傳統觀念認為，在美國聯準會（Fed）持續高利率的緊縮週期中，房地產產業理應全面降溫。然而，在銷量普遍萎縮的背景下，一個值得深思的結構性轉變正在發生：新屋銷售在整體市場中的佔比正在不斷攀升，甚至在某些月份創下新高。

根據華泰證券的《美國住宅市場2025上半年回顧》報告，這個現象揭示了美國房市已經進入一個由**「利率鎖定效應」和「建築商策略」共同塑造的「新屋主導時代」**。

對於臺灣的投資者和企業決策者而言，理解這一轉變，不僅能幫助我們判斷美國房市的健康程度，更是區分投資標的（例如房地產信託基金 REITs 和大型建築商股）的關鍵。

結構性矛盾：成屋市場的「冰凍」與新屋市場的「暖流」

美國房地產市場的交易結構主要由兩部分組成：成屋（Existing Home，即中古屋）和新屋（New Home，由建築商直接銷售）。通常情況下，成屋交易量是新屋的數倍，主導著市場的走向。

然而，在高利率環境下，這兩大市場的表現卻出現了驚人的分化。

成屋市場的冰凍：庫存被「鎖定」

成屋市場的困境，源於我們常說的**「利率鎖定效應」（Rate Lock-in Effect）**。

• 機制分析： 截至2024年Q3末，美國約有73.3%的現有抵押貸款利率都鎖定在5.0%以下。如果屋主現在賣房，他們必須放棄這個低成本優勢，並承擔當前市場更高的房貸利率。
• 結果： 屋主不願放棄低利率，導致成屋房源被**「凍結」**，成屋庫存持續短缺。這也解釋了為何在高利率抑制需求的同時，成屋價格仍能保持堅挺。

新屋市場的暖流：建築商的「自救」策略

與受制於個人屋主意願的成屋市場不同，新屋市場由大型建築商（Homebuilders）主導，這些企業有更強大的財務能力和策略彈性來應對市場挑戰。

在高利率環境下，建築商採取了兩大核心策略來吸引被成屋市場擠出的買家：

1. 策略性降價與優惠： 建築商比個人屋主更願意且有能力透過讓利來維持交易量。
2. 利率補貼（Rate Buy-downs）： 這是新屋崛起的關鍵武器。建築商會利用自身的利潤或融資優勢，為買家提供一次性補貼，將買家鎖定的初始抵押貸款利率從市場上的高點（如 6.5%）降至一個更具吸引力的水準（如 5.5%）。

對買家的吸引力： 利率補貼有效降低了購屋者的月供壓力，解決了當前住房購買力探底（Affordability Crisis）的核心痛點。在成屋市場缺乏議價空間和利率優惠時，新屋提供的**「甜蜜利率」**成為買家的首選。

這種策略性讓利和主動提供金融服務的結果，就是新屋銷售在整體市場中的佔比逆勢創新高，標誌著市場主導權的轉移。

投資視角：解讀新屋主導時代的機會與風險

美國房市結構從「成屋主導」向「新屋主導」的轉變，對投資者具有深遠的意義。

贏家與輸家：大型建商的韌性

在新屋主導時代，市場競爭門檻被提高。

• 贏家：大型建築商。 具備雄厚的財務實力、土地儲備以及提供利率補貼能力的大型上市建商（例如 D.R. Horton, Lennar, PulteGroup 等）將成為市場的最終贏家。他們能夠承受短期利潤率的犧牲來換取市場份額，並在市場回暖時迅速恢復獲利能力。
• 輸家：小型建商與傳統成屋經紀。 小型建商缺乏資金實力去提供補貼，競爭力下降；而依賴成屋交易的經紀服務產業，將持續面臨業務萎縮的壓力。

下半年展望：建築商的謹慎與挑戰

華泰證券展望2025年下半年，預計建築商的投資活動將趨於保守。

雖然新屋銷售佔比提升，但建築商仍面臨以下挑戰：

• 建材與融資成本高企： 高利率不僅影響買家，也提高了建築商的開發貸款成本。
• 庫存壓力增加： 儘管新屋銷售相對較好，但新屋完工庫存（Finished Inventory）的增加，仍要求建築商保持謹慎，預計新屋開工量將繼續收縮。

因此，新屋的「主導」更多是一種結構性轉變，而非整體市場的全面爆發。投資者應關注那些能夠精準控制庫存、並靈活運用金融工具的大型建商。

結論：結構性轉變後的市場前景

美國房市正在經歷一場由 Fed 政策意外引發的結構性轉變。利率鎖定效應冰封了成屋供應，被迫讓位於具有策略彈性的新屋建築商。

對於投資者而言，這場「新屋主導時代」的開啟，是評估房地產類股的核心指標。在短期內，即使聯準會繼續降息，只要抵押貸款利率未能顯著跌破 5.0%，成屋市場的僵局就難以解除，新屋建築商的相對優勢也將繼續維持。這要求投資者需將目光從傳統的房市總量指標，轉向更具韌性和策略性優勢的細分市場領導者。

導言：美國夢為何變調？
一項驚人的數據，正無聲地宣告美國「居者有其屋」夢想的破碎：根據華泰證券的最新報告，在美國全國範圍內，平均每月按揭供款竟比租金高出38%。

這不僅僅是一個統計數字的變化，它標誌著美國房地產市場已陷入結構性困境：在高房價與高利率的「雙重絞殺」下，普通家庭的購房需求被嚴重抑制，被迫選擇租賃，形成一場大規模的「無奈遷徙」。對於關注美股，尤其是房地產、金融和消費板塊的台灣投資人而言，理解這場風暴背後的邏輯，是制定投資策略的關鍵。

一、房市購買力，竟跌破「次貸危機」最低點

衡量美國房市健康的關鍵指標——住房購買力指數（Housing Affordability Index），已經發出了最嚴厲的警報。

報告顯示，今年六月美國的購買力指數已降至94.4。這個數字代表著什麼？

歷史數據的警示：比2008年更難負擔

這個94.4的指數，不僅刷新了近年的低點，更是跌破了2008年次貸危機爆發前的最低值100.4。簡而言之，以目前美國家庭的中位收入水平，要負擔中位價房屋的壓力，比次貸危機前夕還要沉重。

您或許會問，台灣的高房價早已是常態，美國又有何特殊之處？

美國房市的痛苦在於「雙重壓力」同時爆發：

高房價：截至六月，美國成屋中位價創下43.3萬美元/套的歷史新高。

高利率：30年期固定抵押貸款利率長期維持在6.65%—6.96%的高位，導致借貸成本翻倍。

對比台灣，雖然我們的房價高不可攀，但長期處於低利率環境。而美國則面臨「房價貴、利息更高」的局面。高利率猶如一道高牆，直接鎖死了許多原本能夠負擔首付，卻無法承受高月供的中產家庭。

二、「房貸貴38%」：從擁有到被迫租賃

當房貸供款比租金貴出38%時，這就是一筆不折不扣的「不划算交易」。

這種巨大的成本差異，正促使數百萬潛在購房者從市場上退出，成為租賃市場的新生力軍。這場「被迫租賃」的趨勢，深刻反映了美國房市當前的兩大結構性矛盾：

1. 痛苦根源：難以打破的「利率鎖定效應」

高房價問題之所以難解，關鍵在於成屋（二手房）庫存的極度短缺。

數據顯示：截至2024年第三季末，美國有高達73.3%的存量抵押貸款利率低於5.0%。

決策邏輯：對於這些低息房主而言，如果他們選擇換房，就必須放棄目前3%、4%的低息貸款，轉而承受接近7%的新貸款。在經濟學上，這是一個巨大的沉沒成本。

市場結果：存量房主不願賣房，導致成屋庫存即使邊際增加，也遠低於市場公認的健康水平（6個月），這就是所謂的「利率鎖定效應」。庫存少、價格自然堅挺，進一步加劇了買房的困難。

2. 供應缺口：新屋開工量持續收縮

在成屋供應被鎖定的同時，新屋市場也無法有效補足缺口。

由於建築材料成本、土地成本，加上目前的高融資成本，建商的投資意願趨於保守。報告預期，新屋開工量將繼續收縮，這意味著市場供需失衡的結構性問題在短期內難以改善。

三、投資啟示：警惕風險，關注「避險賽道」

對於台灣投資人來說，美國住房市場的這場「無奈遷徙」，絕非隔岸觀火。

衝擊房地產相關類股：高利率和需求抑制直接衝擊了住宅建築商（Homebuilders）的銷量和利潤。儘管部分建商會通過縮小戶型或給予折扣來吸引被成屋市場擠出的買家，但整體市場壓力仍大。

衝擊家具與消費：購房是高額耐用品消費的開始（家具、家電、裝修等）。購房需求被抑制，將連帶衝擊如家得寶（Home Depot）、勞氏（Lowe’s）等零售巨頭的業績。

租賃市場的穩定性：當「購房」夢碎時，「租房」便成為剛性需求。這使得專注於公寓或多戶住宅的租賃型不動產投資信託（Rental REITs）可能在市場低迷期表現出相對的穩定性和韌性，成為資金的「避險賽道」。

這場由高利率引發的房市結構性危機，短期內難以化解。我們必須警惕它對整體經濟動能的拖累，並在投資決策中充分考量這個「高價高息」的新常態。

導論：比金融海嘯更「痛」的置產挑戰

美國房地產產業，一直被視為全球經濟的風向球之一。然而，今年以來，市場上卻瀰漫著一種難以言喻的矛盾與痛苦：銷量持續低迷，房價卻仍居高不下。

根據華泰證券發布的《美國住宅市場2025上半年回顧》報告，一項驚人的數據揭示了這場危機的深度：截至2025年6月，美國的住房購買力指數（Affordability Index）已降至94.4。這個數字不只低，它還跌破了2008年次級房貸危機爆發前的最低值100.4。這意味著，對於一個普通美國家庭而言，購買一套中位數價格的房子，其財務壓力已經超越了金融海嘯前最困難的時期。

為什麼會這樣？在高利率的緊縮環境下，房價難道不應該有所回落嗎？

本文將深入剖析這場「高房價、低庫存」怪圈背後的結構性原因，特別是令市場僵持不下的「利率鎖定效應」，並為關注美股和美國房市的投資者，探討購屋的「時間窗口」究竟何時才能真正開啟。

史上最難買房的時刻？數據揭示的「痛苦指數」

要理解美國住房市場的負擔能力（Affordability），我們需要看兩個核心變數：房價和抵押貸款利率。

高房價與高利率的雙重夾擊

首先是房價。儘管2025年上半年成屋（中古屋）交易量有所下滑，但中位數價格仍連續兩個月創下歷史新高。根據最新數據，截至2025年8月，美國現有住宅的中位價格較去年同期仍有約2%的漲幅。

其次是利率。雖然美國聯準會（Fed）已於2025年9月如期降息25個基點，將聯邦基金目標利率調整至4.00%-4.25%的區間，但這仍是一個相對高昂的借貸成本。對於購屋者來說，抵押貸款利率每增加一個百分點，每月的房貸還款額就會顯著增加，直接削減了他們的購買力。

負擔能力指數（94.4）正是這雙重夾擊下的產物。在臺灣，我們可能習慣於低利率環境，但想像一下，若要背負比您想像中高出兩倍的貸款利率，並同時面對歷史新高的房價，就能體會到美國購屋者的巨大壓力。這個指數的暴跌，標誌著美國房市的健康程度已亮起嚴重的結構性紅燈。

房價為何「鐵板一塊」？揭秘房市的結構性枷鎖

問題的關鍵在於供應面，這也是當前美國房市與2008年金融海嘯時期最大的區別。

2008年危機是信貸泡沫破裂，導致大量違約屋被拋售，市場供應瞬間爆發，房價因此崩跌。但今天，房市並不是因為泡沫，而是因為流動性僵固。

利率鎖定效應（Rate Lock-in Effect）

這是當前市場最大的結構性障礙。根據華泰證券報告引用的數據，截至2024年第三季度末，美國73.3%的現有抵押貸款利率都低於5.0%。

對於這些已經鎖定低利率的屋主來說，如果他們現在選擇賣房，他們在新家將不得不面臨更高的、當前市場的利率。

文化橋樑： 這就像您在臺灣銀行有一筆利率僅1%的舊房貸，但現在所有新房貸利率都漲到了3%或4%。雖然您想換更大的房子，但您會極度不願意放棄那個1%的「甜頭」。

正是這種「利率鎖定效應」，導致大量現有屋主不願將房源釋放到市場，造成成屋庫存持續緊張。雖然總體庫存略有增加，但關鍵的成屋去化月數仍遠低於市場健康的6個月標準，這為房價提供了堅實的底部支撐，使其難以下跌。

新屋市場的角色變遷：建築商的自救與挑戰

在成屋供應被鎖定的情況下，新屋市場意外成為了需求的主要出口。建築商為了促銷，必須採取更積極的策略，例如：

• 直接降價。
• 提供抵押貸款利率補貼（Rate Buy-downs）。 透過一次性補貼，幫助買家鎖定一個低於市場價的初始利率，這有效減輕了購屋者的月供壓力。

這使得新屋銷量在特定月份甚至優於成屋市場的表現，表明建築商正成為當前環境下，推動交易量的主力。

展望未來：購屋的「時間窗口」何時開啟？

回到投資者最關心的問題：購屋的「時間窗口」究竟何時會開啟？
答案是：在結構性問題未解決前，窗口難以大開。

短期內：難以期待房價大跌。
即使聯準會繼續降息，短期內抵押貸款利率要大幅跌破5.0%（即低於73.3%存量房的平均水準）的機率仍然較低。只要利率鎖定效應存在，供應緊張的局面就難以緩解，房價也缺乏大跌的基礎。

長期觀察：關注兩個關鍵訊號。
真正的購買窗口，將取決於以下兩者之一：

• 訊號一：抵押貸款利率長期跌破5.0%。 只有當新貸款利率對現有屋主不再構成巨大懲罰時，他們才會有意願釋出房源，從而緩解供應，給房價帶來下行壓力。
• 訊號二：勞動力市場嚴重惡化。 只有當失業率急劇上升，導致屋主因失業或財務壓力不得不出售房產時，供應才會被動增加。

投資者建議與結論

對於有意投資美國房市的散戶或企業，您必須認識到，高利率、低供應的環境已成為一種新常態。

在您期待「時間窗口」開啟時，當前更實際的投資策略是：

• 關注大型新屋建築商： 在成屋市場萎縮的背景下，擁有土地儲備和財務靈活性的建築商，能夠利用利率補貼等策略吸引買家。
• 關注租賃市場相關企業： 在買房負擔能力探底之際，許多潛在買家將被迫轉向租賃，這將持續利好長期的租賃需求與相關管理服務。

在當前這個比2008年更難買房的時代，成功的關鍵不再是等待泡沫破裂，而是適應結構性僵局，從供應短缺與負擔能力不足中尋找新的投資機會。