰人壽等大型企業的持續投資、以及與航空城的連動效應，青埔的產業支撐力道正在增強。何世昌分析，雖然青埔短期內的供給量確實較大，可能會造成價格的盤整，但長線來看，具備軌道經濟與國家級建設雙重加持的區域，其房價天花板遠未觸頂。

對於還在觀望青埔的人，他的建議是：關注核心區域（如高鐵站周邊），這裡的抗跌性最強；而外圍區域則需視交通接駁的便利性而定。青埔已經過了「長草期」，正處於高速發展的「工程期」邁向「成熟期」的過渡階段，現在進場買的是確定性，而非賭博。

給年輕人的買房箴言：先上車，再換座

在訪談的最後，我們聊到了當代年輕人最痛苦的題目：低薪高房價。面對這種結構性的困境，許多人選擇「躺平」或是期待房價崩盤。然而，何世昌給出了一個雖不中聽但卻極其真實的建議：「先求有，再求好；先上車，再換座。」

期待房價崩盤來買房，是一種極高風險的賭注。歷史數據告訴我們，房地產具有抗通膨的屬性，長期趨勢是向上的。如果你因為執著於要一次到位買到完美的房子（地點好、坪數大、屋齡新），很可能會因為存不到頭期款而永遠被擋在門外。

正確的策略應該是：
1. 降維打擊： 買不起市中心，就買蛋白區；買不起蛋白區，就買蛋殼區。
2. 以小換大： 先買小坪數或中古屋，利用房地產增值帶來的「資產膨脹」，過幾年再賣掉小房子，將增值的部分作為下一間大房子的頭期款。
3. 善用槓桿： 如同前述的新青安政策，合理且可控的負債是年輕人對抗資本巨獸的唯一武器。

何世昌強調，買房不只是為了解決居住問題，更是一種強迫儲蓄與資產配置的手段。當你擁有第一間房子，你就擁有了對抗通膨的盾牌；而當你還在場外觀望，通膨就在無聲無息中吞噬你的購買力。

結語：在焦慮的時代，用邏輯對抗情緒

回顧這場與何世昌的對談，我深刻感受到，房地產投資其實是一場心理素質與邏輯思維的博弈。市場上永遠充斥著看空的理由：少子化、兩岸局勢、政策打房。這些理由聽起來都很合理，也符合我們對現狀的不滿情緒。

但在資本市場裡，情緒是最昂貴的奢侈品。

無論是新青安帶來的資金效應，還是重劃區的發展規律，這背後都是冷冰冰的供需法則與貨幣邏輯。對於想要在這個時代累積財富的人來說，我們需要的不是抱怨環境的困難，而是看懂遊戲規則，並在規則允許的範圍內，做出對自己最有利的決策。

房地產或許不再是那個閉著眼睛買都會賺的時代，但它依然是普通人通往資產階級最穩健的階梯。問題不在於房價高不高，而在於你是否有足夠的勇氣與智慧，邁出那關鍵的第一步。

你準備好上車了嗎？或者，你還在等待那輛可能永遠不會回頭的公車？這不僅是關於居住的選擇，更是關於你未來十年財富命運的分水嶺。