Google工程師的暴力選股學：為何他敢重壓營建股，逆勢大賺4000萬？從《平均地權條例》看見的長線暴利

在這個充斥著演算法交易、高頻量化策略與AI熱潮的資本市場裡，有一種投資人顯得格格不入，卻又異常精準。他們不看K線圖，不在乎大盤今日是漲是跌，甚至在市場恐慌下殺的時刻，他們正埋首於財報與建案的完工時程表，計算著三年後的EPS。

這次我邀請到的來賓簡新（簡大），正是這樣一位典型的「異類」。作為一名Google工程師，他將矽谷科技業那種極度理性、講求數據與第一性原理（First Principles）的思維模式，完全移植到了台股投資上。而這一次，他瞄準的不是風口上的科技股，而是許多人眼中傳統、沈悶，甚至被認為受政策打壓的——營建股。

結果如何？這套邏輯讓他在營建股上大賺了4000萬。

在訪談當天，台股大盤剛經歷了一波顯著的修正，市場氣氛有些肅殺。但我問簡大有什麼感覺時，他竟一臉茫然地說：「我根本沒注意到大盤大跌。」這句話背後，折射出的是一種對「價值核心」的絕對專注。當你清楚知道手中的資產未來會兌現多少獲利時，市場的情緒波動，便成了與你無關的雜訊。

營建股不是賭博，是精密的數學題

許多人對營建股的誤解，在於認為它是「景氣循環股」，甚至是一種隨政策起舞的賭博。但在簡新的工程師視角裡，營建股更像是一道道有標準答案的數學題。

科技股的獲利預測往往充滿變數，你很難精準算出一家IC設計公司三年後的市占率。但營建股不同，它的獲利模式具備極強的「時間滯後性」與「可預測性」。

「我們買的不是題材，是已經確定的未來。」

簡新分享了他的核心邏輯：一家建商的獲利，取決於「推案量」、「銷售率」與「完工入帳時間」。這些數據在台灣的預售制度下，幾乎是公開透明的。當一個建案完銷，營收就已經鎖定，剩下的只是等待大樓蓋好、交屋、認列營收（EPS爆發）。

這意味著，如果你願意花時間去追蹤建案的工程進度、統計銷售率，你就能比市場提早兩年、甚至三年知道這家公司未來的EPS。這不是預測，這是「查表」。Google工程師的優勢不在於內線消息，而在於他們願意用最笨、最紮實的方式，去處理這些海量的數據細節，建立起一個關於未來的獲利模型。

這正是他能無視大盤波動的底氣——當你已經算出來這家公司明年EPS是10元，目前的股價只有50元，本益比僅5倍，大盤跌個幾百點，又與你何干？

《平均地權條例》：是毒藥，還是護城河？

2023年，台灣房市最大的變數莫過於《平均地權條例》修法通過，其中「預售屋禁止轉約」被視為投機客的末日。市場普遍認為這將重創營建股，導致房價崩跌。

然而，在簡新的思維模型中，這項政策反而是優質建商的「大利多」。

過去，預售屋市場充斥著想賺價差的短線投機客，這造成了兩個問題：一是房價虛胖，二是建商的銷售狀況並不穩定（因為充滿了隨時想拋售的籌碼）。禁止轉約後，短線客退場，留下來的都是剛性需求與長期置產客。

「政策清洗了籌碼，反而讓建商的獲利更紮實。」

這就像是一個過濾器，篩選出了真正的需求。對於像興富發、潤隆、新潤、新美齊這類具備品牌優勢、推案地點極佳的建商而言，剛性需求永遠存在。當市場上的雜訊減少，供需回歸基本面，這些擁有強大產品力與土地庫存的龍頭，反而更能展現定價權。

此外，政策導致中小型建商因資金壓力退出市場，這加劇了產業的「大者恆大」。土地資源進一步向財務穩健的大型建商集中，這實際上是在幫龍頭股構築更寬的護城河。簡新看到的不是政策的打壓，而是產業秩序重整後的長期紅利。

資產股的深度博弈：從南港輪胎看「土地煉金術」

除了純營建股，簡新也深入剖析了具備龐大土地資產的「資產股」，其中最具代表性的案例便是南港輪胎（2101）。

許多投資人看南港，看的是輪胎本業，那自然覺得乏善可陳。但簡新看的是它位於南港核心地段的超級大案——「世界明珠」。這不僅僅是一個建案，它是台灣資產股歷史上罕見的超級變現案例。

從工程師的視角來看，這是一場關於「市值」與「潛在價值」的套利。當一家公司的市值，遠低於它手中建案扣除成本後的淨變現價值時，這中間的價差就是投資人的安全邊際。

南港輪胎透過開發自有土地，將數十年前低成本取得的工業地，轉化為全台單價頂尖的商辦與豪宅。這類投資的關鍵在於「耐心」與「進度追蹤」。你需要計算銷售狀況（這決定了最終獲利總額）以及完工時程（這決定了獲利何時灌入財報）。

簡新對於南港的分析，體現了營建股投資的精髓：不要用製造業的本益比去看待資產股，要用資產重估（NAV）的角度去衡量價值。 當市場還在猶豫輪胎本業的景氣時，聰明的資金早已在計算每股隱含的巨額地產獲利。

2023年的回顧與展望：在恐慌中貪婪的藝術

回顧2023年的營建股表現，許多人是在下半年股價飆漲後才驚覺「原來營建股這麼賺」。但對於簡新來說，真正的佈局點往往是在市場最看衰、政策雜音最多的時刻。

他點名的興富發、潤隆、新潤、新美齊，都有一個共同特徵：在未來的1-3年內，都有確定的完工入帳高峰。

這也是他給投資人的核心建議：不要追逐已經反應利多的股價。營建股的最佳買點，通常是在建案剛開賣、市場還沒注意到、或者政策利空剛出爐導致股價錯殺的時候。而賣點，則是在建案完工、營收公告、全市場都在討論這檔股票EPS創新高的時候。

這是一場與時間的賽跑，但你不需要跑得快，你需要的是跑得早。

結語：用第一性原理，看穿雜訊背後的真相

與簡新的這場對談，給我最大的啟發並非哪一檔股票的明牌，而是那種「透過現象看本質」的思考能力。

作為Google工程師，他習慣將複雜的商業問題拆解為最基本的變數。在營建股的領域裡，這些變數就是土地成本、營造成本、銷售率與入帳時間。當你掌握了這些變數，政策的打房喊話、大盤的漲跌波動，都只是公式之外的干擾項。

許多人投資是為了尋求刺激，追逐每日的紅綠跳動；但簡新告訴我們，真正的暴利，往往來自於枯燥的計算與漫長的等待。他賺取的這4000萬，不是運氣的饋贈，而是對「確定性」堅持到底的獎賞。

在資訊爆炸的時代，我們或許都該學學這位工程師，關掉行情的噪音，打開財報與計算機，問自己一個最簡單的問題：「這家公司三年後真正值多少錢？」

當你有了答案，你也能像他一樣，在大盤下殺的日子裡，安穩地睡個好覺。

從慘賠三百萬到全職投資人：簡新教你如何在「營建股」的週期裡，看見財富自由的底層邏輯

在這個充滿雜訊的金融市場裡，我們常聽到一種迷思：「要致富，就得追逐最熱門的科技股，或是開高槓桿搏一把。」然而，這種倖存者偏差的敘事，往往掩蓋了投資世界更殘酷的本質。

我常說，投資是一場關於「認知變現」的遊戲。你的獲利，源自於你對市場規律的理解深度；而你的虧損，通常是因為你的實力配不上你的野心。

這次我有機會深入拆解「簡新」的投資思維。他從一位普通的上班族，轉型為全職投資人，這條路並非一帆風順。相反地，他是從一場慘痛的失敗中重生的。他的故事不是關於天賦異稟，而是關於如何修正錯誤、找到適合自己的戰場，並在看似無聊的「營建股」中，挖掘出驚人的複利效應。

這不僅僅是一個財富翻轉的故事，更是一堂關於風險控制與生活選擇的商業課。

試錯的代價：那堂價值三百萬的期貨課

所有的成熟投資策略，往往都源自於一次刻骨銘心的虧損。對於簡新來說，這個轉捩點發生在期貨市場。

在轉型初期，為了追求快速的資本累積，他選擇了高波動、高槓桿的期貨工具，標的是當時波動劇烈的聯發科。結果是殘酷的——這場冒險讓他一度慘賠將近三百萬。

這筆「學費」極其昂貴，但也讓他被迫面對投資的第一性原理：你能夠承受多大的波動？你的策略是否具備可複製性？

這次失敗讓他深刻意識到，對於一個資金有限、心理承受力有限的上班族來說，電子股與期貨市場的不可預測性是一個巨大的致命傷。電子產業的技術迭代太快，訂單能見度往往只有一兩季，加上高本益比帶來的股價劇烈震盪，這對於追求心靈平靜與穩定現金流的投資人而言，並非最佳解方。

於是他開始思考：有沒有一種產業，它的商業模式簡單易懂、獲利週期有跡可循，且股價波動相對可控？

答案，就在原本被市場視為「牛皮股」的營建類股裡。

避開電子股的喧囂：低本益比的防禦與進攻

簡新之所以將主力轉向營建股，背後的邏輯非常清晰，這也是我想強調的「點線面」思維中的關鍵佈局。

1. 獲利的能見度（Visibility）

與電子股不同，營建股的營收認列具有高度的滯後性與可預測性。一家建商的獲利，取決於幾年前買的地、推的案子以及當前的銷售率。透過追蹤公司的合約負債、推案進度與完工日期，投資人可以相對精準地估算出該公司未來一到兩年的 EPS（每股盈餘）。這種「看得到牌」的特性，大幅降低了投資的不確定性。

2. 低本益比的安全邊際

市場對電子股往往給予 20 倍甚至 30 倍以上的本益比，這意味著股價稍微回調，就是 30% 起跳的跌幅。反觀營建股，市場常態本益比可能僅有 8 到 10 倍。

簡新的策略是：選擇本益比低、但未來有建案完工入帳爆發潛力的公司。 這種股票不僅下檔風險有限（因為本益比已經夠低），一旦營收開出、股利政策公佈，往往能享受到「股息」與「價差」的雙重紅利。

他特別關注如興富發、潤隆、新潤、新美齊等具備狼性與推案節奏穩定的公司。這些企業的特質在於其資金周轉率高，懂得在景氣循環中持續獵地推案，為股東創造持續性的現金流。

從上班族到全職投資人：關鍵不在資金，在於心態

許多人問我：「艾克斯，我要存到多少錢才能辭職做全職投資？」簡新的經歷給了我們一個很好的參照座標。

轉型的核心要素，其實不僅僅是資金規模，更重要的是「現金流的穩定性」與「策略的容錯率」。

如果你是上班族，你的優勢在於每個月有固定的薪資現金流（Salary Cash Flow），這允許你在股市中承受短期的套牢。但當你成為全職投資人，這條安全繩斷了，你的心理壓力會指數級上升。

簡新提到，要完成這個轉型，你需要建立一套「運用較少資金也能運作的新策略」。這意味著你不能再依賴運氣或單一標的的大漲。你必須學會資產配置，學會如何在市場低迷時依然能透過股息或低風險套利來維持生活開銷。

真正的全職門檻，在於你是否已經建立了一個「即使睡覺也能安心」的投資系統。對簡新而言，營建股的高殖利率特性，正是支撐他全職生涯的現金流基石。

財富自由後的下一站：分享與連結

當財務不再是生存的束縛，人生的意義會發生什麼變化？

簡新在達成財務目標後，並沒有選擇隱居，而是創立了公開社團，熱心地分享他對營建股的研究與理念。這與我不斷強調的觀點不謀而合：財富的終極價值，在於它賦予你「選擇權」，讓你能夠將時間花在你認為有價值的事物上。

透過分享，投資人不僅是在幫助他人，更是在梳理自己的投資邏輯。教學相長，這是一種更高維度的自我迭代。在這個過程中，我們看到的不再只是K線圖上的跳動，而是產業脈動與人性的交織。

同時，我也觀察到，像簡新這樣深耕營建股的投資人，往往對房地產市場有著極高的敏銳度。這與我目前的房地產投資策略也有異曲同工之妙——無論是股市還是房市，我們尋找的都是那些價值被低估、且具備長期成長動能的資產。

結語：尋找屬於你的「慢」賽道

回顧簡新的投資歷程，從期貨的快進快出慘賠，到營建股的耐心佈局獲利，這是一個從「尋求刺激」回歸「尋求價值」的過程。

在投資的世界裡，慢即是快。電子股或許性感，能帶來腎上腺素的飆升，但如果你無法掌握其產業週期，那不過是在賭場裡擲骰子。相對地，營建股雖然樸實無華，但只要你願意花時間去拆解建案、計算EPS，它能回報給你的是一份篤定與安穩。

作為投資人，我們終其一生都在尋找那個能讓自己發揮最大優勢的戰場。對簡新來說，那是營建股；對你來說，可能是其他領域。但核心邏輯永遠不變：避開你不懂的風險，擁抱你算得出的利潤。

最後，我想留給大家一個思考題：在你的投資組合中，有多少比例是來自於你真正「看懂」且「睡得著」的資產？還是你仍在為了那稍縱即逝的熱點，焦慮地盯著螢幕？

這或許是通往全職投資人這條路上，最重要的一道自我提問。